ローン控除と贈与について

質問

去年の12月にマンションを3100万で購入しました。頭金として500万を私の貯金から出し、残りの2600万を私（40歳）名義でローン組みしました。登記持分は私が1/2、妻（37歳）が1/2となってます。私の16年分の源泉所得税は179000円。ここでローン控除の手続きをしようと思うのですが、妻に1/2の持分を持たせていることで、還付対象額は3100万の1/2、つまり1550万でしか受けられないとの指摘がありました。しかもこのケースの場合、私から妻への贈与にも該当する可能性があるとあわせて指摘されました。還付額が減るのは構いませんが、贈与税まで課税されることになるとはまったく考えてなかったので頭を悩ませてます。何か良い方法で回避できないものでしょうか。
※妻と書いてますが住民票上では妻（未届け）です。
入籍はまだしておりません。妻も正社員で勤務してます。年収は450万

回答No.2

noname#11476 · ベストアンサー

今から間に合うかぎりぎりですが３／１５までに更正登記をかけて持分を変更できれば間に合います。
直ぐに税理士と司法書士に依頼してください。
下記URLの通達（５番の錯誤）により、申告までに訂正できれば贈与がなかったことに出来ます。
http://www.nta.go.jp/category/tutatu/kobetu/souzoku/951/01.htm

もし５番が適用できないという話だと上記通達１１番で課税されてしまうのですが、しかし、下記通達がそのご出されているので、４番によりまだ可能性は十分あります。
http://www.nta.go.jp/category/tutatu/kobetu/souzoku/952/01.htm

参考URL：

http://www.nta.go.jp/category/tutatu/kobetu/souzoku/951/01.htm

お礼

mickjey2さん アドバイスありがとうございます。
すぐに登記をお願いした司法書士に連絡をとり、税理士にも依頼する段取りをとりました。
司法書士の方にも更正登記のことを言われました。
もっと勉強しておけばよかったと後悔しつつも、やってしまったことは仕方ないので、いろんな人の力を借りて対処していくことにします。ありがとうございました。

回答No.1

Richard5

その「指摘された」というのは税務職員なのですよね。
そうであってもなくても、今から贈与税を回避するのは基本的に難しいかも知れません。
詐欺などの特殊な場合を除き、登記とは意思表示だと考えられておりますので。
約500万円の贈与税は、不動産を処分してでも払わなければ・・・。

ここから先はちょっと微妙な問題を含んでおりますので、詳しい説明が出来ません。
行間の意味を吟味し、ご自身の責任において行ってください。
従って、内容が判らなくても再度の質問には恐らく答えられませんので、
その場合には、税務署ではなく税理士等に相談することを強くお勧めいたします。

そもそも贈与契約とは、文書によることなく口頭でも成り立ちますが、贈与者のみが
贈与すると一方的に主張しても、受贈者がこれを「受けました」と意思表示しなければ
契約が成り立たないことがポイントとなります。

次に不動産の登記を錯誤で間違えた場合には、「真正なる名義人の回復」という
不動産登記を行うことが出来ます。
ただし、金融機関へは現状の登記を信用してお金を貸したのですから、その名義人が
変わると言うことは重要なこととなります。
債務者が全額yanapuさんということは、奥様は担保提供していると思いますが、
担保提供者と債務者、（連帯）保証人では、法的にその立場が微妙に違うのです。
金融機関の知るところとなれば、最悪、期限の利益を失っても文句は言えません。

また、世の中には多岐に渡る契約があります。

贈与が無償で譲渡する契約なのに対し、有償で譲渡する契約を売買契約と言います。
無償で物を貸すことを使用貸借契約と言い、有償であるならば賃貸借契約と言います。
この賃貸借契約に似た契約には消費貸借契約というのもあります。
「借りるのだけれど、返すときは同等、同種の同価値の物で」という契約です。

この消費貸借契約のうち、金銭を貸し付けて一度消費し、同等の金銭で返す契約を
金銭消費貸借契約と言いますが、これも口頭での契約は成り立つと考えられています。
（正確には、証人等によって明らかに出来るならば、というような言い回しです）
成り立っている契約ならば、書面が第三者への対抗手段となります。

税務上はこの金銭消費貸借について、客観的に証明できるのなら構わないのですが、
（例えば証書があり毎月元金の返済がある、など）あるとき払いの催促なしの状態ですと
贈与されたと何ら変わらない、と考えられています。

契約自体が整っており、これが客観的に金銭消費貸借と認められるなら、
例え元金の返済回数が1,000回払いでも、この契約自体は有効となります。
元金返済の客観的な証明として、振込なら元金返済の証拠になりますし、他人に貸した
場合に現金で返済を受けたのなら、受け取った側は受領証を発行するのが通常です。

以上のような法律を、書籍購入したりネットで調べてみて下さい。
200万円分の書籍を購入しても後悔はしないと思います。

お礼

Richard5さん専門的なアドバイスありがとうございます。
税金の怖さをこんなに身近に感じたのは初めてです。税務署ではなく税理士に相談することにします。
ありがとうございました。