大家の修繕義務

質問

賃貸アパートの２階に住んでいます。９月８日の台風から今に至るまでリフォーム業者の修理が欠陥だらけで進みません。こっそり専門家に見てもらったところ「プロの仕事ではないようで　屋根も継ぎ目がありビスも打たれていて　このままだと雨漏りが起こる。」といわれました。
台風の時に　３階のはかさ無しには住めないほど　２階も一部が滝の用な雨漏りがしてたのに　壁紙のみの張替えで終わらせようとしていてカビくさくなっています。先日も大家をやっとのことで呼んだのですが　大家は業者と組んでいてうまい汁を吸っているため　業者の交代には応じないつもりのようです。
そこで　住民全員で署名して修理業者の交代と完全修理の要望書を大家に配達証明で送ろうと決めましたが良い文の書き方はありますか？
一番被害のひどかった方は　家具も全部パーで保証も一切無く　おまけに修理のためにと空けておいた部屋を物置兼作業員の休憩所に使われて　怒ったら　大家に「いやなら敷金返せすからすぐ出てくれていいですよ」と言われてしまいました。（今　臨月でご主人は単身赴任中）
　一ヶ月近く壁紙も無く　ストーブもはずされたままのへやもあり　みな疲れています。よろしくお願いします。

回答No.1

lawyer-k · ベストアンサー

今年は台風が多数直撃しており、大変ですね。
さて、ご質問ですが、大家さん（借家人）には、賃料を受領している以上、それに対し、「通常の用途に従って貸す義務」があります。
特別な設備を求めることは難しいですが、仰るような経緯や内容からは、一致団結されても、そうでなくても、強くその義務の履行を求められるべきです。　　（ただ、ストーブというのは各自が用意するものではないでしょうか？）
以下のような内容の内容証明を出しても、決して行き過ぎではないと思います。
それでも応じない場合は、本当に、弁護士会の法律相談などに行ってください。
頑張ってください。
もちろん、大家さんから一方的に解除をすることは、借地借家法で禁止されていますから、敷金を返すから出て行け、と言われる筋合いはないです。
なお、正当な請求をしているのに、賃料を受け取らない、と言う場合は、法務局に供託することが必要です。
ただ、このようなところは、いつまでもいるにはひどすぎますので、もっと、条件のいいところを同時に探された方がいいかもしれません。
【内容証明案】
（実際は、１行２０字、Ａ４縦横書きの場合１枚に２６行）
　　　　　　　　　　　平成１６年１０月＊＊日
　　　　　　　　　申入書
相手住所
　相手名　　殿
　　　　　　　　　　　当方住所
　　　　　　　　　　　　　当方名　　　　
前略
　私は、○○アパート○○○号室（　　所在地　　）を貴殿より賃借していますが、賃貸人の通常の「貸す債務」の内容として、本状到達後、すみやかに、雨漏りの十分な防止措置、（その他、通常、貸主がすべきと思われる、本当に必要な内容だけに絞った方がいいです）・・・をして頂くことを求めます。
　かかる義務は当然履行されるべきと考えますので、もし直ちに履行されない場合は、弁護士会に相談させていただくことを検討しております。
　仮に、上記の措置が取られなかった結果、今後、損害が発生した場合は、損害賠償の請求をさせていただくことのあることも、あわせ申しあげます。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　不一

補足

ありがとうございます。参考にして送ろうと思います。ただ　大家が息子の家に現在いるらしく　携帯電話も電源を切っていたり　つながらず　またつながっても　何か言われると思ってか　警戒して住所を言ってくれません。このままでは配達証明などをうけとらせるのが難しいためどうしようか思案中なのです。
いろんな請求書は旧住所へ送らせて　たまにとりにくるそうです。

家賃の供託は受け取り拒否ではないので出来ないと法務局に言われました。供託しても　あまり効果ないですよみたいな事も。。。

ストーブは備え付けてあったもので　交換するからと言ってはずされてしまった家は２週間すぎ　昨日は雪が降りました。
この業者は過去　あこぎなことをしてきていて業者間でも取引をしてもらえなくなってきていると関係者に聞きました。
脱衣所の壁紙の張替えを「配管があって難しくて張れない」と張っていないくらいなので　石油の管などの取り付けも難しくて出来ないだけなのかもしれませんが。

私は一階の店舗もあわせて借りて食品製造商売をしているので簡単に移動ができかねますが　現在お隣ともども移転先を探しています。一トン超の機械もあり大変なことになりそうです。

何とかがんばりたいと思います。

回答No.4

torumaringo

No. 2の続きです。リンク先の画像を拝見し、愕然としました。

取りあえず大家の呼び出しに成功し、業界団体の協力も得られるということですので、事態が好転することをお祈り申し上げます。

問題の場所でご商売もしておられるようですから、休業による収入減なども合わせ、大家に損害賠償するとよいでしょう。

ついでですが、大家の側から「いやなら敷金返せすからすぐ出てくれていいですよ」と言われたそうですが、「出てけ」発言があった時点で補償問題が発生します。安定した生活を脅かされることに対する補償ですね。

入居者から毎月多額の家賃収入を得ていながら、ここまで事態が悪化するまで長期間不具合を放置していた責任も重大で、看過できません。

こうした点を、大家と交渉する際の一つの攻撃材料として引き合いに出してみるのもよろしいかと存じます。

お礼

色々とご意見ありがとうございました。とりあえず　屋根をなおさないともうすぐ雪の季節になり工事も出来なくなるため大家に（彼のの所業はとりあえず目をつむり）道の建築指導課にいってもらい　どこか建築設計事務所などの探し方を聞いて　工事診断書を書いてもらい　受け渡し拒否をするということになってはいますが
「担当者がいないから明日きてくれ」といわれたと昨日聞いていつになるやら、、という感じです。例の業者はまだ部屋の壁の張替えをやっていてうろうろしています。おそらく引渡し拒否の後はまた逆切れをして　もしかしたら私などは逆恨みをされるでしょう。腹をくくって行きたいと思います。

回答No.3

torumaringo

No. 2の補足を受けて、何と申し上げて良いやら、考え込んでしまいました。

修理代は家賃収入と比較すれば小さな金額ですから、最初の文面からは大家の行動に経済合理性が認められない（ので、ご質問者の意味するところが理解できない）と感じていました。補足の第2段落が脱税の話題でしたので、驚くとともに、それならば理解できると思いました。

相手が、内容証明を受け取ったら狼狽する性格であるなら、内容証明を送ることに意味があったと、事後的に評論することができます。しかし、内容証明は無視することも可能です。受け取り拒否もできます。大家が皆さんからの要求を無視した場合を予想し、次の一手を用意しておく必要があります。そうでなければ、効果がありません。

敵（大家）が住所不明では訴えることもままならず、今のままでは皆さんのご苦労が続く可能性のほうが高いと思われます。

随分こじれているようですので、複雑な問題を解きほぐす作業が必要かもしれません。

入居している皆さんの要求を整理してください。物件を借り続けたいので修理業者をすみやかに変更してもらいたいのか、今すぐ出て行きたいので引っ越し費用＋各種賠償（＋慰謝料）を大家に請求したいのか、何なのか。

大家は不在地主のようですので、大家と入居者との間に管理業者が入っているはずです。管理業者と大家との間で責任分担がどうなっているか、切り分けてください。議題に上げたい問題と、問題の一つ一つについて責任追及する相手を特定してください。

賠償といっても、どの案件について、誰から誰への賠償なのか、問題を整理してください。大家が受け取る賠償もあれば、入居者が受け取る賠償もあるでしょう。繰り返しになりますが、自然災害によって地域全体が麻痺している場合には、期待するような損害賠償を獲得できない場合があります。

仮に問題を司法に持ち込む場合、聞いた話「・・・だそうだ」では証拠になりません。弁護士から証拠の作り方を教わってください。もちろん有料です。大家との電話での会話、業者との直接の会話は録音に取り、ワープロで書き起こしておきます。過去の経緯についても、何月何日に何があったのか、メモを作成しておきます。（法的措置を取るというのは面倒なことなのです。訴える側にかなりの決意がないと、できません。）

大家の住所複数、資産（不動産や預金口座）などについては、弁護士や司法書士に依頼して調査してもらいます。法的手続きを取るときに必要です。有料です。細かいことは弁護士と契約して、直接質問なさってください。

ただ、ご自身が既に認識しておられる通り、良い出会いではないように思われます。善悪はともかく、このような人々と司法だ、賠償だ、と取っ組み合いを続けたところで、何が得られるのか？

恐らく、大家の弱点は脱税していることです。皆さんが家賃を納めていることを税務署に申告すれば、大家は隠匿していた収入の何倍もの罰金を科せられ、大変な目に遭います。もっとも、「大家が追徴課税されること」と「皆さんが引っ越したり損害賠償を受けること」は全く別のことです。

大家に科せられる罰金は、皆さんが税務署に通報すれば、あとは税務署が作業します。引っ越しは、皆さんが支出をし、汗をかいて実行するものです。入居者が受け取る損害賠償については、皆さんが法的手続きを踏まない限り、受け取ることはできないでしょう。（だめ押しではありませんが、裁判で負け、裁判所から支払い命令を受けても頑として支払わない困った人もいることを、頭の隅に記憶しつつ、対策を練ってください。）

すみません。あまりご参考になるアドバイスになりませんでした。

お礼

ありがとうございます。
28日金に市役所の弁護士相談に行きました。
9月8～13の間の被害は台風とは関係ないので大家に直接被害を請求してOKと言っていただきました。大家もはじめに手がけた工務店に自分で被害を請求すればいいことで当然のことだと。建築業界も同様の意見でした。

大家は屋根がどんな状態か分かっていないようです。がやっと来ることになり　明日31日に　板金協会の方が立会いの上写真を見てもらい、工事をやり直す様にお願いするつもりです。業者を変えるきはないようなのが気になりますが、業者は梯子が無いくらいですから　屋根板も買えないかも（業界ではかなり悪評判が立っているようで取引先が無くなってきてると聞きましたから）、、、とりあえず明日ですね。

この２日ほど天気ですが
屋根から水の落ちている箇所があり　住民一同で
「理解できない大家だね」とため息をつきました。
こちらで一部画像がごらんいただけます。
http://www.ne.jp/asahi/pain/kokopelli/taifu/taifu

回答No.2

torumaringo

何らかの返答をする前に、いくつか疑問点があります。

参考までに、月々の家賃、敷金、礼金などの水準、広さ（2DKとか）、築年数を教えていただけますか？

台風被害をきっかけにして、大家としては建物の建て替えをしたがっている、という背景はありますか？

自然災害による被害を全額補償してもらうことは通常できません。加入している保険によって「実際の被害のごく一部」がカバーされるだけでおしまいだと思います。大家、入居者の両方について、保険に加入しているか否か。

地域全体が台風被害を受けていると想像します。そうであれば、修理業者は多忙を極めており、なかなか自分の住居に来てもらうことはできません。このように地域全体で問題が継続している場合は、すみやかに修繕されない不都合について、ただちに大家や修理業者を責めることはできません。つまり、司法に訴えても救済されない可能性があるという意味です。このあたりはいかがですか？

大家と業者が癒着していて甘い汁を吸っている、というのはどのような状況でしょうか？修繕費を支払うのは大家であるはずで、きちんと修繕されていないが、大家は修繕結果に満足している。？？？よくわかりません。

大家の側からすると昔から付き合いのある業者がいるわけで、入居者に業者変更を求められるのは気持ちの良いものではありません。どの職業にも「お得意様」があるわけで、単純に「癒着、甘い汁」といって切り捨てられるかどうか。

「修理のためにと空けておいた部屋を物置兼作業員の休憩所に使われて」ということですが、建物の内側が水浸しになったのですから、大規模修繕になります。作業する方だって多くの資材を必要としますし、作業完了まで日数がかかります。なぜ入居者が怒ったのか、理解できません。

あえて辛口のことを指摘するならば、入居者には一時的に別の場所に移り住んでいただいたほうが、修理にかかる手間、日数を短縮することができます。もちろん「移り住む」なんて簡単にできませんが、このあたりの調整について、（大家なり業者）と（入居者）との間でどのような話し合いがあったのか教えてください。

補足

まず　非常識な方というのはこの世にいるものだと痛感した出会いが多かっったです。

大家は１２月になると「店舗の家賃は税務申告しないでください。」と電話をかけてくる方です。
この建物は店舗はおそらく車庫として登記されてると業者に言われました。

大家が電話をかけて探した業者は　釘付き板を屋上に放置ドアの前に落下させておきながら（駐車中のお客様の車に当たるところだった）「落ちたら謝ってやる！警察でも何でも呼べ！俺だって○○県警出身だ！」　業者は二級施工管理士で無登録業者。
専門家は一人もいない「職人集団」です。聞いたら
「金もらって道具もってたらプロなんだ！！！！」と。

天井　壁板　グラスウール交換するとの説明も言ってないとシラをきり　壁紙の交換が一ヶ月でまだ終わりません。築１２年　３DK　４・６・６・８で廊下が
7.5m幅が75cmと変なつくりです。
建て替える気は無く
大家は出来たらお金を使わないで（融雪ダクトの掃除も火災報知器の法定点検すらも12年間やっていない！）このまま貸し続けたい意向だそうです。

カビの畳も「干して使ってください」
大家は現住所不明です。千葉や苫小牧他4箇所くらいに自分のマンションを持っていて　電話は携帯のみ。

大規模修繕のはずが仮住まいの用意の話しも「知らない」の一点張り。壁紙を張替えに「今日は廊下をはがすだけ」などでもう一ヶ月。一日１時間とか　来たり　来なかったり　と思うと　お昼にだけ「夫婦」で来て台所でごとごと、、３Fでお昼ごはん食べてる、、？（私は店舗と２階も借りています）
昨日も二枚だけ持ってきて張っていたそうです。　家に入ると　しょっちゅう寝っころがって
たばこを吸ってラジオを聴いていたりするそうです。　壁紙の道具はハケと脚立のみでのり付け機械は無いです。
十分持って帰れますよね？昨日やっと引き渡された方はのりもゆか一面飛び散り　ひどい有様でした。
ちなみに　でんぷんのりは乾くのに１週間かかるから壁を触らないように言われた。

また　大家が業者に保険請求を「ストーブと給湯器と家賃と家財の弁償分をふかしてくれ」と頼んでいたのを聞いたので間違いなく癒着。しかし　さらに業者がタダで給湯器を入れさせようなどと上前をはねています。（飲食店をしていると業界の情報がいろいろ入ります。）大家も同じ穴のムジナで　いまさら断るわけに行かないのでしょうが。。。

さらに　はじめに来た業者が5日間も養生も出来なかったのは賠償請求が出来ると業界から返答があり
大家にたずねようと思ったら　すでに被害のあった３軒の中の一軒のみと話しをすすめていました。

でもその人の話では　賠償金も一部大家が受けとると言われ首をひねっています。備え付けのFFヒーター交換を詰め寄られ　他の２軒のお金を回すようです。

こんなところでどうでしょう。