仲介手数料は何故両取り？

質問

新築物件でも中古物件でも売主が物件を売りたい時に販売網として仲介屋を雇い拡販します。仲介屋は仲介手数料を手に入れるために広告費人件費を出し販売します。
ここで売主と仲介屋の間で販売手数料として仲介手数料が取られるのは分かりますが、その広告を見て買いに来た消費者からも仲介手数料を取る理由に納得がいきません。

車でもそうですがディーラーはメーカーの車を販売する事で一台当たりの利益を得ています。これを仲介手数料として名目を掲げて個人に請求する事はありません。
車に限らず商品売買の大多数は仲介手数料なんて取らないですよね。

何故住宅だけは仲介手数料として堂々と名目を掲げて取る事が出来るのでしょうか？商品の所有権の問題でしょうか？一般の商品売買と違い一旦所有して利益を乗せて再度市場に上げると言う形態ではないからでしょうか？

それにしても、こちらとしては別にわざわざ仲介をお願いして買い物をしてるつもりは無いので、少なくとも仲介手数料なんて名目は売主と仲介屋だけの間の言葉として欲しいものです。仲介手数料なんて取られると「売ってやってるんだ！」と言う意思表示のような気がしてあんまり気分が良くないですね。「仲介なんて頼んでないわいっ！」って。(笑)

回答No.9

noname#65504 · ベストアンサー

＃４です。

＞仲介屋が仲介屋を介して売主と買い手を結ぶ場合ですか？買い手が自らの要望を満足させる為に仲介ネットワークを使用してまで購入するこのような場合、説明の上で仲介手数料は必要と思います。が、売主と買い手が一つの仲介屋で結ばれている場合、両取りは不要と思われませんか？

これは必要経費または必要悪だと思っています。

不動産の売買は一般の製造業の販売する製品やフリーマーケット売っているものと比較にならないほど高価で、おそらく個人が購入する最高価格の物です。また１つとして同じ物は手に入りませんし、相場という物はあっても、真の価格というのは全く存在しない物です。また欠陥や使用上の制限も多く存在する物です。
このため、不動産取引は専門的な知識と、慎重さが必要です。

宅地建物取引業者（一般に不動産屋といわれる）は、自己で販売するほか、代理または媒介をします。媒介を一般には仲介といわれていますが、正式には媒介という契約形式なっています。

不動産取引は高価なため、それを取り扱う業者は厳しく規制されています（宅建業法など）。
また、慎重に行うため、売り主・買い主両方（業者が同じでも）と契約を結んで、売買に対する責任を明確にするようしています。

もし契約を結ばず取引を行うと業者としての法律上の責任が不明確になるからです。法律上の責任を明確にするために売り手・買い手の両方と契約する必要があります。
その契約に対しての報酬がいわゆる仲介手数料です。
媒介契約したのだから、報酬をもらうのは自然な行為だと思います。

これでは納得幾説明としては不十分かもしれませんので、もう少し説明します。

業者は売り主・買い主双方の中立の立場で公正に専門家として対応する必要があります。

もし売り手としか契約しなかった場合、業者はたとえ規制されていても、売り主側に有利に動くことが想定されますし、また中立でいようと思っていても、自然にそちら側によってしまうことは、人間の感情としては十分あり得る行動だと思います。

同様に両者と契約していても、無料である人よりはお金を払う人に自然と向いてしまう可能性があります。

こういうのを防ぐために双方と契約を結び、その報酬として両者から報酬を得るようにして、法律上の責任を明確にするとともに、業者が中立の立場を保てるようにするための必要経費だと考えればよいのではないかと思います。

お礼

大変分かり良い回答ありがとうございました。

> 業者は売り主・買い主双方の中立の立場で公正に専門家として対応する必要があります。

これが大事ですよね。納得の行く仲介をしてもらえれば自然と報酬も出したくなりますよね。でも実際はどうなんでしょう？No7さんの回答にもありましたが「不動産のプロの場合は、良い物件を買うために仲介業者との付き合いを大事にします。」とあります。逆に言えば仲介業者も飯のネタ（ここでは物件）を定期的に提供してくれる不動産のプロを重要視している節は無いのでしょうか？一生を賭けて買い物する個人を所詮一回こっきりのお付き合いと思ってはいないでしょうか？

必要悪と言う表現だけは理解出来ませんでしたけど、不動産業者の在り方と二重取りに対する考え方・必要性は良く理解出来ました。公正で中立な仲介をしてくれるなら手数料は惜しくないですね。

補足

皆さんのお話を聞き、不動産業務の理想的な在り方をした上での二重取りは立派な正当報酬である事が分かってきました。
反対にそれでもなお仲介手数料の二重取りが不要と思ってしまうのは、個人的に不動産業務に携わる方から感じる中立な立場と感じられない雰囲気にあるように思いました。
この質問を締め括るに際し不動産業務に携わる方々の仲介手数料や宅建業者、一般消費者に関わる本音とか伺えれば非常にありがたいです。

回答No.8

angel_ring

>一般のお客さんに仲介手数料以上の報酬を求めることはしないでしょうが、

　当たり前でしょう。一般的に言われている
「規定の仲介手数料」というのは上限で
それ以上を請求するのは「違反」です。

>もし仲介手数料を値切るようなお客さんがいたら、そのような人には紹介せずに、きちんと手数料を払ってくれるお客さんに紹介するでしょう。

　バブルの様に異常な状態ならいざ知らず、
誰もが「高く売りたい」「安く買いたい」
と考えるのが当然で、現在のように値下がりの
状態では「仲介手数料も値切って少しでも
安く買うのが利口」と考えた方が良いでしょう。
不動産屋にとっては仲介手数料は値切られたくは
ないでしょうけどね。

>掘り出し物の物件が出た場合

　誰もが「高く売りたい」「安く買いたい」
と考えるのが当然で「掘り出し物の物件は
存在しない」とは言わないけど、ほとんど
ないでしょう。
　「（相場より）安い物件」は確かに存在
するけど、それは、たいてい、仲介業者が
手間をかけずに売りたい為、売り手に
「この位の売値にしておいたほうが良い」
と言って、つけられた値段の場合が多い
でしょう。

Ｐ．Ｓ．
　仲介手数料を払わずに不動産を入手する
方法として裁判所の競売や国税局の公売など
の方法があります。

お礼

回答ありがとうございます。
例えば売り手が仲介屋に「この家を3500万で売ってよ。」と言った場合は売り手だけから3500万X5%+60,000円を取れば良いんです。
例えば買い手が仲介屋に「ここら辺りの家の家主と交渉してどこでも良いから7000万以内で売り手を見つけて。」とか言った場合は買い手から仲介手数料として(7000万-売値)X5%+60,000円で手数料を取れば良いんです。
例えば買い手が何らかの不動産ネットワークを用いて売主と買い手の間に二つの仲介屋が入る時は、それぞれで今のような売値X3%+60,000円を取れば良いんです。
例えば買い手が仲介屋に掘り出し物件を長期間探してもらってた場合も、仲介屋が掘り出し物の物件を見つけた時にその売主から手数料を取れば良いんです。
こんな考え方駄目駄目？素人考えなので複雑な事例は勘弁です。(笑)

※5%の記述は勝手に法改正してみました。

補足

●●中間のお礼●●

ご意見を下さった方どうもありがとうございました！私の皆様に対するお礼自体話がずれてきてますので私の妄想と要望はこれでお終いとして、両取りを許可している理由は稚拙の頭でも何となくですが理解出来てきたような感じです。と同時にどうにか出来るものではないの？と言う考えも強くなってきたのもまた事実です。

もうしばらく理解の後押しになるような色々なケースを色々な方に説明して頂きたく存じます。よろしくお願いします。

回答No.7

noname#20895

現在のように不動産市場が買い手市場であっても、本当に良い物件であれば買い手はいくらでもいるし、すぐに売れてしまいます。また本当に良い物件であれば、不動産の営業マンはすぐに買ってくれるお客さんは何人も持っているでしょうから、市場に流通するまでもなく売れてしまうでしょう。
特に不動産のプロ（開発業者、建売業者、不動産投資家など）の場合は、良い物件を買うために仲介業者との付き合いを大事にしますし、良い物件を紹介してくれた仲介業者には仲介手数料以上のお礼をする場合もあります。つまり、そのような世界では買い手の仲介手数料は「情報料」というような意味合いもあります。
これは何もプロの世界だけの話ではなくて、一般の方が家を買いたいと不動産の営業マンに物件探しを依頼していて、掘り出し物の物件が出た場合、一般のお客さんに仲介手数料以上の報酬を求めることはしないでしょうが、もし仲介手数料を値切るようなお客さんがいたら、そのような人には紹介せずに、きちんと手数料を払ってくれるお客さんに紹介するでしょう。

お礼

回答ありがとうございます。なるほど！仲介手数料を情報料と置き換えますか。情報料なら少しぐらい払っても良いかなと思います。ですが悲しいかな私は裕福ではないので情報料だけで100万も150万も出せないですね。(笑)

所詮はケースバイケース、ケースに応じて仲介手数料の取り先を変えてたら紛らわしくてかなわんので両取りも已む無し！と解釈して良いのでしょうか？（ちょっと強引かな？）でも値が高いからこそもう少し色々なケースを想定した決め事があっても良さそうに感じます。

> 特に不動産のプロ（開発業者、建売業者、不動産投資家など）の場合は、　～　仲介業者には仲介手数料以上のお礼をする場合もあります。

この一文から売買の相手がプロである場合、仲介業者もプロ側と思わねばなりませんね。一般の人は普通はプロに比べて何度も不動産のお世話にならないです。お付き合いの程度が違ってきますもんね。

回答No.6

nikuudon

＃２です。

＞重要事項説明も本来売り手が買い手にしなければならない事を仲介屋が代行しているだけです
確かにその通りかもしれませんが、売り手は不動産取引のプロではないので、十分な説明が出来ないと思いますし、
売り手に悪意がある場合だってあり得るわけですよね。

＞売主から得られる成功報酬はもっと多くても良いと思うし、売主はそれを見込んで物件価格に上乗せしても良いとは思います
物件価格に上乗せすれば、結局買い手の資金負担は手数料を払ったときと同じになりますよね。
そうすると、不動産業者は買い手からの報酬を受けていないので、買い手のために活動する必要はなくなります。
買い手としては同じお金を払っているのに、不動産業者は売り手の方ばかり見ているって、不利だと思いませんか？

お礼

> 物件価格に上乗せすれば、結局買い手の資金負担は手数料を払ったときと同じになりますよね。

その通りです。ですが精神衛生上良いです。(笑)

> 買い手としては同じお金を払っているのに、不動産業者は売り手の方ばかり見ているって、不利だと思いませんか？

仲介屋が本当の意味で第三者であれば良いのですが、実態はそうでは無いことが多いですよね。物件の話を聞いて「この物件の土地は軟地で…」「この地域は水害が多く…」とか専門的な目でアドバイスをしてくれていると感じる事がありません。とにかく物件が良くても悪くても本人が希望する条件に合う物件を紹介し、商談を成立させるのに全力投球って感じです。当たり前ですが仲介屋の方は扱ってる物件の悪口は言いませんよね。この時点で既に公平とは思えず、単なる売主代理と思う訳です。

回答No.5

chie65536

＞それにしても、こちらとしては別にわざわざ仲介をお願いして買い物をしてるつもりは無いので

仲介をお願いして買い物をしてるつもりは無くとも「不動産売買仲介業者（つまりは不動産屋）」に出向いて買い物をしている限り、仲介を受けている事になります。

仲介料を払いたくないなら（誰の仲介も受けたくないなら）以下に挙げるような事項を、全部自分で何とかしなければなりません。

・誰の案内も受けずに、自分で売りに出ている物件を探して回る
・探した物件の持ち主を自分で調べる（勿論、物件の所にある看板の連絡先には連絡したりしない。看板に書いてあるのは不動産屋の連絡先だから。なお、素人に持ち主を調べるのが可能かどうかは知りません）
・調べた持ち主とのアポイントを自分一人で取る（持ち主は、いきなり知らない人から来た連絡を無視するかも知れません。また、不動産屋に仲介を頼んでいるからそっちを通せ、と門前払いされるかも）
・自分一人で持ち主と交渉する（売り主が、手続きがとても面倒になってしまう不動産屋を介さない売買に応じてくれるなら、だけど）
・売買の約束が取れたら、必要書類を全部自分で用意する（司法書士や代書屋に頼むって手も）
・売買の手続きのうち、購入に関する手続きの全部を自分で行う（これも司法書士や代書屋に…）

不動産屋で物件を買う際、上記のような面倒臭い事項を自分で何もせず（署名捺印と、印鑑証明を取って来るくらいはするだろうけど）に済ましておきながら「仲介なんて頼んでないわいっ！」と言うのは虫が良過ぎると思います。

用意された書類に目を通して署名捺印、印鑑証明などの書類提出のみで不動産が買えるのは、不動産屋が仲介してくれているからこそ、です。

それでも「仲介なんか嫌だ」と思うなら、不動産屋がやってる事を全部自分でやりましょう。全部自分でやった後でなら「仲介なんて頼んでないわいっ！」と声を大にして言えます。

お礼

別に私は仲介屋が不要とも、仲介手数料が不要とも言ってませんのでお間違いなくお願いします。両取りしてるならそれはどうかと問いたいだけです。規模は違えどフリマ屋さんは個人の持ち物をスペース貸しする事で利益を得、消費者に仲介料を請求しませんよね。仲介料をスペース賃料に置き換えているからです。何故同じ事が仲介業で出来ないのでしょうか？そこが知りたいのです。

回答No.4

noname#65504

法律の専門家ではないので、かなり私見が混ざりますが、

これは製造業の製品と違い、不動産は同じ物は２つとなく、またいつでも売買できる物でないことによる、販売形態と不動産という商品の性質の差によるものと思われます。

まず、手数料は必ずしも両取りでないですよ。
借り主・買い主からもらっているだけのことがあります（賃貸で仲介手数料が１ヶ月とられる場合は大家からはとっていません）。

これは両方受け取れる合計金額が１ヶ月まで法律でなっているからです（手数料は法律で認められています）。

自動車などの製品と違い、不動産の売買（賃貸）は売り主・貸し主側が依頼した業者と買い主・借り主側が頼んだ業者が同じでないことが多々あります。

両者の業者が異なる場合、借り主・買い主側の業者は売り主・貸し主と媒介契約は交わしていないことになります。本人と契約していない業者が売り主・貸し主に仲介手数料を請求するのはおかしなことになります。
そこで、買い主・借り主側とも業者は契約を結び、その報酬を得ると解釈すればよいと思います。

なお、仲介手数料は売買・賃貸契約に関する各種手続き・書類作成に対する手続き代行に関する費用と考えることもできると思います。

なお、間に何社入ろうと、売り主・買い主（貸し主・借り主）の支払う手数料の合計金額の上限は変わりません。

また、一度業者に紹介された物件を業者を抜いて直接取引すると、業者に損害賠償を請求されることがあります（この請求権も法律で認められています）ので注意してください。

お礼

書かれている事が少々難解でお礼が一番遅れました。

> これは製造業の製品と違い、～　販売形態と不動産という商品の性質の差によるものと思われます。

上の方に書いたフリマの例題はこの性質の差とやらで片付く訳ですね？

> 不動産の売買（賃貸）は売り主・貸し主側が依頼した業者と買い主・借り主側が頼んだ業者が同じでないことが多々あります。

仲介屋が仲介屋を介して売主と買い手を結ぶ場合ですか？買い手が自らの要望を満足させる為に仲介ネットワークを使用してまで購入するこのような場合、説明の上で仲介手数料は必要と思います。が、売主と買い手が一つの仲介屋で結ばれている場合、両取りは不要と思われませんか？

回答No.3

angel_ring

「車に限らず商品売買の大多数」はお店が買い取って、利益を上乗せして販売しているので仲介手数料は存在しない訳です。不動産でも自社所有の物件を販売する時は仲介手数料を取る事はできません。

　両方から取る件は「風習」としか表現できないでしょう。ちなみに、米国では売主から６％の仲介手数料を取る仕組みになっていて、実際には買い手を見つけた業者にも売主から受け取った手数料の一部、もしくは多数が支払われる風習のようです。

　不動産の仲介なんて売り手と買い手（賃貸も同様に大家と賃借人）を結びつけるだけなので、インターネットが普及すると滅び行く業種かと思ったら予想に反して、そうでもない（賃貸の仲介は逆に繁盛している）みたいです。
　ネットオークションにも不動産のジャンルはあるけど、実際に取引はどのくらいあるのでしょうね。もちろん、売り手と買い手が直接取引きをしたら仲介手数料は不要です。

お礼

そうですね。消費者として中間マージンはどんどん無くしたいものですね。一サラリーマンとして仕事が無くなるのは困りますが。(笑)
法が支えている風習を変え、もう少しシンプルに出来ればなぁと何となく思ってしまいます。

回答No.2

nikuudon

取引形態があくまで、他人の所有物を売買するからですね。
自己所有のものであれば、仕入原価に利益を乗せて売ることが出来るので手数料を取らなくても問題はないでしょうが。
買い手にとっても「物件の調査や重要事項説明」などの利便が図られるので、手数料を取っている、ということでしょう。
質問者が仰るようにそれが嫌であれば、ご自身で物件を探し、様々な事項を調査して購入するしかないでしょう。
ただ不動産の購入って大きな買い物ですから、多少コストが掛かっても、宅建業者に任せた方がよい、と考える人も
多くいると思いますので、この商売が成り立っているのだと考えます。

お礼

> 取引形態があくまで、他人の所有物を売買するからですね。
これは何となくそうだろうなぁと思ってました。
しかし中古物件にしても新築物件にしても売り手が物件を売りたいからそれを業者に委託するのでしょうし、重要事項説明も本来売り手が買い手にしなければならない事を仲介屋が代行しているだけです。物件の調査にしても、成功報酬を得る為にまた問題のある物件を仲介して信用を落とさないようにする為にも仲介屋の責任の範疇でするものではないかと思う訳です。これらを買い手に負担させる事ではないと思うのですが…。
もっともそう言う意味では売主から得られる成功報酬はもっと多くても良いと思うし、売主はそれを見込んで物件価格に上乗せしても良いとは思います。要は堂々と名目をあげる事ではないのではないかと。

回答No.1

maresuke1209

おっしゃられることはよくわかりますし、そのとおりだと思います。

ただ、両取りの仲介料が宅建業法に定められた正当な報酬であることも確かで、これは、その業者が、売主から手数料をもらう「元付業者」と、買主から手数料をもらう「客付業者」とを兼務しているからなんです。

ＵＲＬご参照ください。

参考URL：

http://www.sunplan.info/syohiyou.html

お礼

正当な報酬である事はそこはかとなく理解しております。が感情が伴わないだけで。(笑)　「元付業者」「客付業者」新たな言葉を教えて頂きました。このような言葉も知らず感情論で出した質問にお答え頂きありがとうございました。