リゾートマンション理事会の決定に対する対抗措置

質問

新潟県に温泉付きリゾート分譲マンションを所有しています。
　先日の理事会で、以下の議案が議決されました。
　定住者および月に15日以上使用する所有者を「定住者等」とし、それ以外の所有者と区別して「共有部施設特別使用料」および「駐車場使用契約締結」を条件に使用させ、別に定めるところにより、「駐車場使用料金」を納入しなければならない（通常の規約では、来館者に対して1住居当たり一台の身原則無料で使用させることができる）。
　理由としては、年に数回しか利用しない利用者と不公平が生じるというものです。
　当方としては、年に数回しか利用しないオーナーは自己都合で利用しない訳で、15日以上、例えば続けて1か月以上利用するオーナーも区別する理由は生じないと考えます。
　このような議決は理不尽なので当方は、「共有部施設特別使用料（5,000円）」も「駐車場使用契約締結」せず、「駐車場使用料金（5,000円）」も支払わないつもりです。
　上記の様に「共有部施設特別使用料」も「駐車場使用料金」も支払わない場合は法的に罰則が適応されるのでしょうか？

回答No.4

chie65535

＞しかし、総会で何でも決められるのでしょうか。

決められます。

＞例えば、リゾートマンションなので、年寄りの温泉利用は別途お金を支払えなど、総会で議決されれば従わなければならないのでしょうか？

「正当に決議された事項」なら、従う義務があります。

議決が行われた総会の直前に「総会の日程と、議案内容が書かれた案内と、返信用封筒と委任状」が送られて来た筈です。

投票権のある組合員は、総会開催通知書にある「議案内容」を充分に検討した上で、委任状を送り返して欠席するか、反対の意思を表明する為に総会に出席するかを決めます。

組合員は「日時と議案内容がきちんと通知された、適切な総会」で、必要賛成票数を満たして議決された決定事項に従う義務があります。

なお「事前の案内なしに、総会で突発的に出された議題」は、賛成多数で議決しても無効です。

貴方は「事前に、議案が明記された総会開催通知書」を受け取った筈で、その時点で「反対の意思表示が可能だった筈」です。それなのに「何もしないで総会を欠席した」のであれば「決定内容に従うしかない」です。

なお「通知なんか受け取ってない」「通知書に議案が載ってなかった」というなら「無効にできるかもしれない」です（但し、管理組合を相手に、総会議決無効の訴訟を起こす必要あり）

どうしても「従えない」というなら、来年の総会に「共有部施設特別使用料を廃止する議案」を提出し、廃止賛成派を取り纏めて票数を集めて、総会に出席してみては如何ですか？

お礼

いただいたコメントに多くのヒントをいただきました。
ありがとうございました。

補足

コメントをありがとうございます。
当方、以前からマンションの管理業務に不満があり、一度（3年前）、役員に立候補いたしました。そうしたところ、理事長から以下の手紙を受け取りました（当方の名前以外は原文のまま）。
前略　平成26年12月9日付で、管理組合法人第22期の役員に立候補戴きましたが、理事会は、以前より役員に選任する場合、条件を付すことを検討して参りました。
この度、内容がおおむね決定しましたので、来る3月の総会に議案を上程することになりました。
その結果、今度の総会で議案が承認されますと、○○様は役員になられる条件に該当せず、役員になる資格がなくなる結果となります。
理事会は、このような状況で○○様は役員になる条件に該当せず、役員になる資格がなくなる結果となります。
理事会は、このような状況で○○様が役員となる議案は、総会に上程できないと決定いたしました。
大要は次の通りです。
(1)組合員となって3年以上経過
(2)過去5年間で総会に2回以上出席（代理出席を除く）
(3)当該住居の所有権持ち分が5割以上
(4)長期滞在者でないこと
(5)家族だけが使用するのではなく、組合員本人が定期的に使用すること
(6)管理費、修繕積立金等の滞納がないこと
＊上程に関しては、同封の総会議案書でご確認戴きたいと存じます。
又、役員就任の条件が成就した際は、改めて役員に立候補戴きますよう改めてお願いいたします。
草々
上記ですが、(2)と(4)（母親が長期使用）(5)に該当します。
しかし、当方が立候補したのは総会前なので、理事会で決定したことで、役人立候補を退けられたわけです（当時は理事会で決定できるものと思っておりました）。
このような書面を受け、呆れてしまい、これ以上係争するのも馬鹿らしいと思ってしまったのは自分に非があると思いますが、今にして思うと、理事会で総会前に決定することはchie65535 様からの回答で【「理事会」では議案の議決をしたりしません。】というコメントをいただいて、今更ながらですが、自分の無知と理事長の横暴さに怒りがこみ上げる次第です。
結局、このやり取り直後の総会で承認されましたが、この時に、何らかの対抗措置をするべきでした。
この時に対抗処置を取らなかったため、今回の議案につながったのです。
理事会メンバーは20年間にわたりメンバーをhぽとんど入れ替えず、この理事長、修繕等に自分の子供の会社を採用したり、かなり私物化することも見られ、また、マンションの資産（修繕費等）も優に10億円を超えており、近隣のマンションでも不正（着服）事件もあるので、今後は、大変難しい状況と思いますが、今までに好き勝手に追加してきた議決を、総会が成立しているのかを含めてで対抗措置を取りたいと考えます。
コメントをありがとうございました。

回答No.3

chie65535

＞先日の理事会で、以下の議案が議決されました。

議案を審議し議決したり否決したりするのが「総会」であり、「理事会」では議案の議決をしたりしません。

「理事会」と「総会」の用語を混同して用法を間違うと、正確な回答が得られません。

文脈から「総会で議決された」と判断して回答します。

まず「委任状を書いて、総会を欠席した」などで、決議の場に居られなかった場合、反対意見を出す権利、反対票に投票する権利を失います。

従って「議決内容に賛成できなくても、議決内容に従う義務」があります。

＞上記の様に「共有部施設特別使用料」も「駐車場使用料金」も支払わない場合は法的に罰則が適応されるのでしょうか？

法的には「債務」を負う事になります。つまり「理事会に対し、借金を背負う」事になります。

理事会が、貴方を民事で訴えて、裁判で債務の存在が法的に確定すると、理事会は、差し押さえ等の強制執行が可能になります。

また、貴方が支払いを拒否し続けると、その分、不動産の資産価値が下落します。

貴方がマンションを売却する時に管理費や共益費などの滞納があった場合、マンションを購入する「買い主」が滞納分を支払わねば入居できません。

例えば、滞納額が１２０万円（質問の例で１０年分）あったとすると、マンションの売却額が１２０万円分、下落します。

それに「管理費等の延滞がある物件」は、かなり「捨て値」にしないと買う人は居ません（そんな物件を買ったら、理事会と滞納トラブルになるのは必至なので）

将来、売却の予定があるか、子供に相続させた上で売却するつもりなら「延滞の無い状態でキレイな物件にしておくべき」です。

＞当方としては、年に数回しか利用しないオーナーは自己都合で利用しない訳で、の15日以上、例えば続けて1か月以上利用するオーナーも区別する理由は生じないと考えます。

入居者は「管理組合」の「組合員」です（一般住宅の町内会の会員のようなもの）

で、過去の判例では「不在組合員協力金の徴収は問題なし」となっています。

つまり「普段、使ってない入居者からだけお金を取っても問題ない」のです。

不在組合員は、組合活動を一切行わない（義務を一切果たさない）ので、定住者にのみ活動負担が偏ります。

なので「何にもしない代わりに、定住者よりも多くのお金を払え」というのが「裁判で認められた」のです（毎月１万円が妥当な額かどうかは別問題）

貴方が「マンションの掲示板をきちんとチェックしていて、回覧板も回し、定期的な組合活動に参加し、理事会の役員に任命された場合でも役員業務をきちんと行っている」など、定住者と同じ組合員義務を果たしているなら「定住者と同じ金額負担で良い」です。しかし、貴方は「組合員としての義務を何も果たしていない」です。義務を果たしてないなら、その分を「金銭で補う」しかありません。

補足

厳しいご指摘です。
しかし、総会で何でも決められるのでしょうか。
例えば、リゾートマンションなので、年寄りの温泉利用は別途お金を支払えなど、総会で議決されれば従わなければならないのでしょうか？

回答No.2

espresso1081

うーん、「理事会で議案を議決した。」と言うのが分からないんですよね。総会の間違いではないですか？

まずは管理規約をよく読んで、規約を改正するにはどういう手続きが必要か確認して、正当な手続きにより決まったことなら、守るしかないと思いますけどね。
通常は、理事会が勝手に決められないようになっていますよ。

補足

すみません。
総会で議決されたのです。
私は、いくら総会で議決されたとしても、どんなことでも従わなければいけないことはないと思うのですが、いかがでしょうか。
例えば、温泉には2回が限度などと決められて、守る必要があるのでしょうか？

回答No.1

f272

普通の管理規約だと，そんなことを決める権限は理事会にはない。総会で決議する事項でしょう。
管理規約に特別に，理事会に委任するなんて文言が書いてないことを確認した上で，支払いを拒否すればよいでしょう。

お礼

コメントをありがとうございます。

補足

理事会と総会を間違えて書いてしまいました。