住宅購入のローンについて

質問

住宅購入初心者で、勉強しようとしています。

以下の疑問があり、とりあえず調べてみたりしているのですが答えにで会えませんので、どなたかご教示ください。

①ローンは家を担保にした借金と考えると、例えば４０００万円の家を買うとき、２０００万円は現金、残りはローンみたいなことはできないという考えでいいでしょうか。
　もし手元に現金があるならば、４０００万円のローンを組んで、利息も合わせた返済額に対して２０００万円を当て込むという考え方であっていますか。

②３０年もしくは３５年ローンが一般的とのことですが、なぜですか。２０年ローンとかもあるようですが、利息的に不利になるといった記事も目にしましたが、本当ですか。

③３５年ローンを１０年で完済するみたいなことも可能と見ましたが、どういうことですか。
　毎月払う額を増額させたということでしょうか。

よろしくお願いいたします。

回答No.4

haniriito2019

追加のご質問にコメントします。

> 追加で疑問なのですが、繰り上げ返済するくらいなら、単純にローンの期間を短くすればいいと思うのですが、なぜ35年で組んで繰り上げしたりする方がいらっしゃるのですか？

理由は３つ考えられます。

1. 将来のことは分からないので（急な出費や解雇など）、ある程度のことがあってもローンを払っていけるようにするため、月々の返済額を抑えた結果として長期ローンになっている。これは逆張りも考えられ、ある年にボーナスが多く出たから、繰り上げ返済に当てるというのもありますね。こちらも正確に予測することが出来ないケースだと思います。
仮にいま2000万の現金があるとして、それを全部頭金に入れたりしませんよね？仮に500万くらい手元に残しておいて生活してみて、毎月ローン返済してもその手元金が増えていく状況なら、「繰り上げ返済」をすることで利息分を減らすことができます。

2. 金融機関が認めなかったというケースがありうると思います。頑張って働けばギリギリ払えるから20年ローンで行けると思っていても、金融機関が「貴方、将来に渡ってそのペースで払い続けられます？無理があるでしょう？」と思ったら20年ローンは審査に落ちるかも知れません。そうなると、月々の返済額を下げることになるので、結果ローン期間が伸びます。

3. 住宅ローン控除の恩恵を受けるため、ということも考えられます。私はもう完済したので今の制度がどうなっているのか詳しく知りませんが、私のときはローン開始から10年間はローン残額の1%が直接控除されていました。ということは最初の10年はローン残額が多いほど多くの所得控除（しかも直接控除）があるので、それを狙って敢えて長期ローンで最初の10年は残債があまり減らないようにすることは考えられます。所得にもよりますが、金利が1%を大きく下回れば、敢えて借りる方が得することもあるということです。10年過ぎたら繰り上げ返済で残債を減らして、毎月の利息を減らす必要があります。また、借りるときの金利が1%を超えるようでは、これは逆効果です。注意が必要なのは、利息計算は毎月複利で、住宅ローン控除は年１回だということです。単純に、「ローン金利％」＜「住宅ローン控除％」であれば得するというわけではありません。
今の制度がどうなっているかどうかは、ネットで調べたりローン担当者によく相談して下さい。