退去時の原状回復義務

質問

３年ほど住んでいた所を退去したのですが、
修繕費等の見積りで納得できない部分が
ある為、ご相談したいと思います。

見積り書によると、
各部屋のクロス張替え（部分的に）
脱衣所のクッションフロア（部分的に）
クリーニング代など、
合計２０万ほどの請求でした。

立会い時に、冷蔵庫の裏の汚れや、
脱衣所のクッションフロアのシミ
エアコンの取り付けネジのあと、
壁の薄い汚れ、について指摘され
「張替えが必要ですねー」
と当然のように言われました。

タバコも吸わない、
壁に画鋲の穴も開けてない、
故意につけたキズ、汚れもないので、
正直高いなーと思い、

「これくらいは通常の使用範囲で
こちらに修繕義務はないのでは？」
と、その場で伝えたところ
「そういう場合もありますが、
こちら（大家）で負担するわけにもいかない
ものですからねぇ」との返事でした。(?_?)

これからの話し合いにおいて
何か良いアドバイス等ありましたら
よろしくお願い致します。

回答No.12

agu1980

torumaringo様は相当法律にお詳しい方ですね。敬服致します。あくまで中立なスタンスでおられるのも、ある意味正しいとも思います。でもそれでは数学のように「ただ一つの解が存在するもの」と司法関係者しか回答することができず、このサイトの意味がありません。全国の人に問うことでいろいろな考えを知り、参考にするサイトですから、あまり他人の批判をするのもどうかと思います。

そういった意味で私は「あくまで質問者様のおっしゃることを信じ、味方になる」という考えで、自分の考え方を述べさせていただきました。

ここで質問してくる方が、誰もtorumaringo様のように法律にお詳しいとも限らないし、裁判なんかやったこともない方が大半でしょう。ですから「やたらと争いをすすめるのもどうかと」と言っておきながら下の方では「大家に対して訴訟を起こす」というのも、質問者様はあまり望んではいらっしゃらないと思います。全ての可能性について中立な立場で論じるのも結構ですが、「あくまで質問者様を助ける」というスタンスも非難されるものではないと考えます。

次にこのサイトも含めて世間ではいかに「賃貸住宅退去時に過剰な修復費の請求」なる問題が多いか！　私自身３箇所住んで２回やられました。その都度、いちいち裁判にせず「そんなはずない。根拠を示せ。」と言うだけで、あっさり敷金は返ってきました。どうも世間の不動産屋さんは「ダメもとでも一回請求し、文句言われたらあっさり敷金返す」という悪習が恒例化しているような気がしてなりません。これに関してはマスコミでも社会問題として取り上げられているのもまた事実とご認識下さい。

私自身は責任も取れないし弁護士の代行もできませんので、あくまで一個人の考え方として参考にしていただければと存じます。もちろん「全ての可能性」「全国の全ての判例」から見ると１００％ではありません。（当たり前ですね）あくまで「アドバイス」という形で見ていただいて結構ですよ。

回答No.11

torumaringo

言葉尻を捉えて何度も揚げ足を取るようで申し訳ないのですが、とても気になりましたので再度登場させていただきます。

「企業にとっての２０万円は裁判になって長期化してもいい、ほどのお金ではありません。」訴訟コストが低いならば、大いに裁判する価値があります。コストが高いならば、善悪を横に置いて争いを避けることがありえます。解釈が逆です。

「いちいちみんなと裁判で争っていては会社自体が持ちません」それは大家が判断することであって、入居者や第三者が判断できることではありません。それに、目の前にあるアパート1棟だけが大家の資産ではない可能性があります。相手の経営基盤が強固であれば、会社は痛くもかゆくもありません。

大家と直接対峙せず、ご質問者の裁判を支援せず、いかなる形でも責任をおとりにならない方が、根拠のない推測をもとに、やたらと争いを勧めるのはいかがなものかと存じます。無料の書き込みサイトでは、「物の考え方」を示すのが限度だと思います。

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以上を踏まえた上で、最初の質問文に書かれている、「こちら（大家）で負担するわけにもいかない
ものですからねぇ」いまどきこんな会話をするような大家が相手であれば、修繕費を低くできる可能性は大きいだろうなという印象は受けます（笑）。

いずれにせよ、契約書と現場の状況をもとに、当事者同士が交渉を通じて解決すべき事柄です。

交渉がまとまらない時は、ご質問者が「敷金を全額返せ。修繕費が必要ならば、請求根拠を示せ」という訴訟を起こすのです。挙証責任は大家にあります。

大いに議論なさってください。

回答No.10

agu1980

たびたびごめんなさい、agu1980です。
これだけは一応お伝えしておこうと。

「最悪裁判に・・・」とみなさん想定されてご回答されていますが、一般的に企業が裁判になって争うと、弁護士費用、不動産屋担当者の工数、手間を考えると２０万円以上かかってしまうとも考えられます。個人にとっての２０万円は大金ですが、企業にとっての２０万円は裁判になって長期化してもいい、ほどのお金ではありません。
２０万円のためにそれ以上の裁判費用をかけるのは余程の大金持ちか日本のお役所だけで、普通はそんな無駄なことはしないものです。

それに当該不動産屋にお世話になっていた顧客がみんな泣き寝入りしているとも思えず、さらにいちいちみんなと裁判で争っていては会社自体が持ちません。

もちろん今回のケース、不用意なことは申しませんが、そういった理由から「本当に裁判になることはめったにない」と思っております。

ただ契約書がないのはまずいですね。本来、契約書はおのおの一通所持するものですから、まずは請求してよく読んでみましょう。まともな不動産屋なら必ず見せて（返して）くれますよ。

回答No.9

torumaringo

消費者契約法をふりかざして特約無効の裁判を起こしたものの認められず、敗訴したケースがあります。消費者契約法を根拠に、特約無効を確実に実現できるかのような議論がありますが、必ずしもご質問者のケースに適用される保障はありません。ご参考まで。

回答No.8

53r

まず、退去時に契約書を返却したということが引っかかります。契約書は契約当事者双方が各１通所持するもので、質問者の所有物ですので、返却する必要の無いものです。
　これをあえて返却させたということは、賃貸人が法的手続きを封じたいという意図を持っていたのではと感じます。

　それと、２０万円というのは、敷金から控除する金額でしょうか？
　敷金は、延滞賃料、故意過失による物件の毀損を控除して、全額返還されるのが原則です。また、修繕義務も質問者のおっしゃるとおり、物件の自然損耗や経年劣化については賃貸人の負担です。賃貸人の負担と言ってもこれは賃借人が支払う賃料に含まれているものですから、これを賃借人に払わせるのは二重取りになります。

　問題は、契約書に定められた特約ですが、契約書が無い以上、分かりませんね。でも、上記が原則ですので、特約で賃借人の負担を加重している場合は、賃貸人の方から契約書を出してきて、特約を主張してくるでしょう。質問者はむしろ通常の使用範囲なら修繕義務は無いと契約内容を認識しているのですから、その認識が重要です。

　なぜなら、消費者契約法１０条は民法等に比し消費者の権利を制限し義務を加重する条項は信義則に反し無効であると規定しています。（ちょっと正確ではないので、ネットで検索してください。家主との交渉で役に立ちます）
　ですから、特約があっても、特約に合理的理由があって、特約の内容を消費者がよく理解して合意したものでない限り、無効条項になる可能性が大いにあります。

　最近の判例で原状回復の特約を消費者契約法に反し無効としたものもあります。これも、ネットで検索すれば出てきます。

　裁判でも和解も含めてほとんど賃借人有利の判断がされています。小額訴訟をご自分でするなら費用も掛かりません。強気で交渉してください。

回答No.7

sasa-j

#3回答者です。
蛇足と思いますが、補足させて下さい。

契約書が手元に無いとの事ですが、最悪、裁判になった時、
これが無いのではあまりにも心許ないです。

＞こちらの過失でない限り、支払い義務はなかったはず
です。
→この記憶が確かであれば、敷金の大部分は戻ってくると
私も考えます。が、裁判になった際は、【戻ってくる契約】
の証拠として、これを提出する必要があります。

契約書と言うのは、署名、捺印のある現物であるから、
意味があり、細かい表現や約定が大いにものを言います。
約定の【印象】や【～と思ったと記憶している】だけでは、
裁判の証拠にはなりません。
裁判の証拠としても、大家さんに「支払う義務は無い」と
主張する根拠としても、契約書が手元に無くてはお話に
なりませんので、今すぐに大家さんに言って返してもらって
ください。

その上で、本当に費用負担の必要が有るか無いかよく考えた
後に行動しないと、もしもの記憶違いや、解釈の誤りや、
他の約定との兼ね合いで、負担すべきものがあった場合、
交渉でも裁判においても、きちんとした主張ができませんよ。

回答No.6

agu1980

agu1980です。↓大変失礼しました。私はＮｏ．２とＮｏ．５ですね。
重ね重ね申し訳ありません。

お礼

いえいえ。こちらこそ何度もありがとうございました。

回答No.5

agu1980

再びＮｏ．１です。
失礼致しました。「１００％負けます」はちょっと力み過ぎましたね、訂正致します。「多くのケースで不動産屋側が不利なことが多いです。」に致します。

以前、同様のケースでもめたのでつい熱くなっておりました。申し訳ありません。

たしかに契約書に「１００％の現状回復を求める」とあるとつらいものがあります。ですがほとんど不動産賃貸契約書のひな型を見ると「１００％」とは書かれておらず、「常識的な範囲で両者協議のうえで現状回復に努める」というような文言であることが多いでしょう。であれば立会いのもと、よく言い分を聞くとよいと思います。

あくまで質問者様がおっしゃるように「常識的な使用」であり契約書も常識的な内容であるならば、大抵の場合は「勝てる」というところです。

他の方もおっしゃられているように契約書片手に立会い、納得いく説明、ですね。

＞「そういう場合もありますが、こちら（大家）で負担するわけにもいかない」

んなわけありません、世間の常識では・・・

お礼

できれば裁判にはしたくないですが、このまま平行線だとそれも考えなければいけないかなと思っています。再度のアドバイスありがとうございました。

回答No.4

torumaringo

契約書の書きぶりに大きく左右され、必ずしも他人の事例があなたに適用されるわけではありません。契約書から該当部分を引用していただきますと、より具体的なアドバイスを得られると思います。

取りあえず気付いた点を。

冷蔵庫の裏の電気焼けは、ウチでは壁紙の上にペンキを塗っておしまいです。新品同様に見えますよ。安いし、大家負担。

クリーニング代は契約書に盛り込まれているので、入居者負担。3万円±5千円です。その代わりと言っては何ですが、退去時に神経質に掃除する必要なしです。

壁紙。パッと見て問題なければ、入居者負担にはしません。手で引っ張って剥がしたり（ワカメ状に伸びている場合）、クレヨンなどで落書きなどしてある場合は、入居者負担。

壁紙の汚れ取りは、クロス張り替え（新品にする）方法もありますが、壁紙洗浄（クリーニング）という方法もあります。かつ、負担割合を交渉できます。

クッションフロアとクロスを取り替えると、20万円くらいの請求になるでしょう。でも、クッションフロアがどのように傷んでいるのでしょうか？現場が見えないので何ともコメントできません。主観にも大きく左右されますから、ムズカシイですね。

エアコンのネジ跡は、ご質問者特有のものでしょうか？ネジを使わずにエアコンを付けるわけにはいかないので、一般的には許容範囲かと思われます。

契約書に細かな規定が見つからない場合は、国交省のガイドラインに基づく議論を展開なさるとよいでしょう。しかし、契約書に取り決めがある場合は、契約書が優先します。ガイドラインに契約書を否定する効力はありません。

修繕箇所、金額、負担割合について大家と協議していただき、最終的に両者で合意できるよう工夫してみてください。納得できない部分については、「払いません」と返答します。説明義務は大家側にあります。

繰り返しますが、契約書の書きぶりによって導き出される結論が大きく異なりますので、上記はあくまで「ご参考程度」です。

あまりこじれるようであれば、弁護士（または司法書士）などに相談してみる必要があるかもしれません。有料です。

別の方のご回答に「100％不動産屋が負ける」とありますが、不用意なアドバイスですね。契約書と現場を確認することなしに「100％」と断言できる人は、この世にいません。

お礼

契約書は返却し手元にありませんので詳しくはわかりませんが、こちらの過失でない限り、支払い義務はなかったはずです。
クロスの汚れ等は、写真でとってもはっきり写らない程度の本当に薄い汚れ？という感じです。
お掃除もこまめにやっていましたので、お風呂にカビもありませんし・・・
費用負担の必要がないのであれば１円も払いたくないと思っています。
ありがとうございました。

回答No.3

sasa-j

こんにちは。

契約書の内容が書かれていませんし、この文章だけでは
大家さんが不当であるとは誰も言い切れません。

＞これからの話し合いにおいて
＞正直高いなー
→では、いくらなら認めるのでしょうか？まずそれを
はっきりせねば、交渉はできません。
普段扱わない物の値段はわからないでしょう。クロスの値段、
作業員の人件費がいくら位か等、調べましたか？
漠然と「高いなー」では駄目です。

請求書と契約書を着き合わせて、齟齬が無いか確認
して下さい。
それから、細かく部分的に、かつ具体的に、納得できない
部分を指摘し、認めるものを認めてください。

たとえば、「クリーニング代は、契約書に記載が無いから、
認めない」とか、「いくら位のクロスを何ｍは認めるので、
差額はいくら」「計いくらは認めます」と。

それを持って交渉に当たってください。

立会いのとき、認めの印orサインをしていれば大いに
不利です。
交渉の余地は余りありません。

以下余談です。
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特約を巡る裁判で、店子側が負けることは絶対無い
かどうか、ですが。

きちんと勉強して対処をする善良な大家さんでさえ、
常識に欠ける店子さんに契約を破られて、無用な出費を
認めざるを得ない状況です。
「ある程度の店子さんの違約は、認めてあげよう」と。

しかし、世の中はそんな甘い（善良、及び腰もしくは
損得勘定で放棄し、和解する）
大家さんばかりではありません。

きちんとした大家さんならば、契約締結時もきちんとした
手順を踏んでいるでしょう。
裁判では大家さんは契約時に自分に過失が無かったこと、
約定の有効性を主張するでしょう。

結果は、裁判をやってみなければわかりません。

裁判をしてもいいですが、負ける可能性も大いにあります。
契約書を証拠として、店子さんが負けている裁判も勿論
あります。

お礼

立会いのときは、認めの印orサインもしていません。
契約書は返却し手元にありませんので詳しくはわかりませんが、こちらの過失でない限り、支払い義務はなかったはずです。
費用負担の必要がないのであれば１円も払いたくないと思っています。
ありがとうございました。