新築マンション入居 → 7年半後の退去に伴う現状回復義務について

質問

このたび、新築時から入居したマンション（４階建て２階部分・下は玄関ホール等で部屋はなし・２ＤＫ）から
退去することとなりました。

7年半という期間で、通常使用している状況ではクロス張り替え等の費用負担は大家側であると認識しておりますが、
どの程度の傷や汚れは修繕費（ハウスクリーニング代は除く）による「現状回復」に該当するのでしょうか。
敷金は2ヶ月、約20万円を支払っています。

・クロスはカビによるシミがあります（これはある程度は修繕対象で仕方ないと思うのですが、部屋の構造上
　ものすごくカビやすい部屋だったのです）。
・フローリングは家具を動かした際の線状のへこみがあります。
・タバコは吸いません。
・火災や過失による水漏れ等のトラブルはありません（知らないうちに設備からの水漏れはあったようですが）。
・水道・ユニットバス等の水回りは目地のところに若干のカビがあります。
・部屋にはシール、画鋲による穴等はありませんが、多少クロスにひっかき傷はあります。

一概には言えないかもしれませんが、具体的な例等を教えていただければ嬉しいです。
その他補足も致しますので宜しくお願いいたします。

回答No.4

noname#239262 · ベストアンサー

＃２です。
＞特約等で書かれていても「次の入居人のための処置」の費用は負担する必要ない

　「次の入居人のための処置」はすなわち「原状回復」を意味しますが、項目・内容によるものの基本的には“本当”です。入居者に故意過失がなかった場合の壁紙・床の張替えや、キッチン・バス・トイレ・エアコンなどの交換がソレラに該当します。
　しかしながら、契約時に“特約”について説明され、借主が了承した上で契約成立した場合は“特約”も有効になります。一方、裁判で「原状回復の特約無効」を争った場合、過去裁判事例では多くのケースで「特約無効」との判決が出ています。
　ですが契約書に「原状回復は全額借主負担」と書かれている場合、特約を了承して契約したのですから、上記のことを貸主・管理会社に言っても耳をかさないでしょう。経年変化については大いに主張すべきですが、現実問題としては、裁判で多額の費用と時間を費やすよりも、ある程度の負担額で妥協する方をおすすめします。

＞フローリングは過失だと思うので張り替えは受けようと

　フローリングの部分張替えはめったにないケースです。大抵は全面張替えですが、壁紙よりも相当高額となるハズですから、簡単に受けてしまわないように…壁紙同様、故意過失箇所について指摘されたらまずは「仕方がなかった」旨の言い訳をした後に、経年変化による減額を大いに主張してください。なお、壁紙・フローリングともに日焼けは故意過失に相当しません。

＞部屋の壁を切り取り、中の配管を見て穴を放置して行った

　「そのままにしていったので、そのままで問題ないと思った」と強く主張しましょう。

　いずれにしても、引渡しに立会い、その場で説明・交渉すべきです。請求書が来てからの交渉は難儀です。
　また、引渡す前に心配箇所の写真を“証拠用”として撮っておきます。その際に日時を必ず写しこんでください。できればデジカメよりも、フィルムカメラの方がベストです。
　※新居が賃貸住宅の場合は、入居時写真を撮り、退去時まで保存しておきます。

お礼

お礼が遅くなってしまって申し訳ありません。
再度のご回答どうもありがとうございました。
詳しいご回答、本当に参考になりました。

契約書には原状回復は借主負担とありました。
私もある程度のところで妥協しようと思っています。

今、引っ越しのために部屋を片付けているのですが、今まで生活して気づかなかったところに小さなカビやらシミやらで、
きれいに見えていてもやっぱり家って痛むんだな～と実感しています・・・。

交渉の日は私一人で望むことになるため、ちょっと緊張しますが頑張ります。

大変参考になりました。
ありがとうございました。

補足

皆様、ご回答どうもありがとうございます。
本当に参考になります。

来月15日前後に立ち会いということになりました。
本来でしたらこの質問も締め切るべきなのでしょうが、
結果はどうなったのか、までをせっかくですので報告したく、そのときまで質問の締め切りを延期したいと思います。

何とぞご容赦ください。
宜しくお願いいたします。

回答No.5

goodfellas0707

♯１です。
漏水とは、大変でしたね。以前私が施工管理していた
住戸の洗面下の給排水の緩み（多分入居者が触ったと
思われる。）により床下に漏水し、下階には漏水しませんでしたが、浸水した部位は全て交換する羽目になり、大変な思いをした事がありました。余談ですが

状況でいくとカビについても何ら責任の範疇ではないですよ。それに、７年半生活していたのですからソロソロ大家もクロスの貼り替え時期かもですね。

お礼

お礼が遅くなってしまって申し訳ありません。
再度のご回答ありがとうございました。

回答者様のご体験、本当に大変そうです…。
うちの場合は下は玄関フロアに当たり、その漏水したと思われる部分はちょうど集合郵便ポストの脇の天井でした。
ちなみに…その天井も穴が開きっぱなしで未だ全く修理の目処が立っていないようです…。
月々の管理費は約5000円徴収されていますが、玄関フロアの電気は切れているし、宅配便ポストは壊れていて
使い物にならないし（結局いつも不在届けが入る始末…）、オートロックの玄関は建物が軋んだのかドアが地面と擦れてきちんと閉まらないし、
さらに修理もされないとなるといったい何のための管理費なの？？と文句を言いたくなってしまいます…。

クロスは張り替え時期と上手く重なってくれることを祈ります…。

本当にありがとうございました。
大変参考になりました。

補足

長らく質問を閉めずに申し訳ありませんでした。
結果のご報告です。

黴びてしまった壁については「入室当時からこの壁面だけはものすごいカビでどうしようもなかった」「穴が開けられた後に酷くなった」等を説明したところ
「過失なし」で済みました。
フローリングの傷（へこみ）もお咎めナシでした。
ただ、リビング・キッチン・廊下のクロスに傷があり、こちらは面単位でのクロス張り替え（経年劣化は傷には適用されない、と言われました）、
網戸の張り替え（傷があった）、エアコン・レンジ掃除（これは納得いかないけど…）と室内清掃（これは契約書に明記あり）で、約13万円でした。

う～ん、結構高いし、たぶんうまく丸め込まれたのかもしれません。
（皆さんにせっかくいろいろ教えていただいたのに、生かせなくって本当に申し訳ありません…）
でも、フローリングの張り替えを指摘されなかったので黙っておくことにしました。

本当にどうもありがとうございました。
皆さんの回答は全て参考になったのですが、制度上皆さんにポイントを差し上げられずにすみません。
今後とも宜しくお願いいたします。

回答No.3

zippakun

あまり参考にならないかもしれませんが‥‥

私は今年の春に６年間住んでいたマンションを引き払いました。3DKで加湿器多用で一部屋をカビだらけにしてしまいました。お風呂のパッキンも結構黒かったです。（タバコはすいません）

立ち会いの日までに真剣に掃除しましたが、カビた壁はそれは壮絶な物でした。
結局この部屋の壁紙はカビた面だけはり直しになりました。その他はなんとか、ハウスクリーニングで補いましょうと言ってただけました。今回は係の人も誠実な方で、敷金も思ってた以上に帰ってきましたが、前回の引越時はこちらも知識薄く、半分つけこまれ、半分薄い知識で勝利しました。

それで思ったのですが、
・ネットでいろいろ読んで知恵と知識を増やしておく。
・得た情報を土台に思っている事は、はっきり伝える。
・自分の過失は見つかる前に自己申告する。
・自分で決めた予算内で収まりそうならそれ以上戦わない。
が、結局最善かと。
今回の場合、もし私なら

・（自分でもフローリングのキズが目立つな～と思っていたら）フローリングに傷がついちゃったんですが、目立ちますか？やはり。
・２ヶ月前に工事の方が来て壁ぶち抜いて放置していったので、それから湿度がひどくて、ホラ、こんなにカビが‥‥
・（多少汚れてる程度の壁があれば）この辺はクリーニングで対応できないでしょうか？
・（クロスの引っ掻き傷をいわれたら）７年間生活していたら新築同然という訳にはいかないと思いますが。

それで、もしつけこまれて
・（じゃあ、フローリング全取り替えですね）といわれたら
　え？フローリングってパーツで取り替えられる筈ですよね。日焼けで色が違っちゃう？ですが、日焼けは私の過失ではないですし。

・（壁穴が原因ならその時に連絡くださらないと。ほっといたあなたの責任でしょう）といわれたら
その前に人の部屋に穴あけて、放置する方があり得ないと思われませんか？ましてや、ウチの修理であけてもらった訳でもないですし。

などどうでしょう？
でも満足いく結果になるかどうかは、結局担当の方のお人柄かもしれません。
長文失礼致しました。

お礼

早々にご回答いただきましてありがとうございます。
ご経験者様からの具体的な対応まで細かにお答えいただいて大変参考になりました。

ご回答者様の問答集、そっくりメモさせていただきました（爆）。
かなり心強くなりました！

壁穴は…正直なところ連絡しようかどうか迷っていたんです。
そのときにはすでにこの時期に退去することが決まっていたので…。
確かに穴開けて（結構大きな穴です）ごにょごにょ言ったまま音沙汰なし…で「？？？」だったのです。
本当に虫（特に蚊と小さいゴキブリ）が部屋の中で我が物顔…の夏で泣きが入りました。

確かに自分の非は素直に認めて、納得できない部分は徹底的に戦う！というスタンスが良いように思えました。
「敷金はもともと無いもの」だという感覚でしたので、敷金の範囲内でやってもらえればあまり細かく文句を言うつもりはありません。
が、やっぱり返ってくるならそれに超したことはないですものね…。

本当にありがとうございました。
良い担当がつくことを祈ります（笑）。

回答No.2

noname#239262

今質問では主に「壁紙（クロス）」について心配されているようですが、＃１の方の意見がおおまか妥当のように思えます。
　入居者にはキズ・カビがないように見えても、７年も経っていればまず“全張替え”するでしょう。キズ・カビが少しでもあるのでしたらなおさらです。問題なのは、張り替えた際の「原状回復」の負担割合について、契約書にどのように書かれているか、です。もし仮に『全額借主負担』とあっても、経年変化を加味すると、負担額は多くても２～３割以内と思われます。良心的・一般的な大家（管理会社）であれば、借主負担０割となるでしょう。またこの時、よほど借主が故意過失により壁紙（クロス）を汚していたとしても、経年変化は加味されるべきで、負担額が多くても１～２割増える程度です。（※質問内容からして、今回は故意過失はないと考えられます）

　そりよりも、むしろフローリングの方が心配です。「家具を動かした際の線状のへこみ」とありますが、これは借主の故意過失に該当するように思われるからです。
　どちらにしても、原状回復なとについて契約書にはどのように記載されているのでしようか。

お礼

早々にご回答ありがとうございました。
ご専門家様のご意見で大変参考になりました。

契約書の現状回復についてですが、早速家に帰って確認します。
この管理会社はCM等でもおなじみの大手管理会社で、室内クリーニング、畳の表替え、襖の張り替えは
全室有無を言わせずに行うところです。
私もネットで少々調べてみたのですが、確かに特約等でそう書かれていても本来は「次の入居人のための処置」に
関する費用は負担する必要がない、と書いてあったのですが正しいのでしょうか？
もし、今回クロス全面張り替え、全額負担と言われたらそのことも指摘しようと思うのですが…。

フローリングについては確かに過失だと思いますので、フローリングの張り替えは受けようと思っています。

現在私がマンションでもっとも古い住人（新築当初から）で、他の方たちは結構短い期間で退去していったため、
今回どのような判断が下されるのか…正直不安です。

もっと勉強します。
本当にどうもありがとうございました。

回答No.1

goodfellas0707

内容からすると、敷金の範囲で納まるのではないでしょうかね。
故意又は、不注意による傷や、汚れは負担金が発生するでしょうが、経年変化による汚れや、普通に生活していて付くべき傷などは、問題ないですね。
カビの件で、文句を言われるなら通気や換気もしているので、生活環境の問題ではない！と言えばいいかな。

お礼

早々にご回答どうもありがとうございました。
大変参考になりました。

敷金の範囲で収まれば、私としては文句は言うまい、と思っているのですが…。
一番心配しているのは「クロスのカビ」です。

実は2ヶ月ほど前に私の部屋の下の天井が水漏れによって天井が落ちてしまうということがありました。
管理会社の方から業者がやってきて、私の部屋の壁を切り取り、中の配管を見て「原因が分からない」といい、
そのままその穴を放置して行ってしまいました。
（場所はちょうど洗面所・風呂場の部分の壁です）
その状態で夏を超えたところ、以前よりも一層カビが繁殖し、しかもいろいろな虫まで部屋に入ってきて
大変なことになってしまいました・・・。

確かにこの部屋は入居当初からカビが発生しやすい部屋で、壁のクロスは殆どカビによるシミがある状態です。
これもクロス張り替えには同意しなければならないであろう、ということは承知しています。
しかしながら、上記のような事があった部分については釈然としないのも事実です。

故意による傷や汚れは全くありませんが、「不注意による」部分というのがやはり一番気になります…。
この「不注意」について争いそうな予感です…。