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中古マンションの売却について
当方２年ほど前に当時、築５年の中古マンションを購入しましたが、この度家庭の環境が変わり、売却を検討しています。 現住居である中古マンションは相場よりもかなり安く購入する事が出来ました。 そして、今現在同じマンションの方が売却を考えている様で、こちらは既に不動産やさんに依頼、チラシに載ってきています。 その方の部屋よりも条件（広さなど）がいい部屋なのですが、そのお宅より高い値段をつけて売り出す事は可能なのでしょうか？ ただ、そうなった場合、確実に売却益が発生します。 （自分達の購入金額より高い売値をつけることになります。そのお宅と同じ金額で出したとしてもそうです。） こうなった場合、売却益については3000万円まで課税対象にはならないと聞きましたが、 問題は我が家が購入した金額が仲介を依頼する不動産屋、買い手がついたとして、その方にもわかってしまう事なのでしょうか？ （何らかの書類を見れば当方の購入金額が簡単にわかるのでしょうか？） 素人の質問で申し訳ありませんが、ご存知の方、是非お教え下さい。 売却益で新たに住居を購入したいと思っています。 宜しくお願い致します。
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質問者が選んだベストアンサー
「最初の取引で聞かれた時には購入金額を伝えた方がいいのでしょうか？？それとも黙っておいても問題ないのでしょうか？なお、建物についての「物件の瑕疵」については問題ありません。」 購入金額をこちらから伝える必要はありません（覚えていないと言っても問題ありません）。業者は取引情報を調べれば分かるでしょうし、伝えたとしても瑕疵がなければ特に問題ありません。購入金額が判明したとしても、通常より安く購入できた部分を査定に反映させることはありません。あくまでも現時点で取引をすればいくらになるかが査定のポイントになります。 ただ、＃2で回答したとおり、 通常より格安で購入できた要因が知人に安く譲ってもらったとか競売で購入した等の場合であれば問題ないですが、物件の瑕疵等が要因であればマイナスになります。（もし、瑕疵等があれば伝えておかないと後々のトラブルの原因なりますので念のため。）
その他の回答 (3)
売却益は現に居住している物件なので３０００万特別控除で非課税でしょう。このとき、前回購入時の契約書を税務署に提出する必要がありますので（取得価格の証明）、確認して下さい。 これがない場合は、売却価格の５％しか取得価格として認めてもらえませんので、３０００万強以上の売却価格で課税されてしまいます。 >そのお宅より高い値段をつけて売り出す事は可能なのでしょうか？ 価格設定は自由です。不動産業者と相談して決めます。相場よりも高すぎたら断られることもあります。 >その方にもわかってしまう事なのでしょうか？ その方とは誰でしょうか？基本的に売買価格は不明です。法務局では契約書を見るのでわかるでしょうけど、守秘義務があります。税務署も目を光らせていますがやはり守秘義務があります。 つまり売買の買い手、売り手、仲介業者以外はわかりません。 >何らかの書類を見れば当方の購入金額が簡単にわかるのでしょうか？ ご質問者が購入したときの契約書を見ればわかります。 あとは過去に流れていたネットワーク情報で、売出価格がわかることはありますが、それとて確定した金額ではないので、＊＊＊＊円以下とまでしかわかりませんし、何かの事情でその金額以上で買い取った可能性もあります。 基本的に不動産業者の関心は、過去の値段ではなく、現在の相場価格及びこのくらいであれば売却可能という金額です。 雑談のなかで幾らくらいで購入したかと聞くことは合っても、冗談めかして”ないしょ”と言えばそれまでです。 そういうものです。不動産とは。
お礼
ご回答頂き有難うございます。 「その方」・・とは買主さんの事です。説明が悪くてすいません（＾＾； さて、色々と詳しく教えて頂き大変勉強になりました。 また、金額的なやりとり部分についても助かりました。とてもわかりやすかったです。 これからの流れで色々と参考にさせて頂くと思います。 この度は本当に有難うございました。
- SSSIN
- ベストアンサー率62% (547/875)
「そのお宅より高い値段をつけて売り出す事は可能なのでしょうか？」 もちろん可能です。 通常は仲介業者のマンションの査定をもとに、売主の希望売却価格を加味して売出価格を決めます。（その金額で売却できるかどうかは需要・供給の関係によりますが） 「3000万円まで課税対象にはならないと聞きました」 その通りです。売却益から3000万まで控除することができます。（よほど利益が出ない限り、譲渡所得税は課税されません） 「問題は我が家が購入した金額が仲介を依頼する不動産屋、買い手がついたとして、その方にもわかってしまう事なのでしょうか？」 地元の不動産屋であれば過去の周辺の取引情報は押さえていますし、過去の取引データを検索することもできます。従って、そのマンションを購入した際に業者の仲介を通じて購入していれば、いくらで取引されたかは分ります。買主は売主の購入価格を通常知ることはないですが、上記のことから情報が伝わる可能性はあります。「相場よりもかなり安く購入」できたのが物件の瑕疵によるものだとマイナス要因になる可能性はありますが、特に問題ない場合には「その分値下げしてください」なんて話にはなりませんからご安心ください。 http://allabout.co.jp/house/buyhouseshuto/subject/msub_kakaku_1.htm
お礼
早々のご回答有難うございます。 欲していた情報を的確にお教え頂き有難うございます。とてもよくわかり、大変助かりました。 もう一つお教え頂きたいことがあります。補足に入れさせて頂きます。 宜しくお願い致します。 この度は有難うございました。
補足
補足です。 >地元の不動産屋であれば過去の周辺の取引情報は押さえていますし、過去の取引データを検索することもできます。 >従って、そのマンションを購入した際に業者の仲介を通じて購入していれば、いくらで取引されたかは分ります。 という事は最初の取引で聞かれた時には購入金額を伝えた方がいいのでしょうか？？ それとも黙っておいても問題ないのでしょうか？ なお、建物についての「物件の瑕疵」については問題ありません。 宜しくお願い致します。
- yukou
- ベストアンサー率33% (36/108)
こんにちは。 まず、売却に関する価格設定ですが、絶対という 決まりはありません。しかし、相場が仮に５０００万円 として、それを７０００万円で売っても買い手は 付きません。価格には相場というものがあり、これは 折り込み広告などに載っている価格がすべてでは ありません。これは、あくまでも希望売値価格で あって成約価格ではありません。 人間売る時は１円でも高く、買う時は１円でも安くが 希望している事ですが、世の中すべての物件が 勝手な価格設定で進むと経済が成り立たなくなります。 不動産業者さんは、近隣などの売買事例などを元に プラス、マイナスで価格査定を行います。 例えば不動産広告に売り物件が掲載されていても 買い客が付き、実際にいくらで売れたのかは皆さん 知らない所です。よって私がお伝えしたいのは、 近隣の物件が～で売りに出ているから我が家は～で 売れると、取らぬタヌキ的な予想は危険が伴うと いう事です。あくまでも売買成約でナンボです。 不動産業者さんと相談し、売り出し価格を設定して いるケースが多いと思いますが、売り主が～でと 言えば、ものすごく金額でかけ離れていなければ 取りあえず、その金額で出してみましょう・・・と なるでしょうけど実際はその金額で売れない事は 知っています。裏話的な事は業者さんの立場も あるでしょうから、割愛しますが業者さんは 中立の立場。買い主にも売り主にも不利益を与えず 売買をするのが普通と思います。 よって話が遠回りしてしまいましたが、売却益に ついてはかなり下回った予想をしておいた方が 無難です。 次に購入時の金額は売買事例をさかのぼれば 解るかも知れません。 これについては、お住まいの地域、その他が不明の為、 何とも言えません。 課税対象かどうか、これは税務署の仕事です。 登記の移動があれば、税務署より書面が来ます。 当然、今お住まいのマンションを購入された時には 旧所有者宛に税務署よりいくらで売却したかなどの 書面にての問い合わせが行っていると思います。 まあ、税金を払わなければならないほどの利益が 出たとしてもきちんと申告するべきでしょう。 素人が色々考えても相手はプロですし、 売り主、買い主が共に不正金額の申請でもすれば 可能かも知れませんが、これも買い主に対し、 安く買った事にしてくれと言っても無理ですよね。 最後に的を得た回答にはなりませんでしたが、 価格設定に関しては、割り引いて考えて下さい。 良く近所の方が物件を売る時に、家は～で売りに 出しているよ・・・と言いいますが、～で売れたと 金額を教えてくれて引っ越して行く人はいません。 なぜなら価格が下回ったケースが多いからです。 人間高く売れれば、自慢するが、安くなると 人には言いたがらないものです。よって住み替え 予算の組み立ては慎重に。より良い住み替えが 出来る事を期待しております。
お礼
早々のご回答有難うございます。 もともと売ることを目的として購入したのではないので、『取らぬタヌキ的な予想』が大きいという事からではありません（＾＾； 最初にも書きましたが、家庭の環境が変わり売却を検討している最中です。 ただ、現実的に同じマンションの方が売りに出している金額が購入金額を上回っているので、どうなるのかな？と思ったまででした。 値段の設定については勿論間に入って頂くプロの方と相談の上、おっしゃって頂いた様に慎重に行おうと思います。 この度は有難うございました。
お礼
２回も回答を頂き、本当に有難うございます。 こちらが知りたい点について奥深く教えて頂き、大変感謝しております。 また、自分が知りたかった事を的確に、しかもこんなに早く教えて頂けて本当に助かりました。 専門の方が間に入りますが、その前の知識として頭に入れておきます。 この度は本当に有難うございました。