物件の造作譲渡費の金額について

質問

居抜き物件の造作譲渡費の金額はどのように算出されるのでしょうか？　
また同じ物件で、1ヵ月ほど前より造作譲渡費が安くなったような気がするのですが、そんなことってあるのでしょうか（すみません。手元に資料がありません）？

※OKWAVEより補足：「店舗の開業準備はcanaeruにお任せください！」コミュニティから投稿された質問です。

回答No.2

fujic-1990 · ベストアンサー

不動産賃貸業を営んでおります。

　スケルトン（骨格、外壁、内壁状態）で貸している物件もあります。

　「居抜き物件の造作譲渡」の額についての、私法（民法など）上の決まりはありません。

　会計的にはあるでしょう、未償却額がどうたらこうたら。でも、実際の売買にあわせて帳簿・税務処理すれば問題（制限）はありません。

　造作の内、物理的にあるいは金額的に移動できない（あるいは困難な）ものは、「付加一体物」として、建物の所有者である大家の「所有物」になります。
借主が使うために自分の物を置いたときは「従物」として、特に除外しないかぎり建物と一体になって処分されます。

　つまり、多くの場合、居抜き物件の造作は、（公的には）大家のものなのです。市役所もその見解をとっていて、造作も含めた建物全体を評価して、大家から「固定資産税」を徴収しています。

　「この造作部分は店子の物だから固定資産税評価から抜いてくれ」とお願いしても、「いえ家、あなたの物です」と言って分離は拒絶されます。

　つまり大家のものなので、売ってよい造作などの権利は大家との合意（契約）で範囲は決まり、大家との合意（契約）で権利の範囲が決まるのですから、権利の額も大家との合意（契約）で決まることになります。

　問題は、貸主との間で、どれ（何）を売っていいと合意していたか（合意できるか）です。買取を請求された場合にそなえて、取得価格などを参考に売却値段を決めている場合もありますが、第三者に売る場合、大家はタッチしないのがふつうです。

　（ろくでもない人に売られては困るので、額ではなく、売ってよい相手の条件を指定している場合もあります）

　つまり、つまり、借主が造作をいくらで売ろうが、どうでもいいのです。造作の価格などを算出する「公的な計算式」などはないのです。

　仲介業者が「この価格では売れません」と言えば、売主（借主）は値段を下げます。

　あっという間に買い手がつけば、考え直して値段を上げるかもしれません。

　結局、家を売る場合と同じです。