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住宅ローンの抵当権追加設定登記
住宅ローンの抵当権追加設定登記について 今回，家を新築したところ，住宅ローンを借りていた銀行から，抵当権の追加設定登記を行うよう連絡がありました。 約定等を見る限りその件に関して記載はないようなのですが，ちょっと気になります。 特に断る理由もないので登記をしようと考えていますが…。 こちらは必ず追加設定をしないといけないものなのでしょうか？ また，登記までに期限のようなものがあるのでしょうか？ お分かりの方は教えてください。
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＞約定等を見る限りその件に関して記載はないようなのですが， そうような契約となっているはずですが、もし、拒絶したとしても、今年の４月に法改正がありまして、土地に抵当権が設定された後に建物が新築されれば、建物に抵当権がなくても土地と建物両方を同時に競売することができるようになりました。（改正民法３８９条） 従って、すなおに、承諾した方が信頼関係を維持することから得策と思います。
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＃２です。 １．土地購入資金については融資を受け、建物新築資金については自己資金で支払ったケース この場合については、土地への設定時の契約の際に、建物新築後速やかに建物についても抵当権設定を行う旨の契約が行われているはずです。 この条件のない状態で銀行が融資を行うことはあり得ません。 ２．土地購入時に融資金額の一部が融資され、建物完成時に残金が支払われる契約となっているケース この場合にも、建物への抵当権設定を条件として残金の融資が行われることとなります。 さて、土地は「更地」の状態が一番価値があります。 どのようにも利用できるからです。 ここに建物を建築すると、建物敷地としてしか利用価値がなくなりますので、価値が下がります。 銀行が更地の状態を評価して融資をした場合、そこに建物を建てられることは、銀行にとって不利益になる行為です。 もちろん、土地に設定した抵当権を実行し、建物を取り壊させることも可能（抵当権より遅れて建てた建物は負けてしまう）ですが、土地建物セットで抵当権を設定しておき、土地建物セットで売却する方が手続き的にも楽ですし、換価しやすくなるというメリットがあります。 このようなことから、土地建物が最初から存在する場合には、その両方を担保に取りますし、土地だけが存在する状態の場合には、そのと地上に建物を建築した場合追加担保に取るという特約を必ずつけています。 見つけられないだけかも知れませんので、銀行にご確認下さい。
お礼
ありがとうございました。 確かに，土地の上に建物が建てしまっては，土地を担保に持っている方が不利になってしまいますね。 特約のほうも確認しておきます。
先に土地購入資金のローンを受け、後から建物の建築代のローンを受ける場合、当初は建物がないので担保とできないため、建物ができた後に抵当権の及ぶ対象に追加の設定とするのが一般的です。 旧建物を取り壊し、新しい建物建てる建築代のローンの場合も、上記と同様に先に土地、後から建物を抵当権の及ぶ不動産に追加するのは一般的です。 本来、土地と建物の両方に担保設定するところ、建物完成まで銀行が担保設定を待ってくれていたと解釈できるケースと推定します。 通常銀行では、このようなケースのローンの内部認可書類には「○年○月○日までに建物を追加担保登記すること」といった条件が朱書きされています。 以上、元銀行住宅ローン担当者の推論です
お礼
ありがとうございました。 銀行には内部認可書類というのがあるのですね。 こちらの手元にはその書類がないので，その条件とか 期限とかが分からなかったのですが，銀行にそう いったものがあるかきいてみます。
＃１氏と重複して失礼します。 具体的状況によって若干説明が異なることとなりますので、まずは状況をご説明下さい。 たとえば、 １．更地を購入し、新築した。 この購入費用として住宅ローンを組んだ。 ２．土地付き住宅を購入して住宅ローンを組んでいて、その後、家を建て替えた。 など、です。
お礼
ありがとうございました。
補足
今回は，１に該当します。
- shippo
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文面の銀行からの住宅ローンは今回新築された家を対象として借りられたのでしょうか？ それとも以前借りていた分の家を取り壊して新たに新築され、そのお金は自己資金や別銀行から借りられたのでしょうか？
お礼
ありがとうございました。
補足
今回は，更地に新築しました
お礼
ありがとうございました。 大変参考になりました。 これから抵当権追加設定の登記を行いたいと思います。