不動産売買契約の

質問

私は親から譲り受けたビル付きの土地を保有しています。現在このビル全体を一つの会社に貸しておりますが、その会社との契約は７月一杯までで再契約はありません。

その為ここ何ヶ月かは次の借り手を探していましたが、都内でないという立地条件等の理由から見つかりませんでした。ビルを建てた際の借金が返済できてないものですから、仕方なくビルごと土地を売ることにしました。

幸いにも買い手が何件か見つかりまして、その中から最も条件が良い相手に売ることにしました。条件が良いと言うのは金額が高いというのはもちろんですが、相手の会社が６月締めであるため、６月中に売買契約を結んだことにしたいと言って来たことです。今ビルに入ってる会社は７月一杯居ても良く、お金は６月末に振り込むと言ってくれたのです。

これでお金は今月中に入るしと安心しきっていたのですが、昨日になってやっぱり今入っている会社が出てから契約を結びましょうと言ってきました。本来の形式を考えるとそれが当然なのかも知れませんが、私はこの取引自体が破棄されるのではないかととても心配です。この会社に売ることに決めてしまったので他の話は全て断っています。

そこでお聞きしたいのですが不動産売買は途中で「やっぱり無かったことにしてくれ」ってことになる場合は結構あるのでしょうか？また来週には仮契約を結ぶことになっているのですが、今日契約を７月末以降にしてくれと言われたのでこの仮契約も延期なんてこともあるのでしょうか？そして仮に仮契約が結ばれたらある程度安心して良いのでしょうか？

長々と読んで頂いてありがとうございます、どうか良いアドバイスを下さい。よろしくお願いします。

回答No.3

yamanekotama · ベストアンサー

仲介の不動産会社はいないのですか？仮契約の内容によっては、見送ったほうがいいかもしれません。現在のテナントが出てからの契約が望ましいし、信用のある不動産会社に仲介を依頼される事をお勧めします。～借入先の銀行と相談する方法もあります～前言を変える買主を信用してはいけません。～買主の信用調査しましたか？～
いずれにしても買主との直折衝は避けるべきです。不動産取引は高額が動きます。残金受領まで絶対に物件を渡してはいけません。担保提供も厳禁です。万一トラブルと売れなくなることもありますので十分に注意してください。

補足

お早いお返事ありがとうございます。
回答してくださった内容に関してもう少し詳しく教えてください。
１．仮契約がどのような内容だったら見送った方が良いのでしょうか？
２．現在のテナントが出てからの契約が望ましいしと書いておられますが、私としては現在のテナントが出た後に買い手が決まってない状況がとてもきびしいものですから、できれば早めに契約したいと思ってるのですが・・・
３．買主の信用調査とはどうやるのでしょう？

不動産売買に関して全くの素人でして、くだらない質問なのかもしれませんがどうか教えてください。よろしくお願いします

回答No.5

yamanekotama

ＮＯ３です。補足します。
１．金銭支払い（手付金）はありますか？違約条項はありますか？あるなら仮契約の名称が疑問です。支払いも,違約もない契約（仮契約）は売主に不利です、口約束に過ぎず簡単に破棄される恐れあります。一方的に拘束されませんか？
２．テナントが間違いなく立ち退きますか？自信ありますか？万一不可抗力で遅れても責任を負います。自信があるなら「契約」（仮契約でなく）すべきです。
３．会社経歴書を頂いて、銀行に相談、商工リサーチに依頼（有料）、等ですが～
仲介会社は存在してませんか？くれぐれも買主の信用には気を使ってください。不安なら信用ある仲介会社を探す事が先決です。（仲介料はご相談して）

お礼

何度もアドバイスいただいてありがとうございます。
前に私が仮契約と申していたのは勘違いでして、それが本契約であって、その際に手付を頂き、残りの決済を７月末に行うという流れになりそうです。
とりあえず来週もしくは再来週に契約ができたらと思っております。
お忙しい中どうもありがとうございました。契約の如何によってはもう一度相談させていただくかも知れませんが、その時はどうぞよろしくお願いします。

回答No.4

maria_sharapova

不動産売買を経験したことはありますが、契約締結前に仮「契約」を結んだことがありませんので、これがどういうものだか分かりません。仮「登記」というのはありますが、全く関係ありません。少なくとも仮契約というのは法律用語ではありません。きっと業界用語だと思います。

#1の方も書かれている様に、仮契約など締結せず、契約して、日付だけバックデートするとか、ブランクにしておいて後から埋めることならあります。ご質問のケースでは、テナントさんが退去された７月末日を契約書の日付にする、と、言っているのではないか、と思うのですが、これはちゃんと確認された方がいいと思います。

もしかしたら、手付の授受のことをそう呼んでいるのかもしれません。それもよく確認された方がいいと思います。

手付の方は、これも#1の方が書かれていますから省略しますが、法的には3種類の効果があるとされています。そのうちの1つが違約手付というもので、質問者さんが心配されているように、不動産売買は途中で「やっぱり無かったことにしてくれ」ってことになる場合があるわけです。結構あるかどうかは分かりませんが。ただ、その場合、１度は買いたいという意思表示を買主側が示したのですから、もしなかったことにするなら、その手付は全額売主は頂戴できます。これを「手付流し」と言います。

例えば1億円の物件なら、10%なら100万円です。買主としては何らかの事情で（例えば融資が受けられなかったなど）この契約そのものをチャラにしたい、と思っても、売主としてはそうそう簡単に話を反故にしたくはないわけですから、ペナルティーとしてこの100万円は何もしないでももらえる、というわけです。

ただ、反対に、売主側から、もっと高額で買ってくれる買主が見つかったからキャンセルしたいという場合、倍額の200万円を買主に支払わなければなりません。これを「手付倍返し」と言います。

買主としては、何も買わないで100万円だけ取られるのは損ですから、何とかして借入先を探そうと努力するかもしれません。

また、「この会社に売ることに決めてしまったので他の話は全て断っています。」と書かれていますが、その会社がダメになったら、一旦断った会社に事情を説明すれば、買ってくれるかもしれません。また改めて買い手を探すよりその方がよっぽど手っ取り早いと私なら思います。もっとも最初の会社よりは金額は下がるかもしれませんが、それでも売れないよりはマシだと思うからです。少なくとも私が質問者さんの立場ならそうします。

買い手候補が１社だけなら厳しい話ですが、他にも何件かあったわけですから、それだけでもいいんじゃないかと思うんですが……。

お礼

お返事ありがとうございます。
また手付に関しての情報どうもありがとうございます。
駄目になったら別の相手に話を持っていけば良いとは思いつつも、やはり不動産売買は普段の生活の中での売買と比べて額が大きいものですからとても不安になってます。かといって焦ってマイナスの方に考えても仕方ないですので、落ち着いて対処したいと思います。

回答No.2

mendokusa

契約交わして手付けをもらうまでは
安心してはいけません。
契約の前の日に白紙撤回なんてのもありますから。

お礼

そうなんですよね。
取引相手がきちんと契約してくれるのを期待します。
ありがとうございました。

回答No.1

gamigami

＞不動産売買は途中で「やっぱり無かったことにしてくれ」ってことになる場合は結構あるのでしょうか？
手付金を放棄すれば契約の解除は出来ますが、売買金額の１０％あたりを目安に手付金を入れてもらうので、それを放棄するのはよほどの理由が要りますね。
＞また来週には仮契約を結ぶことになっているのですが、今日契約を７月末以降にしてくれと言われたのでこの仮契約も延期なんてこともあるのでしょうか？そして仮に仮契約が結ばれたらある程度安心して良いのでしょうか？
「仮契約」なんてしないでしょう。「売買契約」を結んで引き渡し期日をいつにするかだけです。
契約日自体を遅らせてくれときたら少々考えてもいいですが。
不動産業者を間に入れているのならば、そのあたりはちゃんと聞いたほうがいいでしょう。
契約を結んだらあとは上のとおりです。

お礼

お早いお返事ありがとうございます。
もちろん不動産業者は間に入れております。この業者さんがしっかりしておられて仮契約の話も進めてくれており、来週に仮契約を行うことになってます。
私としては、７月一杯で今入っている会社が出て行ったあとに買い手が決まってないという状況がかなり厳しいのです。それで、６月末に契約を行えるというのがとても魅力的だったものですから、これを先延ばししてくれと言われまして、契約自体を行ってくれないんではないのかと不安になってます。
不動産業者にもう一度話を聞いてみようと思います。