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不動産の売却と購入（ちょっと複雑）
こんにちは。以前類似の質問をしましたが、より具体化したので再度質問いたします。 前提：現在、東京都市部に50坪の土地があります。 ・30年前に取得 ・取得時は父の父（私から見れば祖父）から贈与される ・当時は贈与税を支払っている ・現在の名義は私の両親と私の三人 ・ここには築25年以上（30年位）の木造住宅が建っている ・納税時に知らされている路線価は2100万円。 ・国税庁のＨＰで調査した路線価は16万円／平米（16*3.3*50＝2640→納税時に知らされている価格と違う） ・西側で都道に約10メートルで面し建ペイ・容積は60/200 ・最寄駅は3駅あり全て徒歩圏。最最寄は徒歩10分 今後：この土地を手放して、新たに別の市部に土地と家を購入する予定。 Ｑ１．納税時に知らされる路線価と、ＨＰの路線価がズレている理由を教えてください。 Ｑ２．この場合の路線価から推定される公示価はいくらになりますか。 Ｑ３．実際販売する際は、公示価前後の販売価となるのでしょうか。（これより上回ることは無い？） Ｑ４．この土地を販売する際、別の市部で購入する時の業者に依頼したほうが良いでしょうか。全く別の業者のほうが良い（高く売れる？）でしょうか。 Ｑ５．土地売却代金を、新しい土地の購入代金に充当する予定ですが、主に税法上から判断して、名義は今のまま3名が良いのでしょうか。ちなみに両親は70歳代、私は家内と幼少の子供がおります。 Ｑ６．今の土地がすぐに売れない可能性もあります。そこで新しい土地と家を購入する際はローンを組んで、後日、今の土地を売却した際の代金で（全額でなくとも）繰り上げ返済をした場合、主に税法上不利になることがありますか。 よろしくお願いいたします。
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わかる範囲で回答させていただきます。 Ｑ１．納税時に知らされる路線価と、ＨＰの路線価がズレている理由を教えてください。 →納税時は30年前なのではないですか？路線価は毎年見直されていますので、今の価格と異なるのは当然です。 しかし、３０年前と比べてほとんど違わないのが不思議ですね？都心部なら、もっと大幅に上がってもよさそうですけど。 Ｑ２．この場合の路線価から推定される公示価はいくらになりますか。 →現在は、公示価格の概ね80％になるように路線価が設定されます（「概ね」ですし、算定する地点が異なるため、正確ではないですけど）。 従って、想定される公示価格は、路線価の100/80ですね。でも公示価格の方が先に出されているはずなので（公示価格は３月ごろ、路線価は８月頃）、調べればわかります。 Ｑ３．実際販売する際は、公示価前後の販売価となるのでしょうか。（これより上回ることは無い？） →販売価格は、売主と買主との交渉で決まるものなので、公示価格は関係ありません。 完全に更地なら、公示価格には近い数字になるかもしれません。売主が早く売りたければ、値が下がるでしょうし、買主がどうしても欲しがれば値が上がります。 また、建物が建っていれば、これがいいものならこの価格が加わりますし、逆に古すぎれば、場合によってはこの撤去費用を差し引いて値段がつけられることもあります。 Ｑ４．この土地を販売する際、別の市部で購入する時の業者に依頼したほうが良いでしょうか。全く別の業者のほうが良い（高く売れる？）でしょうか。 →これは難しい問題です。実は、不動産業者はかなり情報を隠したがる世界があり、いい物件については自分で買主を探したがります。そうすると買主からも仲介手数料が取れるからです。 しかし、その業者に力がなければ（つまり、あまり人的なネットワークを持っていなければ）、なかなか売れない、という状況に陥ります。業者は売主に「がんばっています」という報告をしても、どれだけがんばっているのかが全くわからない世界が不動産業界の恐ろしいところです。 また、その物件があまりいい物件とは業者が思わなければ、売却活動を真剣に行いません。情報を他の業者に流すだけで、どうやったらそれが売れる物件になるのか、例えば、あといくらぐらい下げたらいいのか、リフォームを一部行って綺麗に見せたほうがいいとか、といった提案もしてくれません。 結論を言うと、金額が大きいようなものだったら、ある程度名の通った業者へ出し、そうでなければ、地場の業者に依頼する、ということになると思います。 Ｑ５．土地売却代金を、新しい土地の購入代金に充当する予定ですが、主に税法上から判断して、名義は今のまま3名が良いのでしょうか。ちなみに両親は70歳代、私は家内と幼少の子供がおります。 →居住用資産の買い替えの特例があるため、原則はそのとおりですが、親から子への土地代等の贈与に関する特例もあるため、具体的な金額が出ないと結論はでそうにありません。 税理士への相談をお勧めします。 Ｑ６．今の土地がすぐに売れない可能性もあります。そこで新しい土地と家を購入する際はローンを組んで、後日、今の土地を売却した際の代金で（全額でなくとも）繰り上げ返済をした場合、主に税法上不利になることがありますか。 →上記のように、居住用資産の買い替え特例が税務上ありますが、事前に売却していないとダメだったように思います。これは自信がないので、税理士さんにご確認いただいた方がいいと思います。
その他の回答 (2)
Ｑ１．納税時に知らされる路線価と、ＨＰの路線価がズレている理由を教えてください。 Ａ１．納税時とは固定資産税課税標準ではないでしょうか？固定資産税は地方税で，線路価は国税です。 また居住用財産では固定資産税等が減額されます。 Ｑ２．この場合の路線価から推定される公示価はいくらになりますか。 Ｑ２．納税時の減額前の課税標準と考えておけば良いでしょう。 Ｑ３．実際販売する際は、公示価前後の販売価となるのでしょうか。（これより上回ることは無い？） Ａ３．課税標準や線路価は課税のために用いる価格で，実際の価格とは 相当開きがあることが多いようです。 だいたいは上回りますが，実際の価格は地場（自宅の近く）の 不動産屋さんに聞くのが一番でしょう。 Ｑ４．この土地を販売する際、別の市部で購入する時の業者に依頼したほうが良いでしょうか。全く別の業者のほうが良い（高く売れる？）でしょうか。 Ａ４．中小の不動産屋さんはネットワーク（主にFAXと電話）されており， 他の地域で欲しい場合は，不動産屋さんのネットワークで その地域の不動産屋さんに問い合わせをしています。 ですから，中小の不動産屋さんにお願いするのであれば 地場の不動産屋さんが一番です。 売却を急ぐ場合，自社ネットワークが強い大手不動産屋さんや信託銀行に お願いすると良いでしょう。 売却を依頼するとき，購入も相談すると希望する土地の物件を 探してくれますよ。 Ｑ５．土地売却代金を、新しい土地の購入代金に充当する予定ですが、主に税法上から判断して、名義は今のまま3名が良いのでしょうか。ちなみに両親は70歳代、私は家内と幼少の子供がおります。 Ａ５．ご兄弟がいらっしゃるかで変わってきます。 課税で一番低いのが相続税ですが，遺留分を越えた相続では 相続者同士での贈与が発生します。 現在では生前贈与もある程度認められますので，やはり税理士さんか 税務署の相談室に具体的な数字や事例をあげて相談されるのが良いと思います。 Ｑ６．今の土地がすぐに売れない可能性もあります。そこで新しい土地と家を購入する際はローンを組んで、後日、今の土地を売却した際の代金で（全額でなくとも）繰り上げ返済をした場合、主に税法上不利になることがありますか。 Ａ６．ローン控除の事を言われているのだと思います。 http://www.mof.go.jp/jouhou/syuzei/siryou/063.htm しかし，居住用財産の買い替え特例を受けると受けられません。 不動産買い替えに関することは不動産屋さんに相談すると 色々と考えてくれますよ。 親身になって相談に乗ってくれる所に専任媒介で仲介を お願いすると売却も早いですし，ローンや支払いも有利になると思います。
お礼
信託銀行などでも扱っているのですね。知りませんでした。いずれにせよ具体的な数値が無いと難しいようですので、税理士・税務署等に相談いたします。ありがとうございました。
>Ｑ１．納税時に知らされる路線価と、ＨＰの路線価がズレている理由を教えてください。 路線価は公示価格に基づいて３年単位で見直されます。比較が同一年度でなければ異なります。 もし同一年度で比較している場合、きちんと補正（間口、奥行き等）をしていますか？ つまり路線をみて単に”１６０” －＞１６万／ｍ２としていませんか？ >Ｑ２．この場合の路線価から推定される公示価はいくらになりますか。 現在の路線価を０．８で割ると公示価格程度となりますが、公示価格は毎年更新、路線価は３年毎なので、一致はしません。 >Ｑ３．実際販売する際は、公示価前後の販売価となるのでしょうか。 何とも言えません。たとえば角地ですと公示価格より高くなることもあります。 目安程度と考えて下さい。その土地の具体的属性により、それより高い場合、低い場合まちまちです。 >Ｑ４．この土地を販売する際、別の市部で購入する時の業者に依頼したほうが良いでしょうか。全く別の業者のほうが良い（高く売れる？）でしょうか。 業者に買い取ってもらうということでしょうか？これだと安くなります。 仲介してもらうのであれば、購入するのは一般の人ですから、業者は何処でも同じです。 >Ｑ５．土地売却代金を、新しい土地の購入代金に充当する予定ですが、主に税法上から判断して、名義は今のまま3名が良いのでしょうか。ちなみに両親は70歳代、私は家内と幼少の子供がおります。 あえて変更する理由がないので、そのままの方がコストは低いでしょう。（税金・名義変更費用等） 今回はどれだけ意味があるかわかりませんが、たとえば譲渡益課税がかかる場合は、名義人が複数でその名義人が居住していた家だと、売却時には各人が３０００万譲渡益非課税枠を使えますので、節税にもなります。 >Ｑ６．今の土地がすぐに売れない可能性もあります。そこで新しい土地と家を購入する際はローンを組んで、後日、今の土地を売却した際の代金で（全額でなくとも）繰り上げ返済をした場合、主に税法上不利になることがありますか。 売却代金は持分に応じて各人のものですから、特定の人物の名義のローン返済に当てると贈与になります。贈与税に注意が必要です。 あと、売却が転居から３年以上になると、居住用不動産譲渡の３０００万特別控除が使えないです。 税金に関する疑問点は参考ＵＲＬのtaxanswerを見るとほとんどの話が分かりやすく載っていますので、ご参考にして下さい。
お礼
補正（間口、奥行き等）などといった手段があるのですね。知りませんでしたタックスアンサーですが、かなりの質疑が掲載されています。予備知識として読んでみます。ありがとうございました。
お礼
詳細なご回答ありがとうございました。納税時に知らされる路線価ですが、これは直近の数値ですので、ＨＰに掲載されているものと時期はほとんど同じと思っています。いずれにせよ具体的な数値がないと判断が難しそうですね。専門家の方に相談してみます。ありがとうございました。