不動産屋について

質問

引越しを検討中の者です。

最近何軒かの不動産会社に来店して、物件を探してもらったり内見したりしました。
ある不動産には、不動産はどこも同じ物件が出回っているのだからいくつも回っても意味がないといわれましたがそうなのでしょうか？

あと店舗によって、敷金・礼金を2ヶ月から1ヶ月に大家さんに交渉してくれたり、まったく交渉なしで表示されたとおりの金額を見積もってきた人もいましたが、それは人によって違うのでしょうか？それとも物件によっては交渉できないという理由なのでしょうか？

最後に、私は保証人がいない(母はいますが仕事をしていない)という状況なのですが、ある不動産では職業なしでも母でもOKと言ってくれるところもあれば、中にはきちんとした職業を持った保証人＋リプラスという保障会社の加入も義務付けられたのですが、きちんとした保証人がいるなら、リプラスに加入しなくてもいいのでは？と疑問に思ったことがありました。

長々と申し訳ありません。
こういうことに詳しい人情報をお願いします。

回答No.8

noname#38776

昔賃貸営業をしていました。

当時も今も変わりはないと思うのですが、賃貸物件は地場（探しているエリア＝住みたいエリア）の業者を先に回りましょう。

駅ターミナルなどにある業者は「どこも同じ物件が出回っている」のですが、やはり地元の業者は良い物件（わざわざ出回らさなくてもすぐに客付けできる物件）を持っています。地元住民同士のネットワークで、大屋と地場業者が強い結びつきの地域もたくさんあります。

賃貸情報はレインズ・毎速・アットホームなどのチラシ（出回り）物件ばかりではありません。
自社管理物件、地主／大屋さんから客付けを専任で頼まれている業者もある訳で、空き室が出たからと言ってすぐに情報を回さないものも多数あります。自社物件を子会社の仲介業者に客付けさせる会社も多数アリ、他の業者が手を出せないのもありますよ。

ターミナルなどにある広告営業の業者は、出回り情報であっても、仲介手数料100％の物件しか客に紹介しない人もいますから、全て見せてくれているとも限りません（物件によって仲介手数料の配分が異なるので、より自分に見入りの良い物件で成約しようとします^^;）もちろん、忙しい時期ならともかく、閑散期はそんな事も言ってられませんけど。

私自身、自分の入居先を探した時は、まず地場業者を周りました！楽して良い物件には当たりません(^_^;)
足で探すことは、近隣の状況を把握することになりますし、歩いて物件を見つけ、看板などを見て直接管理会社へ問い合わせするなどもひとつの方法だと思いますよ。

◆敷礼金について
交渉できるか否かは、大家さん次第なので、最初から交渉する客はNGという物件（大家さん）もあるんですよ。なぜなら、退室時にもきちんと請求額を払ってくれない可能性があるからです。
簡単に負けてくれる業者（大屋）もいれば、NGのところもあり・・・物件（業者／大屋）によりますので一概に言えません。

◆保証人について
こちらも同上で、物件により異なりますから、一概にパターンが決まってません(^_^;)

頑張って良い部屋を見つけて下さいね！

回答No.7

tenfu

ほとんどが流通物件でしょう。
新築とかよほどの好条件でないかぎり、広範囲に宣伝してもらったほうがいいでしょうしね。

値下げ交渉すると不動産屋に入る手数料やバックマージンが減るから、「客単価」を重要視するとこは嫌いますね。
それが店単位であるか営業所単位であるか営業マン単位であるかはわかりません。

保証人は大家・貸主サイド次第ですね。
リプラスとか使うと万が一のときに楽なんです。
滞納処理ほど時間と手間を食う仕事はありません。
仮に保証人様がすでにおられる場合は割安なプランになったりする会社もあります。

でもね。
そういうの使わず、
「入居者は俺が見て選ぶんじゃ」ってのが不動産屋の醍醐味な部分もありますよ。
優良入居者入れて大家・貸主サイドに喜ばれると嬉しいし、滞納者・マナー無しなどのダメダメ入居者入れると自分の甘さを痛感してます。

きちんとした保証人なんていませんよ。いや、いないと考えたほうが無難です。
逆に本人がきちんとしていれば保証人なんて関係無いですから。

回答No.6

shion0851

不動産業者です。

＞同じ物件が出回っているのだから～～

＃５さんがおっしゃる通り、不動産業者には元付けと客付けがいます。
元付け業者が大家さんから物件を預かって入居者募集をします。
その募集方法のうち、レインズという流通機構に登録して全国的に情報を回すやり方があります。
また、物件図面配布業者へ依頼して、エリアの不動産業者へ情報を回すやり方もあります。
この情報を受け取って、自社へ来店したお客さんへ紹介するのが客付け業者です。
こうして広く入居者を募集できる訳ですが、これが「同じ物件が回っている」と言われる状態です。

逆に、他社に情報を出さないで自社客付けを狙う業者もいます。
この方が利益が多いからです。
注意したいのは、他社に情報を出さない事で情報に稀少感がありますが、だからといって優良な物件という訳ではない点です。

このような事情があるので、私が自分の部屋を借りる時には何社も回りません。
仮に何社も回って自社客付けの物件を１～２件拾ったとしてもそれがいい物件とは限らず、全体の労力を考えれば馬鹿らしいからです。
しかし、一般のお客さんでしたら、普通に流通している物件で満足できる物件がなければ、労力を惜しまずに何社もアシを運ぶのも良いでしょう。
その結果、気に入る物件が見つからずに妥協して借りる事になったとしても、全部の物件を見たという事で納得できるのではないでしょうか。

＞敷金・礼金を2ヶ月から1ヶ月に大家さんに交渉～～

この違いは物件や業者ごとで違うでしょう。
例えば、大家さんが同じでも部屋ごとに条件が違うこともあります。（1Ｆor２Ｆ、角部屋か否か等）
元付け業者の方が大家さんへ交渉しやすいですが、客付け業者でもお客さんの希望によっては元付け業者へ交渉します。
交渉が出来る相手かどうかも関係してきます。

＞最後に、私は保証人がいない～～

最近、保証会社を付けることに抵抗があるという話をよく見受けますが、正直、私にはなぜそんなに抵抗があるのか分かりません。
確かに、契約時と更新時に保証料を支払わなければならないのはデメリットですが、それ以外はデメリットはありません。

例えば、身内に保証人になってもらった場合、万が一の時にはその身内に債務の請求が行き迷惑がかかる訳です。
また、lab1127さんのように無職のお母さんでも保証人ＯＫという場合、万が一の時には無職のお母さんから債務をムシりとるという事です。
私はこの方が恐ろしいと思います。

なお、保証人+保証会社と２つの保証を取るケースも増えましたが、これは不況のせいか、きちんとした保証人さんも契約後しばらくしたら債務が支払えないような苦境に陥っているというケースが多くなったからです。
業者と大家さん側のリスク軽減というメリットがあります。

一方、契約者側にもメリットがあります。
もし滞納等をしてしまって、それを保証会社が代わりに支払った場合、保証会社は『その額に高い利息』をかけて契約者へ請求します。
この時、まず保証人へ催促をして返済を受けられれば、保証会社を使う必要はないので、契約者は利息を付した金額を負担する必要がありません。（保証人からはブツブツ言われるかも知れませんが）

保証会社の利用についてきちんと説明をして理解を得るようにしている業者は少ないようです。

参考になれば良いのですが。
長文失礼しました。

回答No.5

noname#38451

東京にお住まいになられるのでしょうか？
不動産会社には元付け業者と客付け業者がいます。
客付け業者よりも元付け業者の方が家主から直接依頼されてますので、交渉する範囲が広くなります。
また不動産屋さんは退去するまでいい業者かどうかは分かりません。退去時にがっぽり敷金を取ったりするかもしれないからです。
一番大切なことは契約時ですので、後悔しないためにも参照ＵＲＬで勉強することをおすすめします。

参考URL：

http://www.dda.jp/

回答No.4

ajyako

・もし住みたいエリアやピンポイントで「ここ辺りに住みたい！」と
　言う場所が決まってるのであれば、地元の不動産屋さん。
・「大体この沿線に住みたい」と言うのであれば、その沿線に強い不動産屋さん
　（例えば東急沿線に住みたいなら東急リバブルみたいな）
・場所は決めていなければ、支店をたくさん持つ不動産屋さん

なんじゃないでしょうか？
いくつもの不動産屋さんを回るのは無駄というか、上記の方法の
方が効率良く、物件が見つかりそうです。

あと大家さんに交渉してくれたりするのは
私の経験上、全国や大きな地域（例えば関東地方など）に支店を
たくさん持つチェーンの不動産屋さんより地域密着型の不動産屋さん
の方が融通を利かせてくれます。

保証人がいれば、保証会社への加入は必要ないと言われますよ。

回答No.3

mendokusa

物件については9割方は同じでしょうね。

交渉の有無は店によって違いがあります。
管理を委託されている店なら色々交渉できるでしょう。
単に紹介だけしてる店はそこまでオーナに対して権限がありません。

追加の保証システムは基本的にオーナの方針になります。

回答No.2

noname#19073

＞不動産はどこも同じ物件が出回っているのだからいくつも回っても意味がない

これは一概には言えないと思います。自社で管理している物件があれば優先的にそちらを紹介したがるのが業者ですし、モノによっては、情報を外に出さないケースもあるでしょう。確かに一般的に流通している情報が大多数でそれについてはどこでも同じ情報は得られますが、100%ではありません。

＞人によって違うのでしょうか？それとも物件によっては交渉できないという理由なのでしょうか？

人によって違うと思いますが、結果だけ見てしまえば結局のところは交渉してもオーナーさん次第で不可能可能の範囲はある事です。最初から無理とわかっていることに付いて交渉するポーズだけしても仕方無い場合などは交渉しないケースもあるかもしれません。又、オーナーさんとその業者が懇意にしているのか？元付業者でなく何もわからないと交渉しにくい等のケースもあると思います。そのあたりは物件や業者次第になると思います。

最後に保証人の件ですが、これはオーナーの意志によりどの程度までの保証人を要求するのかは様々かと思います。あなたが疑問に思う事は理解は出来ますが、相手側が認めなければ借りる事は出来ないわけですから、交渉するのは自由ですがあなたが条件に沿えるのかどうかが問題だとは思います。
（貸す側も家賃の未払い等に会うのは避けたいわけですから）

回答No.1

goobest_2004

今は、不動産情報は、上の会社に上げられている場合がほとんどです。
でも、上の会社で紹介してもらうと、何かと経費が高くなるんではないでしょうか。

私は、地域をある程度絞って、その地元の不動産屋で探すのをオススメします。

また、礼金については、私の大家さんから聞きましたが、実質不動産屋の仲介料になることが多いそうです。
なので交渉の余地があるのかもしれません。
敷金は分かりますが、この不透明な礼金が多いところは、私だったら遠慮したいです。

保証人がいなくて、また初期費用をおさえたいのならば、最近流行りの、欧米ではあたりまえの、ルームシェア（ホームシェア）というのも選択肢の一つだと思います。
http://www.rmcafe.jp/
http://roomshare.jp/
なにげに私もコストが安いので使ってますが＾＾；
個室なので意外に快適です。

参考URL：

http://www.rmcafe.jp/