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土地の売却について教えてください
現在の家（土地付き戸建て）からマンションに住み替えることになりました。 はじめてのことで右も左もわかりません。 アドバイスをいただきたいと思います。参考になるサイト等の情報もうれしいです。よろしくお願いいたします。 ＜現状＞ ・現在の家は築40年に近く、おそらく価値はないと思います。ですので家を売るというより土地を手放すという感覚です。広さは20坪強です。 ・あたらしいマンション購入は、資金のめどがついています。いつまでに必ず売れなくては困るという状況ではありません。 ＜質問＞ ・不動産会社によって査定価格は違うのでしょうか？複数の会社に見てもらったほうがいいのでしょうか？マンションの販売会社が、提携不動産会社を紹介してくれるそうなのですが、自分でも探したほうがいいのでしょうか？ ・土地を手放さずに手元に置いておいた場合のデメリットを教えてください。空き家のままでは不用心なので、取り壊して更地にする必要があると思います。そうなると費用などよけいな維持費がかかりそうに思うのですが。また逆にメリットはあるでしょうか。これからの時代、地価が上がって得をするということはないように思うのですが。
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>・不動産会社によって査定価格は違うのでしょうか？ 多少の違いはありますが、そんなに異なることはないです。 結局のところ買い手との間で決まる価格ですから、不動産屋に買い取ってもらうわけでなければ複数回る必要はないです。高すぎれば売れないだけですから。 >提携不動産会社を紹介してくれるそうなのですが、自分でも探したほうがいいのでしょうか？ マンション販売業者は当然ながらマンションを売りたいので、売却には熱心でしょう。（ただ資金に問題がないことがわかると？ですが） ただその提携だけでなくもう一軒はたずねて査定してもらった方が良いです。売れなければ買ってくれないと思うと、低めに査定することがあります。 >・土地を手放さずに手元に置いておいた場合のデメリットを教えてください。 １．居住しなくなってから３年以上経つと、売却時にかかる譲渡益課税の３０００万非課税枠が使えない。 ２．固定資産税がかかる 特に更地にすると固定資産税が跳ね上がる （建物がある場合、建物の面積の１０倍以内かつ２００ｍ２以下の部分は１／６、それ以外も一定面積まで１／３に軽減されています） ３．今後も地価は下がりそうなので目減りの可能性がある ４．建物をそのままにしておくとなると管理が面倒。 メリットは、、、、 ・またそこに住みたいと思えば建物を建て直してすむことが出来る ・更地にしても駐車場等として利用できれば場合によっては収益をあげる可能性もある ・相続税は安めになります。 相続税の評価額は路線価が基本ですが、これは大体公示価格の７割で安めだからです。ただ５０００万＋１０００万×相続人数はそもそも非課税なのでお金持ちでなければ関係ありません。
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- GoGoSydney
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＞不動産会社によって査定価格は違うのでしょうか？ 大手ですと評価マニュアルがありますので、価格査定はほぼ同じになると思います。あとは、担当者の感覚的なものが考慮されると思います。実際の売出価格は査定価格に依頼主の希望を加味して決定されます。 ＞複数の会社に見てもらったほうがいいのでしょうか？ 媒介契約は簡単にいうと、１社のみ売却を依頼する「専属専任媒介契約」・「専任媒介契約」、複数の業者に売却を依頼する「一般媒介契約」があります。 「専任媒介契約」は他の業者に仲介依頼する事を禁止するものです。業者の契約締結までの努力が期待でき、依頼者としても成約までの期間短縮が期待できるメリットがあります。 「一般媒介契約」は、自分で発見した相手と取引することも可能で売手は有利な条件で取引できる可能性がありますが、業者側は他業者に契約を取られる可能性もあるので営業に熱意がないケースがあります。 期間を決めて確実に売却したいのであれば、個人的には信頼のある業者と「専任媒介契約」を結ぶことをお奨めします。 ＞土地を手放さずに手元に置いておいた場合のデメリットを教えてください。 有効活用しないのであれば、固定資産税等の維持管理費の支出があります。 ＞空き家のままでは不用心なので、取り壊して更地にする必要があると思います。そうなると費用～ 確かに不用心ですし、更地の方が売却しやすいですが、売却時に取壊費用を差引いて現状のまま売却する方法もあります。 ＞また逆にメリットはあるでしょうか 取壊すと固定資産税の底地評価（1/6に軽減）が更地評価になるので全体で固定資産税がアップする場合もあります。 http://home.gr.jp/athome/file/koteishi.html また、自宅を売却した場合には3,000万円の特別控除がありますが、更地にして一定期間過ぎると、この特例が使えなくなり、譲渡所得税の負担が増加する場合があります。要件等は下記サイトで確認してください。 http://www.taxanser.nta.go.jp/3320.htm
- kinkainoch
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ご自身で言われているように、建物の価値はないともって 売却価格を考えられたらいかがでしょうか？ 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)というとで、国税庁の資料はってみました。 売るという選択であれば、「マンションの購入」と同一年（１２月３１日まで）に行うと節税が図れるのではないでしょうか？ 今のおうちはどのように取得されたかが不明ですが、その点少し考える必要あるかもしれませんね。 「更地」化に伴う費用も経費になると思います。 今回買われるマンションと現在の家との距離等も不明ですが、「家庭菜園の大型版」や「駐車場」にしておくというてもありませね。「更地にした場合で保有を継続するとすると固定資産税や草取り」が発生ですか？ ゆえに「家庭菜園」や「駐車場」という提案ですね。 「不動産」の取得はなかなか難しいものです。 よーく考えてみましょうね。
お礼
みなさま、大変参考になりました。ありがとうございました。まったくはじめての経験でおろおろしていたのですが、３名の方のアドバイスと、親切な不動産会社の担当者さんがいろいろ教えてくださったお陰でだいぶ分かってきました。もうすこし家族で相談して、よい方法を決めたいと思っております。