土地の売却について教えて下さい！

質問

新居を購入する資金に充てたい為今ある土地を売却しようと考えています。
土地は関東で約120坪あります。売却価格を決めるのにどういった基準で決めて話をしていけばいいのでしょうか！？新居の購入資金に充てる為なるべく額を大きく売っていきたいと考えています。

路線価や公示価格は確認しました。話を持っていく先、交渉の方法など教えて下さい。。。

ちなみに以前一度話をした時には土地が大きすぎると坪当たりの額は少し下がると言われましたが、本当なのでしょうか！？うまく言いくるめられているような気がしてなりません。

アドバイスお願いします！！

回答No.6

doraemonhimitu · ベストアンサー

質問に関する回答
１２０坪を３区画にした場合は角地のみ建蔽率の割り増しが受けられます。
古家の取り壊しについては話し合いになります。土地価格は更地が基本となります。買主が更地渡しを希望すれば、土地代は時価で算出し、取り壊し費用は売主負担となります。古家が使用可能の場合は現状渡しになりますが、買主が使用しないと言われれば取り壊しをしなければなりません。
取り壊し費用は産業廃棄物処理費用が意外と高く、建物の材質、地域にもよりますが坪8～１０万円程度ではないかと考えます。複数の業者に見積もりを依頼してください。

回答No.5

doraemonhimitu

回答４の訂正

坪あたり1０万円程度と推察いたしますを　m2あたり１０万円と訂正させていただきます。

お礼

お察しの価格に近いと思いますが、相続税路線価ですと１２０千円になります。この１．３倍ですと３６０千円が上限ぐらいと考えておけば良いのですね！

角地の10％建蔽率割増は３棟立てですと角地の１棟だけになってしまうのでしょうか。ちなみに市街化調整区域で一応建築許可は取れそうなようです。沿道地域でもないのでそうすると建蔽率50容積率80ということになるのでしょうか？

また現在古家があるのですが、この取り壊し費用というのは売主負担になるのでしょうか？昔見積もりを取った際に取壊し費用を差し引いた会社の方の説明では当然更地にして渡して頂きます。また擁壁部分の修復も必要であれば売主様負担との事でした。一方の会社は現状での引渡しで価格もほとんど変わらずの提案だったのですが、仲介業者・建売業者さんへの提案の際には現状渡しという前提の話の仕方でも構わないのでしょうか！？
また取壊しをする際の価格の目安があれば教えて下さい。建屋は2階です。

複数の質問になってしまいましたが、ご教授どうぞよろしくお願い致します！！

回答No.4

doraemonhimitu

回答No3の 補足説明
建売業者が購入する場合は購入希望者へ直接売却価格より若干価格は低めの価格提示をされるはずです。建売業者は土地の利益と出来るだけ早く売却できるように価格を低く設定する必要があるからです。
一括での売却が難しい、かつ、新居の購入をお急ぎでしたら業者への売却はやむを得ないでしょう。
路線価より公示価格が２万円高いと言うことは坪あたり1０万円程度と推察いたします。公示価格は角地になっていましたか？
細かく算出するときりがありませんので省略しますが、路線価の１．３倍を目安に考えられればいいと考えます。
角地は建蔽率が１０％がプラスされる好条件の土地です。東南の角地が一番条件がよい物件となります。
また、道路条件が６ｍは好条件の土地であり、売却時にいろいろな知識を得ておくと相手も納得のできる価格を提示してくるものと考えます。頑張ってください。尚、不明な点はご質問ください。

回答No.3

doraemonhimitu

不動産売却時は事前に予備知識を持っている場合と不動産業者の意のままにされての売却には大きな差が出ます。
事例
条件　一括売却　坪あたり売却価格　１００万円の場合
１.　業者の仲介の場合・・１２０坪×１００万円－仲介手数料３％＝１１６，３４０，０００円
２.　業者への売却の場合・・（１２０坪×１００万円）－約２０％（収益、経費、金利等）＝９６，０００，０００円
　　　　差額　２０，３４０，０００円

売却方法
１２０坪を一括売却の場合地価が高いところでの処分は場所によっては難しい場合があります。この場合は分割して１区画６０坪で販売することをお勧めします。土地の地画が判りませんので正確さはありませんが下記のとおりです。
分割の場合、道路面に１８メートル以上あれば２分割は簡単です。間口より奥行きが長い場合は奥の方の土地に道路をつけて販売すれば可能です。この場合は道路部分の評価を０円して計算しければなりません。全体の１０％価格が低くなりますが、業者に一括販売するより効率がいいと考えます。また、２分割で売却する場合は条件の悪い方を優先して売却することが肝要です。

不動産業者の選定
地元で実績のある不動産業者か分割等の加工ができる業者が的確です。上記の売却方法を頭に入れて交渉すれば、業者の能力が判断できます。専任媒介契約書を締結しますと他の業者に持ち込めなくなりますので、一般媒介契約の方が幅広く購入者をみつけることが可能です。

売買価格の算出
商業地、準商業地の場合は条件により算出価格が変化しますが、住宅地の場合は路線価の１．２倍、１．３倍程度に道路付け等を勘案して算出します。物件の近くに公示価格が公示されていれば、その価格を参考にしてください。

お礼

とても参考になる回答ありがとうございます！！

もうひとつお伺いしてもよろしいでしょうか！？

ちなみに土地は事情により分割しての売却は考えていません。土地の大きさから仲介と言っても不動産業者と取引のある建売メーカーに買ってもらうというような話が随分昔不動産屋さんから出ていました。

３棟建てて売りに出すという話だったのですが、それならば直接何件かある建売メーカーさんに話をしていった方がいいのではと思ったのですが、そういった取引方法もあるのでしょうか！？

価格についてですが、土地は角地の前面道幅員６ｍです。ちなみに公示価格は路線価よりも２万円高いのですが、路線価の１．３倍（公示価格よりは高い）程度が上限と考えておけば良いのでしょうか？

度々の質問で申し訳ありませんがご教示下さい！

回答No.2

seminet32

地元の不動産屋さんに聞くのが一番らしいです。

土地の価格なんて、本当は、有るようで無いようなものなんです。

額を大きく売りたいのは皆同じですが、少しでも安く買いたいと思うのも皆同じなのです。

買い物をするとき、大量に購入すると、一個当たりの単価が安くなったりしますよね!?

土地も、そういうことがあると思います。

土地を売るのは、タイミングが大切です。

急ぐのか、急がないのか、不動産屋さんとよく相談し方が良いと思います。

回答No.1

Willyt

不動産屋へ持ち込めば相談に乗ってくれます。その土地の相場もちゃんと知っていますからそれを聞いて売り出し価格ｋを設定します。急ぐなら安目に、多少時間がかかってもいいときは高目に設定します。これも不動産屋が相談に乗ってくれますよ。また複数の不動産屋に声をかけることは一向に差し支えなく、重複して売り出しても構わないのです。

　　また、自宅の買い換えは免税措置がありますからこれも忘れないように。不動産屋がちゃんと知っていますからアドバイスを受けてその申請を忘れないように。

　土地が大きいと売れにくいので急いでいるときは安目にするか、または２分割して売るという方法もあります。いずれにせよ信頼できる不動産屋を見つけてそのアドバイスをよくきくことが一番確実な方法ですよ。