住宅ローンとどっちがお得でしょうか？

質問

現在家を建て替える予定で現金２０００万円を用意しているのですが、一方で収益物件を購入した借金が１５００万円残っています。
借入先は政策金融公庫で、利率は2.4%、返済期間はあと5年です。
建築費用2000万円を現金で払うつもりだったのですが、税金面を考えると借金の返済をして、残りの500万円を頭金に住宅ローンを１５００万円組んだ方がお得なのでは？
という意見も出てきたのですが、実際はどちらの方がよいでしょうか？
アドバイス頂ければ幸いです。

回答No.3

manno1966

> 実際はどちらの方がよいでしょうか？
大差は無いと思いますが「収益物件」の利益が出ているなら家の建て替えに、利益が出ていないなら、「借金が１５００万円」の返済が良いと思います。

利益が出ているなら、「収益物件」の利息は経費として節税し、新たな家の利息も払わなくて良いので、現金で建て替え。

利益が出ていないなら、「収益物件」の利息より、家の住宅ローンの利息のほうが利率が低いと予想できるので、「500万円を頭金に住宅ローンを１５００万円組んだ方」が良いと思います。

回答No.2

oska

＞実際はどちらの方がよいでしょうか？

質問者さまが、収益物件を購入した目的次第です。
収益物件を所有する目的は、「節税対策」「別途収入確保」の２通りですよね。
節税対策（意図的に、収支を赤字にする）が目的なら、収益物件の借金は「現状維持」です。
※支払利息＋固定資産税＋その他費用しか、経費に認めていませんよね。
※法改正までは、ローン返済金の元本部分も経費計上が可能でしたがね。
収入確保が目的なら、一日も早く借金を完済する事です。
自民創価学会連立政権から民主党政権になっても、不動産価格は下落傾向が続いています。
不動産（固定資産評価額＋原価償却費）を考えると、ローンの利息は「不動産評価額に合わない」状況になります。
また、新築時の住宅ローン申し込みでも「既存ローンが不利」に働く場合が多いのです。
住宅ローンを借りないで建て替えを行なう場合は、気にする必要はありませんが・・・。

日本は、不確実な無政府状況が今後も続きますよね。
次期総選挙でも、たぶん何も変わりません。
どの候補者もお題目は立派でも、方法・手段・手続きに関してはゼロ回答です。
「国債（１秒間に、約１４５万円の支払利息発生中）をもっと乱発して、全て日銀が購入しろ！」と、本気で叫んでいるズブのド素人候補者もいます。（爆笑）
※２０２０年の、日本国家破産が現実味を帯びていますね。徐々に、円安が進んでいます。^^;
こういう不確実な時代では、１円でも借金を残すと不利になります。
また、質問者さまが持っている収益物件の種類（商業ビル・賃貸住宅・都市部・田舎など）が不明ですが、入居率が今後も順調に推移するとは限りません。
新築物件の家賃相場が下がっている状況では、入居者は新築に引っ越しますからね。
※経験上の、悲しい大家の叫び。（涙）
空き部屋になっても、ローンが残っていなければ気にする事も無くなります。
精神的にも、楽です。
あくまで、素人大家のつぶやきです・・・。

お礼

うちも入居率は思わしくない状況なので返済にまわしておいた方がよさそうですね。
ほんと、選挙後も期待できそうにないし。
勉強になりました！
アドバイス、ありがとうございましたm( _ _ )m

回答No.1

86tarou

今借りてる方が金利が高いですし、一般的にはそれだけを考えても繰上返済した方が良さそうですね（返済年数が違いますが、低い金利に借り替えたことと同じ）。あと、住宅ローンなら住宅借入金等特別控除も使えます。

お礼

支払利息を経費として計上するのと、住宅借入金等特別控除になるのとではどっちが税金が少なくて済むのかなと思ったんです。
国保なので、収入がもろに保険料にも影響してきちゃうんですよね。
金利の差は確かに大きいですね・・・
アドバイスありがとうございましたm( _ _ )m