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不動産購入契約のローン特約について
不動産契約に詳しい方、法律に詳しい方の回答よろしくお願いいたします。 先日、不動産購入の契約をしました。 ローンを組んでの購入のため、ローン特約がついています。 承認期日：2/19 特約による解除期日：2/23 支払い期日：2/28 となっていますが、今日現在事前審査の結果が届いておりません。 ローン申請については仲介業者に斡旋してもらい こちらは申請書を書いたのみで、どの銀行に申請しているかなどはわかりません。 先週審査状況の進捗を仲介業者に確認しましたが、まだ出そろっていないとのことで 今週末までに出そろうとの返答をいただいています。 今週末に返答を聞き、そこから本審査を通して 承認期日に間に合うものなのでしょうか？ 話しを聞いていると、仲介業者の担当者は承認期日ではなく 支払い期日からの逆算で予定を組んでいる様子です。 事前審査の承認は得ているが、本審査の承認は得ていない場合には 承認期日経過による特約解除は有効でしょうか？ こちらとしては、契約期日経過後に本審査NG（ほぼないとは思いますが）となり 手付金支払いでの解除になるのも心配です。 承認期日の延長の覚書を交わす等の措置もあるかと思いますが こちらとしては、担当者に不信感も抱き初めているので もう買えなくてもいいや、と思えるようになってしまったので 覚書を交わしてまで契約を維持したいと思えません。 期日延長を打診されて断った場合、買主義務を怠った ということにならないかも心配です。 ※契約書には期日延長に関する記載はありません 1. ローンの本審査にかかる期間は？ ※仲介業者斡旋のため得意先の銀行担当者がいることが予想されるので 事前審査通過＝本審査通過みたいな感じなのでしょうか？ 担当者からは、事前審査通過後は銀行に直接行って面談するだけです と言われています 2. 事前審査には通っていて、本審査結果待ち中に承認期日経過の場合 契約解除通知を送付して白紙解除できるか？ ※契約書には事前審査の承認か、本審査の承認かの記載はなく ローン承認期日とだけ記載されています 3. 期日延長の契約を断った場合でも、白紙解除の対象となるか？ 以上、よろしくお願いいたします。
- tatatatata555
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- TAKA2015MAR
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不動産事業者、法律家ではありませんが、私も持ち家ですので分かる範囲でお答えをいたします。 > 1. > ローンの本審査にかかる期間は？ > ※仲介業者斡旋のため得意先の銀行担当者がいることが予想されるので > 事前審査通過＝本審査通過みたいな感じなのでしょうか？ > 担当者からは、事前審査通過後は銀行に直接行って面談するだけです > と言われています 住宅ローンの事前審査に必要な期間は、金融機関により異なりますが、一般的には、数日～1週間。本審査は数日～2週間以内と言われています。 支店と本店で審査書類のやり取りが必要な金融機関では、本店の依頼で審査に必要な提出書類が増えることもあり、その場合には審査の日数は延びます。事前審査を通過後、本審査で通らないことはまれですがあり得ます。 【ローン申請については仲介業者に斡旋してもらい、こちらは申請書を書いたのみで、どの銀行に申請しているかなどはわかりません】とのことですが、どこの金融機関を斡旋してくれるのかを買主に伝えないのは、仲介業者担当者が説明責任を怠っています。至急担当に確認をされた方が良いと思います。 > 2. > 事前審査には通っていて、本審査結果待ち中に承認期日経過の場合 > 契約解除通知を送付して白紙解除できるか？ > ※契約書には事前審査の承認か、本審査の承認かの記載はなく > ローン承認期日とだけ記載されています 本件も仲介業者担当が説明するべき内容ですが、そもそも、買主が住宅ローンの本審査を通過しなければ、仲介業者は不動産を売ることができません。"ローン特約"とは『金融機関の住宅ローンの審査が通らない場合には、売買契約を解除することができ、手付金も返金する』というもので、契約時に金融機関からの融資が未確定の買主を保護する為の特約です。 事前審査後の本審査期間が長く掛かり【特約による解除期日：2/23】を過ぎた場合に、手付金が戻らなくなると買主側が一方的に不利になります。そうならないように、仲介業者には途中段階のやり取りを誠実に買主に伝える義務があり、特約の解除日を延ばすなどの判断を挟むのが一般的です。 > 3. > 期日延長の契約を断った場合でも、白紙解除の対象となるか？ 諸々仲介業者担当者に確認をされることをおすすめします。不動産事業者は買主を守る立場にあるべきですが中には悪質な業者もあります。誠実な対応を期待できないようであれば、今回の売買契約は解消された方が良いと思います。
- eclipse16
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不動産関連で8年ほど働いています。 1.ローン審査にかかる時間は事前審査は、3日～１週間程度 本審査は通常1週間、長いと2週間ですので間に合わない可能性は有ります。また、事前審査が通っても本審査が通らないケースは有ります。審査項目が違う為です。 参照:https://magazine.aruhi-corp.co.jp/020-00095/ 2. その為、私が普段使っている一般的な契約書には、「金融機関の審査中に融資未承認の場合の契約解除期限が経過した場合は、本売買契約は自動的に解除になる」と記載をしています。しかし上記記載が無い場合、2月23日を過ぎて審査結果が出る場合に解除する為には契約書の変更か特約の追記が必要です。 記載が無ければ下記事例の様に買主負担の解除になる可能性も有りますので、今一度ご確認いただいたほうがよいと思います。 事例:https://www.retpc.jp/archives/17733 3.審査と関係が無く、契約解除する場合にはクーリングオフの対象ではないか、または期間が過ぎている場合は手付金による解除になると思います。 http://www.zennichi.or.jp/law_faq/%E3%82%AF%E3%83%BC%E3%83%AA%E3%83%B3%E3%82%B0%E3%82%AA%E3%83%95/ また、通常不動産業者から銀行を紹介してもらい直接やり取りをするケースが多いかと思いますが、フラット35は分かり辛い申請書の為、金融機関は確認頂いた方がよいかと思います。 銀行からバックマージンを貰ってtatatatata555様の金利が高くなっているケースも考えられますので。
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