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住宅ローンについて
私は３年前にマンションを購入し、その際に信金の住宅ローンで３，８００万借入（３５年）し、３年固定２．２５％で支払ってきました。 このサイトではよく、その直前での借り換えのご相談や、何年の固定金利にしたらよいか等のご質問が多数寄せられていますが、私の場合は恥ずかしながら、既にこの２月で３年が経過していて（今頃、気付いてしまいました）返済額が１３万円から１５万７千円と、いっきに２万７千円も増えてしまってました。（今、明細が手元に無いため金利が解りません。）そこで質問なのですが、単純に返済額がこんな増えてしまうものなのか、また途中で固定金利の年数などを変更できるのか、どなたかお教えください。 また、少し話しはそれますが、銀行の住宅ローン等の借入れ利息は、全く同じ条件（金額、年数等）だとしても個別（借りる人）で違うのでしょうか？ よろしくお願いいたします。
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>今現在の金利が相応なのかどうかが良く解らないのです。 現在の借り入れ条件がわからないので（固定ｏｒ変動、固定あれば何年なのか等）なんとも申し上げられません。 ただ現在の金利は支払金額が１５７，０７３円であれば３．６％になっているはずですから、単純に変動金利に移行したのであれば少し高いなぁというきもしますが。 今は超低金利なので変動金利であれば２％台が普通かなあと思います。昔は９％なんてありましたけどね。 （３８００万借り入れ３５年、金利２．２５％では１３０，８１０円の返済、３年後に元金は３５，７８３，９７０円ですからこれから金利３．６％、残り３２年返済で計算して求められます） >どの金融機関でも再計算方法は同じなのですか？ 日本のすぺての銀行を調べたことはありませんが、少なくとも知る限りの主要な銀行は全部同じです。 >３年後（今回）の見直しではどこも同じになるということでしょうか？ 同じというかかんがえ方は同じです。金利自体は各銀行ごとに異なります。
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- gsxr750
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通常皆さん固定金利の期間終了時にローンの見直しをなさっていると思います。 見直し時において、固定金利から変動金利に切替え、或いは別の金融機関（まれに同じ金融機関の中で）で借替えされているようです。 昨今は各金融機関のHP上で損得がシミュレーションで現状と比較できるようになっていますので、ご自身で比較なさってはいかがでしょうか。ちなみに下記URLは新生銀行です。 今なら、5年固定１％というキャンペーンがあり、友人が利用しています。 当然審査がありますし、登記等一時的に費用はかかります。ただ、借換えのメリットは現状と２％以上開きがある場合だそうです。 条件的に引っかかるのは、融資に対する返済能力、過去の返済に延滞の有無、購入されたマンションの現在の価値等があます。それが融資条件に個別に影響が出るという話は聞いたことがありません。 ですので、返済金額/金利のことだけを気になさっているのでしたら、まずシミュレーションなってはいかがですか? 今お借入されている信金のHPでもできるかも知れません。 そこで、費用を考慮しても明らかにメリットがあるようでしたら、そのあと融資担当者にご相談されるのはいかがでしょうか？ 尋ねるのは無料ですからね。
お礼
ご回答ありがとうございます。勉強になります。なるほど、借換えのメリットは２％以上の開きということですね。早速、シュミレーションをしてみます。本当にありがとうございました。
>返済額が１３万円から１５万７千円と、いっきに２万７千円も増えてしまってました。 金利が２．２５％から３．６％になったものと思われます。 >単純に返済額がこんな増えてしまうものなのか、 固定金利特約終了後の新たな返済金額については、そのときの金利により再計算されますのでそうなります。 変動金利の場合には、５年単位でしか返済金額は変わらず、またその上昇には制限もありますが。（この場合元金返済比率が単純に下がりますので、後々完済年数が到来しても完済していないという問題を抱えますが） >また途中で固定金利の年数などを変更できるのか、どなたかお教えください。 銀行次第ですが、私の知る限り固定金利適用期間中に変動金利や他の固定金利に変更できるというのは聞いた事がありません。それだと固定金利の意味がないのでまず無理だと思った方がよいでしょう。 逆に変動金利期間中であれば固定金利への変更は可能です。 >借入れ利息は、全く同じ条件（金額、年数等）だとしても個別（借りる人）で違うのでしょうか？ 初めに借り入れのときには個人で変わることは十分あります。信用度が高く担保価値も十分であれば低い金利のオファーを受けることはあります。逆に厳しい条件ではキャンペーン金利不適用などの制約条件をつけられることもあります。
補足
返事が遅くなり大変申し訳ありません。ご回答ありがとうございます。回答No.１様の方にも補足として質問させていただいたのですが、正直、今現在の金利が相応なのかどうかが良く解らないのです。ほんとにお恥ずかしいですが、単純に引落しされている通帳の金額を見て、「そんなに高くなるの？」と思ったのです。 ｍｉｃｋｊｅｙ２様の回答にある「固定金利特約終了後の新たな返済金額については、そのときの金利により再計算される」というのは、どの金融機関でも再計算方法は同じなのですか？そうであるとしたら、全く同じ条件で他の金融機関で融資を受けているとしたら、初めの金利は特約等で違いがあるとしても、３年後（今回）の見直しではどこも同じになるということでしょうか？長々と申し訳ありませんがよろしくお願いいたします。
- predater
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下のサイトで借入額と返済期間から毎月の返済額を試算で計算すると 残金3800 利率2.25％ ボーナス払い0％ 返済期間35年 月支払い 130811 残金3750 利率3.25％ ボーナス払い0％ 返済期間32年 月支払い 157207 となり利率が１％程度上がっているような気がします。 ローン条件の変更についてはその信金に聞かないとなんとも言えません。
補足
返事が遅くなり大変申し訳ありません。ご回答ありがとうございます。１％も上がっているのですね。ただ、恥じかきついでに正直申しますと、この３．２５％という金利が相応なのかどうかが良く解らないのです。無知だといわれればそれ迄ですが、単純に引落しされている通帳の金額を見て、「そんなに高くなるの？」と思ったのです。もちろん細かな条件（担保価値や預金額等）或いはその人それぞれによっても考えが違うでしょうから一概には言えないと思いますが、何かアドバイスがあればお願いいたします。
お礼
早速のご回答ありがとうございます。勉強になります。妻に聞いたところ、どうやら、銀行の担当者から書き換えなので判を押してくれと言われ、詳細な説明を受けないまま判を付いてしまったということでした。こちらにも責任はありますが、銀行側のやり方にも少し疑問を感じます。一度、無理かも知れませんが見直しできるか問い合わせしてみます。ご親切なご回答、本当にありがとうございました。