ローン残高と贈与税の関係について

質問

この度３４００万の物件を購入しようとしてるのですが、フラット３５で収入合算して連帯債務にしようかと考えています。
夫婦で住宅ローン減税を受けられるというメリットの他に、妻の会社の福利厚生で持分比率が５割以上だと、３年で総額７０万以上の補助が出るので、できれば利用したいと思っているからです。
整理すると
　　　　　　夫　　　　　妻
年収　　　５００万　　４００万
頭金　　　３５０万　　３５０万
持分比率　　５　　　　　５
借入額　　１３５０万　１３５０万

という感じになるのですが、ここで気になっているのが贈与税です。
収入に微妙な開きがあるので、ローン残高に対して贈与税がかかるとしたら、毎年数万円以上になるのではと試算しています。
ローン残高に対してではなく、毎年の返済額に対してであれば、控除額の１１０万円を超えることはないだろうと思うので安心なのですが・・・
(ちなみに妻の方は数年後に退職する可能性も考えてのことです)

回答No.2

noname#20102

＃1です。
共有持分、ローン控除について誤解をされているようです。
基本的に、不動産購入代金の出資した割合に従って持分比率を決めれば、贈与にはなりません。
(自分の出した分は自分の所有権となるのですから、当然ですよね)
この「出資する額」というのは、ローン債務と頭金を合わせた総額のことです。
質問者さまの場合、頭金もローンも、夫と妻がどちらも同額であるのですから、持分比率が1/2ずつなら辻褄は合っており、贈与はなしということです。
持分比率に年収は関係ありません。
質問者さまが頭金350万、ローン1350万、奥様もまったく同じ出資をしているという事実ならば、持分1/2でいいのです。

＞共有持ち分と債務負担の割合に違いがある場合は贈与が発生する、と書いてあるので不安になった次第です。

このｈｐで例に挙げているのは、持分比率に出資額が矛盾している場合です。
夫と妻、どちらも同じ額を出資しているのに、持分６：４にするのはおかしいでしょう。それは贈与したということになって当然です。登記する時点で間違っています。

＞住宅ローン控除額の上限が、持分割合と負担割合で少ない方の額で計算するのは納得なんですが、
＞そうするとローン残高がクローズアップされるので、贈与税の計算がされるのではないかと思ったんですが、原則的に残高ではなく年間の返済額で計算されると考えてよい、ということですね？

いえ、そうではなくて、年間の返済額で贈与税の計算なんてしませんよ。
質問者さまの場合は持分比率に矛盾はないので、普通にローン残高の1％の控除を受けられるということです。

回答No.1

noname#20102

妻が退職して無収入になった時に、妻のローンをご主人が返済する場合の贈与税が心配、ということでしょうか。

贈与税というのは、年間110万以内ならば課税されません。
ですからローン残高というのは関係ありません。
通常、住宅ローン減税を受ける際に、ローン残高を申告しますが、その時に年間の返済額が所得を上回るような数字だった場合に、贈与が「バレることもある」ということです。
が、奥様は退職したら所得はなくなるので減税も受けられなくなりますから(所得税を払わない人は控除も受けられません)、贈与がバレることもまずはないということです。
そもそも年間110万以下なら何の問題もありません。

お礼

回答ありがとうございます。
http://www.sumailoan.com/taxation/index_vol20.html
等の情報を見ると、
共有持ち分と債務負担の割合に違いがある場合は贈与が発生する、と書いてあるので不安になった次第です。
住宅ローン控除額の上限が、持分割合と負担割合で少ない方の額で計算するのは納得なんですが、
そうするとローン残高がクローズアップされるので、贈与税の計算がされるのではないかと思ったんですが、原則的に残高ではなく年間の返済額で計算されると考えてよい、ということですね？
ほんと、ローンは難しいですね。。
この情報含め、色々考えて決めたいと思います。
ありがとうございました。