住宅ローンを借り換えしたいのですが、担保順位について質問。

質問

違うカテゴリで質問してしまったので、あらためてお願いします。

現在、住宅金融公庫と会社の社内融資の２本立てでマンションのローンを組んでおり、借り換えを検討しています。
抵当権の順位は１番が公庫で２番が社内融資です。
利率は社内融資は変動制で現在も低利なので問題ないのですが、公庫が3.3%～4.0%となっており、まだ2千万の残額があるのでメリットはあります。

ところが事情があって社内融資の借り換えはできませんため、公庫の分だけを借り換えする場合、借り換えでお世話になる民間金融期間の抵当順位が２番目になってしまいます。
どの案内書を見ても「原則、抵当順位は１番。例外として公庫が１番の場合は２番でも可」と書いております。

抵当順位の規定だけで、審査は断られてしまうものでしょうか？はたして金融期間に対して交渉などというものは可能なものなのでしょうか？

同じマンションでの中古成約価格3400万、現在借入残高2800万、上場勤務、独身で返済比率は20%くらいです。借り換えできるとできないでは、生涯返済で1000万弱の違いがあり、なんとかしたいです。

実情にお詳しい方、よろしくお願いします。

回答No.2

symy915 · ベストアンサー

現役金融機関職員です。

確かに「原則第一順位」と言っていますが、実際は「絶対第一順位」と考えて差し支えないでしょう。銀行は第二順位ではローンを行いません。現在、中古成約価格がローン残債を上回っていると言えども、将来もその状態が続くという保証がありませんので、銀行は危険をおかしてまでローンをする事は無いのです。

唯一つ借り換えが出来る条件としては、社内融資と銀行の抵当権順位変更しかありませんね。これは会社側が承諾すれば、簡単に出来ます。

お礼

絶対第一順位ですか・・・、すごく参考になりました。
勘違いしていましたが、これだけ低利のキャンペーン合戦をされているのをみると、多少担保に問題があっても収入からの返済能力でなんとか融資していただける、と甘く考えていました。
知り合いに銀行の方がいないので、誰にも相談できず困っていました。現役の方から重みのある回答をいただいて助かりました。どうもありがとうございました。

抵当順位変更を会社にお願いする。これしかなさそうですね。将来的にも大きなことなのでよく作戦を練りたいと思います。

回答No.1

manbou21

不動産を担保としたローンは金額も大きく長期にわたる為金融機関でも審査は特に厳しいです。
　特に抵当順位は不良債権となり、不動産を競売処分した時に債務を弁償して貰える順番になります。これは登記簿にも記載され非常に重要視されます。
　社内融資を借り換え出来ないとなると、金融機関で融資を受けるのはかなり難しいと思います。
　中には２番３番抵当でもＯＫという所もありますが、そう言った所は利率も高く設定されております。
　現在金融機関では不動産を担保とすれば即融資という状況ではないので難しいと思いますが、一度金融機関の担当者に相談して見るのがよろしいかと思います。

お礼

ありがとうございした。
＞中には２番３番抵当でもＯＫという所もありますが
調べてみたらとんでもない利率でした（笑）
現状のままいくか、会社、金融機関にどう相談するか、よく考えてみたいと思います。