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土 地 区 画 整 理 事 業中の土地購入について
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土地区画整理事業というものは地価が上昇する前提で行われており、破綻（と思っていますが）する組合施行が近年増えてきております。基本的に組合の解散は換地処分を終えてからのみです。 １．組合施行の土地区画整理区域内に所有権、借地権等を有するものは組合員となります。 ２．土地区画整理事業に関して、登記手続きに制限がかかるのは換地処分以降の登記作業時のみです。換地処分においては大量の登記作業が行われるので、法務局ではその処理が完了するまでは登記申請受付を停止します。それ以外の期間では登記についての制限はかかりませんので、通常どおり登記手続きが可能です。ただし、換地処分の公告をするまでは土地の所有権は全て従前の状態（土地区画整理事業前の状態）で処理されますので、所有権移転についても従前地を対象に行われます。仮換地の位置、地積、形状での登記は出来ません。 ３．組合施行の土地区画整理事業においては、賦課金という制度があり、事業収支の補填等の必要がある場合等に組合の総会の議決を経て組合員から金銭を徴収する場合があります。 ４．清算金の徴収交付は基本的に換地処分時点の所有権者に対して行われます。売買契約の内容により、売主が負担することも買主が負担することも可能です。
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№３です。奈良県のニュースのところで、前者と後者の書き方が逆になっていました。すいません。 換地を買った人の中で、土地の売買契約の際に、精算金は売主（旧地主）に帰属する、という契約をしていた人は影響はありませんが（旧地主さんは莫大な負担金でしょうが）、精算金は買主に帰属する、という契約をしていた人は百万単位の負担が生じる可能性があるということで、大きな問題になっていました。もちろん大半の方が住宅ローンを抱えている方ですし。
- yoshi999999
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No.2です。 何度も追加ですみません。 ４．についてですが、清算金には徴収と交付がありますので、交付となっている場合には当然金銭が支払われます。その際、当該土地に抵当権がある場合には抵当権者にも清算金を受け取る権利がありますので、関係者協議のうえ清算金の扱いを決定します。 ご心配なのは徴収の場合でしょうから、関係ないかも知れませんが。なお、公共施設の整備費負担はNo.1の方が回答されているとおり、減歩という形ですでに負担した状態で仮換地指定されているので、整備費関係の負担は発生しません。 清算金は換地地積が特別の扱いをされている場合や、施工誤差（＋測量誤差）のあった場合、清算金徴収交付のバランス微調整があるときに発生します。
- yoshi999999
- ベストアンサー率80% (4/5)
No.2です。 もうひとつ書き忘れました。 土地区画整理事業では事業収支を全て完了させてから換地処分します。つまり、保留地の売れ残りがあっては換地処分出来ないのです。保留地が処分できなければ換地処分には時間がかかるでしょう。 でも、換地処分を早めるための方策も実はあります。 地価が下落しているとは言っても、この経済情勢からそう簡単に保留地が売れるわけもありません。そのため、保留地管理法人というものが存在しています。 保留地管理法人というのは土地区画整理事業施行者が大半を出資する法人です。保留地管理法人は土地区画整理事業施行者から売れ残りの保留地を一括購入し、売却するために活動します。施行者にとっては保留地を完売させることが出来るので、収支の確定が出来、換地処分することができます。 保留地管理法人には国から無利子の貸付があるので、保留地売却が課題になっている施行者にとっては早期事業収束（換地処分）が可能で、保留地売却の猶予を延長できる手段です。
３、については、将来精算金が発生した場合（負担もあれば還付もあると思いますが）は売主、買主どちらに帰属するかについて、土地の売買契約のときにはっきり決めておくべきだと思います。 区画整理事業では、道路、公園などの減歩分や工事費等については、保留地を売ってその事業費にあてますので、区画内に建てた人が負担する、ということではありませんが、保留地の売却がうまくいかずに事業費が足りなくなって、組合員から負担金を集めるということになるケースもあるようです。 数ヶ月前のニュースで見たのですが、奈良県のほうの区画整理事業で保留地の売却価格が当初計画より大幅に下がり事業費が足りなくなったので、組合員に負担を求めるということになったそうです。その際に換地を買った人の中で、精算金が発生した場合は売主（旧地主）に帰属するという契約をしていた人と、買主に帰属するという契約になっていた人がいたそうです。後者の場合は影響はありませんが、前者は１００万単位の負担になるかもしれないようなことだったと記憶しています。
お礼
百万単位の負担が生じる可能性があるということで、よく確認してから土地の購入したいと思います。 有り難うございました。
- toshi_jkr
- ベストアンサー率39% (71/178)
こんばんは。 『組合』による『土地区画整理事業』でよろしいのですね。 １については、『仮換地』と言われている事から、現在も事業施行中と思われますので、おっしゃるとおり『組合員』になります。 ２については、登記は出来ます。 ただし、『仮換地』の状態ならば、『現在の地番』ではなく『仮換地前の従前地』での登記になります。 ３については、私には分かりかねます。申し訳ありません。 ４については、購入時に『売主』に直接聞く事が絶対条件です。 Ａ 『減歩』ズミで『清算金』ナシの土地なのか、 Ｂ 『減歩』ズミだが『清算金』もアリの土地なのか、 Ｃ 『減歩』ナシで『清算金』アリの土地なのか、 これは絶対に確認して下さい。 （ ）で言われている内容については、 公園や道路等を建設する費用は、『事業費』に含まれています。 つまり、組合員全員の負担で建設している、と言っても良いでしょう。
お礼
ありがとうございます。凄く参考になりました 精算金が後から200万とか４００万とか徴収があったとか聞いた事がありまして心配していました。『減歩』ズミか『清算金』ありか必ず確認してから土地を買おうと思います。ちなみに換地処分になる時期は区画内の土地がほぼ売買してからなるのでしょうか？
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