不動産物件を競売前に買い戻すことについて教えてください

質問

昨日、突然父から連絡があり今住んでる家が競売にかけられることを知りました。それで父は競売になるのを避けるためいわゆる「買戻し」ができるように専門の業者と話を進めているそうです。こんな方法についてはまったく知識がないのですが実際、この方法は合法な方法なのでしょうか？もちろん、相手の銀行の理解と買い戻す人（例えば親戚とか）がいないとできないことらしいのですが。。。
すいません、ほんとに知識がなくてうまく説明できませんが教えて下さい。
また、別の方法で競売にならないようにする方法って実際あるのでしょうか？

回答No.3

law_amateur · ベストアンサー

買戻がどのような方法で行われても，お父さんの銀行に対する借入金の負債は残ります。残る金額は，ローンの残高から，不動産屋が銀行に支払った金額を差し引いたものです。８０００万円というのは，不動産屋が売り戻した金額のはずですから，個々には不動産屋の口銭（利益）が含まれています。ですから銀行に支払うのは，７０００万円とか，そんな金額になります。この金額は，銀行から免除（債権放棄）を受けるか，お父さんが破産でもしない限りどうしても残ってしまいます。

　ここのところをしっかりと確認しないと，すべてを失うことになってしまいます。

回答No.2

abaretaizou

金融機関で昔、回収・整理も担当していました。

「競売になるのを避けるため」「相手の銀行の理解と買い戻す人（例えば親戚とか）がいないとできない」という説明から、民法377条の代価弁済が考えられます。

これは、「父」の家を買取った「第三者」が、抵当権者である銀行の請求に応じて、銀行に購入代金を支払うことによって抵当権が消滅する、という制度です。

「親戚」が直接買取る形（業者は手数料を取る）と「業者」が一旦買取って、「親戚」がそれを買取る形が考えられます。

実際は「父」又は「親戚」「業者」側が、銀行にお願いするのですが、法律の建前は、銀行が買取った者に請求する形になっていますので、銀行の理解が無いと出来ません。

尚、買取人（家の登記上の所有名義人）は、父の債務の保証人になっていない人である事が必要です。
（保証人なら保証債務があるので銀行は家を又差押せざるを得ないから。）

又、名義を後で父名義にする事も出来ません。
（父名義になったら、借入債務自体は残っているので、銀行は家を又差押せざるを得ないから。）

これをいわゆる「買戻し」というかどうかは、浅学にて知りませんが・・・。

お礼

非常にわかりやすく説明していただきありがとうございました。これからどうするのかを父と話していきたいと思います。またなにかありましたらよろしくお願いします。

回答No.1

law_amateur

必ずしも違法ではありません。

　大抵の債権者は，競売にかける前に，債務者に不動産屋を通じて不動産を売却し，その売却代金を自分に払うように働きかけます。その理由は，裁判所の競売にかけると，入札価格が非常に低くなることが多く，不動産屋を通じて売却した方が，回収率がよくなることが多いということにあります。

　仮に債権者が競売の申立をしたとしても，その手続中に不動産屋を通じて売却することを認めてくれることもあります。

　ただ，買戻の専門業者というのは，十分に注意することが必要です。例えば，住宅ローンの残りが２０００万円あって，不動産の売却代金を１５００万円とすることで，住宅ローンの債権者と話がついたとします。そうすると，その「専門業者」は，１５００万円を出した上で，１７００万円とか１８００万円で買い戻すように言ってきます。当然新たな住宅ローンを組むことが必要になってきます。下の所有者は延滞がありますので，もう住宅ローンなどくめない状態ですので，親族の誰かが名義人となって住宅ローンを組むことになります。

　ですから，この住宅ローンが払えるかどうかが問題です。上記のように，買い戻しは，業者の口銭が乗っていますので，結構高くなります。これが払えないと，結局業者に口銭を払っただけで，また不動産は競売にかけられてしまうことになります。

　さらに気をつけなければならないことは，下の所有車にも売却代金で支払えなかった住宅ローンの残額の支払義務が残っていることです。そういう意味で，下の住宅ローンの残額と，新しい住宅ローンと，二重の借金が残ります。これをどう始末していくか，慎重に考えないとすべてを失い，破産するという結果になります。

　買い戻し専門の業者を，一概に悪いと決めつけることはできませんが，彼らも結構リスクの高い商売をしていますので，買い戻し手数料（業者の口銭）は決して安くありません。十分注意が必要だと思います。

補足

丁寧な説明ありがとうございました。
さらに質問をさせていただきたいのですが、具体的な現状を言います。
質問は二重の借金についてです。
現在、業者からの売却代金の見積もりは約８０００万です。
これは物件がテナント兼住居というビルなのでこんな価格になっています。
そして、ローンの残高は約１億４０００万あります。
なので８０００万で買い戻しても残り６０００万は
父が支払いを続けなければならないということでしょうか？
ちなみに８０００万についてはテナントの家賃収入で
払うということだそうです。
たびたびの質問ですがよろしくお願いします。