土地価格（路線価に基づいた評価方法について）

質問

土地の取引価格（実勢価格）についての質問です。
　この付近の土地は、人気エリアがあり、路線価の1.5～1.6倍程度で取引（実勢価格）されています。近いうちに価格交渉に入らなければいけないのですが、価格の目安になる路線価を使おうと思っていますが、下記のような設定の場合、どのように評価したらよいのかわかりません。
　どなたか、お教えください。

　高価格な路線価の道路に回りを囲まれた、低価格な路線価道路に接する土地の価格について教えてください。

その土地は南側で道路に接しますが道路幅が1.8mしかない貧弱な道路のため路線価は安く、250千円/m2と評価されています。しかし、周りの道路は4mと広く路線価が300千円/m2です。
すなわち、その土地に接する道路は細くて路線価は安いのですが、北側の家に接する道路は４ｍあり、さらに南側の２軒隣の道路は４ｍあるという状況です。さらに、東側や西側の道路もこの土地とはそれぞれ数１０mぐらい離れていますが４mから６mくらいの道路幅があります。

このような場合、路線価をこの土地の価格の評価に使う場合（上記のように実勢価格＝路線価＊１.６）、どちらの路線価格を参考にしたらよいのですか。あるいは、どのように計算するのでしょうか？（接する道路の路線価で評価する？周りの路線価との平均？周辺の路線価？など）

難しい質問ですがよろしくお願いします。

回答No.4

noname#4720

そもそも『路線価』というのは、相続税の計算をする際に用いられるものです。売買価格と直接の関係はありません。
極端な話、１０億円で当事者双方が納得すれば１０億円で売買は成立しますし、１０万円で双方が納得すれば１０万円で売買は成立します。
ただ、『路線価』を参考にして売買価格を決めるのは当事者の自由です。

通常は、似たような条件下における付近の宅地の売買実績を参考に、今回購入予定の土地の具体的要因を考慮して、増額・減額の修正をした上でその物件の売買価格を決めるのが普通です。
具体的売買価格が、付近の売買実績における価格とその土地の具体的価格の増額要因・減額要因を考慮した上でもなお極端に高額または低額となる場合には、『売買』ではなく『贈与』がなされたものとして税務署から贈与税が課せられることがあります。

相続税を計算する場合には、当該土地に直接接している道路の路線価を基に計算します。
その近くに如何に高く評価されている路線価の道路があろうとなかろうと関係ありません。

しかし、今回は相続税を計算するのが目的なのではなく、あくまで売買価格を決定するのが目的なわけです。
相手方不動産屋さんは、付近の既に４Mまたは６Mの道路が完成している道の路線価を基に計算してきているのですから、今回の購入予定の土地とは明らかに異なります。
今回購入予定の土地に接する道路が、近々確実に４Mの道路として完成すると言うのであるならば、付近の４Mの道路に付されている路線価をある程度参考にすることもできると思いますが、いつ全線４Mになるのか分からないのであるならば、その点を強調して減額の交渉をなされてはいかがでしょうか？