賃借ビルのまた貸しについて

質問

私は15年以上前からビルのテナントを借りて、医療行為を
自営しています。（歯科医院）
もともとこのビルは、ある医療法人が、大家から一棟まるまる借り上げているもので、私はこの医療法人から又借り
し、開業しているのですが、このたびこの医療法人が移転することになりました。医療法人は私にも移転を迫ってきました。大家は又貸しのことは知らないことになっています。
こういう場合大家が私に、移転を求めたらどうなるのでしょう？

回答No.5

noname#19073 · ベストアンサー

1です。補足ありがとうございます。状況は何となく理解出来ました。

医療法人からの転借を大家さんが認めていなかった状況とすると、即解除要件になることは先の回答者からの回答にもある通りです。

しかし、借地借家法第34条で賃貸借（あなたは転借人ですから、大家と医療法人の賃貸借を指します）が終了するときには、賃貸人が転借人にその終了の通知をしてから6ヶ月経過すると転貸借は終了することになっています。

いずれにせよ現状で転貸が認められていたとしても、元の賃貸借が終了すると厳しい状況にはなると思います。ご質問文に沿うと医療法人との契約が終了し大家さんがあなたに解約を通知してから6ヶ月経過すると転貸借は終了するということです。

そこから個別に契約してもらう交渉は自由ですが、お話からすると難しいかもしれませんね。

お礼

たびたびのご回答大変有難うございます。
そこまで現実は厳しいのかと、がっかりしました。
そろそろ移転の事を考えなければいけないのかもしれませんね。

回答No.4

hikaru0406

まず、大家と医療法人の契約書に転貸を許可する条文があるかどうかの確認が必要です
（恐らく「大家は又貸しのことは知らないことになっています」ということですので、無いとは思いますが）。
その条文が無い場合、大家が転貸の事実を知った時に契約違反に基づき解除権が発生します。

大家は、その医療法人並びに御医院に立ち退きを要求することが出来ます。

大家が転貸の事実を知っていてそれに対して異義を唱えなかった場合、転貸を容認したことになります（当然そのまま営業を継続できますが、新たに賃料を含め大家と契約書を撒きなおす必要があります）。

どうやら難しそうですが、現実的な解決策としては、医療法人が大家に転貸の事実を認めさせる（本来医療法人には転貸について大家に承諾を得る義務があります）か、御医院が大家とコンタクトを取って直接大家と契約を結ぶかの2通りと思われます。

厳密に言えば、借主が貸主との信頼関係を破壊したと認められない限り、貸主の解除権は認められないのですが、訴訟まで発展しかねないので、現実的ではないと思われます。

お礼

大変参考になるご回答ありがとうございました。
事実上大家はわたしの存在を知らないことになっていますので、いつ大家とコンタクトをとればいいのか、これから考えなければと思っています。
最悪の場合は訴訟も選択肢に入れています。

回答No.3

winnie777

基本的に。。
また貸しで借り受けたものの保護はないと思ってもいいと思います。

民法第６１２条の貼り付けです。

（賃借権の譲渡及び転貸の制限）
第612条　賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。
２　賃借人が前項の規定に違反して第三者に賃借物の使用又は収益をさせたときは、賃貸人は、契約の解除をすることができる。

ただし、裁判をするとどうかはわかりませんが。。。

お礼

大変参考になりました。ありがとうございます。
民法にある以上は難しいことは良くわかりました。

回答No.2

shion0851

不動産業者です。

＞こういう場合大家が私に、移転を求めたらどうなるのでしょう？

大家さんが転貸しについて承諾を与えていたかどうかで違ってきます。
例えば、大家さんの承諾がないのに転貸しをしていた場合、大家さんは賃貸借契約を解除できるとされています。
しかし、大家さんに無断でありながらも転貸しの事実を知っていてryo2tさんから家賃を受け取っていた場合には、転貸しの承諾があったものされるとなっています。

承諾があった場合、移転を求める側に何か理由があり、それが不当な内容でなければ契約書の解約条項に沿った内容で解約になるでしょう。
承諾がなかった場合は、契約違反（転貸し）による解約で、即退去しなくてはならなくなる可能性があるでしょう。

参考になると良いのですが。
長文失礼しました。

お礼

大変参考になりました。どうもありがとうございます。
家賃は当然医療法人のほうに払っています。
状況は厳しそうですね。

回答No.1

noname#19073

すみません、ご質問の意味が不明確なのですが、大家さんは又貸しの事は知らないのに、あなたに移転を求める事があるのでしょか？
大家さんが一棟貸ししているのは医療法人なのですから、大家さんが退去を求めるとしたら、その医療法人に求めるはずです。

お礼

言葉足らずですいません。つまり大家は私には貸していないと言い出して、私だけこのビルに残ることはダメと言っています。ビルを解体して建てなおすか、大きな組織に又一棟貸ししたいようです。現時点で移転を求めているのは、
医療法人だけです。

補足

私と大家の間には、書類上は何の契約もありません。ですが内装をやり変えたり、したときに医療法人をとうして許可をもらっていますから事実上はしっています。