• ベストアンサー

マンション建替え 平均還元率とは

マンション建替えの必要があり、建替えの本を読んでいますが、(理事長です) マンション建替え 平均還元率という言葉がイメージが湧きません。 具体的にわかりやすく言うとどのようになるのでしょうか。 25戸で5F建て、40m2*5戸*5F    平均還元率100%であると、建替え前と同じ面積のものが取得できるので しょうか。よろしくお願いします。  

質問者が選んだベストアンサー

  • ベストアンサー
回答No.1

  還元率=(立替後の床面積)÷(現在の床面積)×100 つまり、100%なら現状と同じ床面積ですが、「平均」には気をつけなければならない 現状が90平米、82平米、80平米、80平米の建物を立替え、83平米が4室になった場合の平均還元率は100%です、ただし狭くなる部屋が存在します   (83+83+83+83)÷(90+82+80+80)×100=100%

関連するQ&A

  • マンションの建て替えについて

    名古屋市在住、40代後半のサラリーマンをしているモノです。 以前、小学生~中学生に住んでいた3LDK(約80m2)分譲マンションを現在は賃貸で貸しております。 このマンションは築三十数年と古くいつか(十数年後)は建て替えを行うと思われます。 そこで、建て替えた場合、一戸あたりいくら必要か概算で構わないので教えてください。 将来の為に建て替え貯金をしたいと思っております。 ■マンション概要 敷地面積:約1,300坪(1ブロックある横長の土地) 階数:7階建(1F~5Fが各17戸/6F~7Fが各11戸) 戸数:107戸(全戸の大きさは、ほぼ同じ) 道路:東西南北7m以上(前面約7m) 建蔽率:60% 容積率:200% 規定:都市計画31m高度地区 交通:市営地下鉄の東山線徒歩5分 坪単価:中村区の標準地価で50万円(もう少し高いと思われます) 修繕金:理事会の積立貯金約9,000万円(数年前にエレベータや外装工事済み) アスベスト:市の無料調査では問題ナシ 耐震性:市の無料調査では問題ナシ その他:生活環境(交通・学校・買物など)は、とても良く建て替えたら住もうと思っています。 賃貸:現在、このマンションを借りると相場が11万円前後です。(10年以内にフルリフォーム済みの場合) ■疑問(1) 「都市計画31m高度地区」って事は10階までしか建てられないですよね? そうすると107戸⇒170戸(+63戸)しか建て増し出来ませんよね? ■疑問(2) ネット等で容積率が200%の場合は、500万~1,000万円で 建て替えが可能と書いてあったのですが本当なんでしょうか? 「疑問(1)」を考慮すると800万~1,300万円ぐらい必要ですか? (同じ様な新築の場合、1戸で3,000万円~3,800万円で売りに出てます) ■疑問(3) マンション住人全員が引越しいて、いざ建て替えとなると 解体⇒完成まで、おおよそどれくらいの期間が掛かりますか? ■疑問(4) 数年に一度、売りに出てる時があります。 予算1,350万円(本体800万円+リノベーション工事350万円+諸経費200万円) ぐらいなら買いでしょうか? ※建て替え前までは、賃貸で「予算1,350万円」を少しでも取り戻して、  その後、建て替え費用は息子が払い息子が住む計画をしております。 ■最後に 建て替え費用によっては、もう1戸と考えており、とても悩んでおります。 もちろん空室等のリスクも承知ですが、今後、定年までの収入を考えると 少しでも老後をラクにし息子には何か残してあげたいと思っております。 想定が難しいと思われますが、是非教えて下さい。 長文・乱筆ですみません。

  • マンション建て替えのための諮問について?

    マンション(約100戸)の建て替え準備中です。 管理組合で総会を開き、準備のために「諮問のための組織」を設けることに決まりました。 お教え下さい。 諮問のための組織構成はどうしたらいいのでしょうか? (1)理事等役員を含めるのか (2)部外の識者にすべて任せて、答申だけしてもらうのか? (3)業者(理事会で下調整をした、請け負ってくれると思われる業者)を含めるのか? (4)その他、着意しなければいけないこと。

  • マンションの建替えの為の必要な敷地を転売された。

     108戸のマンションに住んでいます。 築41年で今年管理組合の理事になりました。 建替えの話の前に少し調べてみようと思い、登記簿謄本と公図それに 建築確認履歴に売り出し時のパンフレットを取り寄せました。 見比べてみるとおかしな事が幾つか見当たります。 (1)登記簿謄本に記載されている延べ床面積より建築確認履歴の延べ床面 積が小さい。 (2)建築確認済書が発行されていない。 (3)登記簿謄本の延べ床面積に記載されている面積が実際施工されているが、必要な敷地面積部分が管理会社の所有になっている。 (3)建替えに必要とされる筈の土地の一部が転売されている。 (4)の土地は北側部分に当たる。 問題点を整理して確認して行こうと思うのですが、あまりに想定外の 状況なので、なにからすればよいのか・・・・。 詳しい人がいらっしゃったら教えてください。

  • 大規模タワーマンションの建て替えについて

    マンションの建て替えに関する質問です。 現在、築5年程の都心の大規模タワーマンションを持っています。 20代の頃に購入し、大体総戸数900戸・50階程度、 私が85歳頃に、築60年程度になる計算です。 その頃って相当老朽化してますよね? その時ってどうなるorそれまでにどうしたらいいのでしょうか?? 現在も老朽化したマンションの建て替えはありますが、 そもそも元のマンションの規模が小さい&一戸あたりの土地区分所有分も大きく、 容積率も格段にアップしたりして、 地権者住戸&新たな購入者によって、新築マンションに・・・というケースに思えます。 ただ、現在私が持っているマンションは、そもそも容積めいいっぱいという感じで、 更に大きな建物が建てられる気はしないし、 区分所有分なんてなきに等しい。 なんなら、壊す値段の方が高いんじゃないか、という感じです。 「60・70歳になって、お金なかったら古くても住み続けるかもな~」 程度の認識で買いましたが、 こういったマンションにもしずっと住んでいて、かつ立て替えをする事になったら、 80・90才になって かなりの上乗せ分を払って新しい住戸を取得するか、 ビビたる土地分のお金をもらって、「どっか行ってちょーだい」って事になるんですよね? ・・・というか、大して容積の増えない古いマンションをどうにかする人や会社さんなんて いるのでしょうか?? 何歳で死ぬか分からないし、意外に長く生きるかもしれないし、 最後の最後で焦るのも困るな~、と思うのですが、 100歳くらいまで生きても大丈夫なように、 50~60歳位で新築~築10年程のマンションに買い替えるべきでしょうか? (マンションって、最終的に資産ではなく消費財だとは思ってるし、  その点を踏まえても、セキュリティやメンテなど考え、マンション派なのですが・・・) 大規模タワーマンションの歴史が浅く、この先どうなるのかがよく分からず困ってます。 日本が今後50年成長しているとも思えず、インフレ率も低いでしょうし。 ババ抜きゲームしてるみたいです。 よく分からず、論点もはっきりしない質問になってしまいましたが、 立て替え等について詳しい方がいらっしゃいましたら、宜しくお願いします。 ※素人で経済にも疎いので、認識や用語に誤りがあると思います。ご了承くださいませ。

  • マンション建替え

    酒の席での歓談から盛り上がった話題なので、不謹慎でしたら申し訳有りません。 結局結論が出ず、不毛な議論もせずに今に至っている話しです。 タイトル通りマンション建替えに関する話題から挙がった疑問なのですが・・・ ○7階建等のマンションの屋上って何故駐車場にしない?出来ない?のでしょうか? ○中規模マンション(7階建)を戸数(40個)・形状(外形・仕様等)・その他条件(付帯設備)を同じ建築基準法内(全く規制に掛からないと仮定)で建てた場合、一戸当たり引越し等の付帯費用を除いて、建設費として純粋に幾ら位の請求が来るものなのでしょうか? ○ベランダって中庭?内テラス?の様に、一番外をガラス張り等にして、屋内にベランダを設置し更にその内側に本来家の窓を張って気密性を向上させたら何か都合悪いのでしょうか? 容積率等の法規に引っ掛かるのでしょうか? この奇問に宜しければ、良き回答お願い致します。

  • 建ぺい率について

    たとえば、土地160m2、建ぺい率/容積率=60/100だとして、 住居用建物2階建ての1F面積を60%いっぱいの、96m2とったとします。 残りの敷地64m2には、たとえば人が集会するための35m2の平屋(生活はしない)は建てられませんよね? そういうものがほしい場合、住居と集会平屋両方をあわせて、1階面積を96m2以内に収めれば良いのでしょうか? よろしくお願いします。

  • 高級分譲マンションでの個人塾開校の注意点とは?

    管理規約で「地下のみ事務所利用可」のマンションを購入し、個人塾を開校する予定です。ただし 規約に条件があり「理事長に申請を出した上で理事会の承認を得る事」が条件になっています。 ちかぢか理事長さんに御挨拶と説明にうかがいますが、しこりなく承認を頂くには、 何に注意して説明すればいいでしょうか?このマンションに定住している方からすると、 個人塾がマンション内にできた事で気になる点は何でしょうか? ・エリア:渋谷区の上下一車線道路に面している、住居/商業地域にまたがる ・個数:各フロア1戸ずつ、B1~8Fの合計8戸、1Fはピロティ形式でエントランスと車庫のみ  8戸中3戸は賃借中、4戸はオーナーが居住中 ・各フロアの面積は55m2~75m2 ・オートロック設備あり、管理人室なしで巡回管理 ・オートロックを抜け、庭を通ると、エレベーターホールと階段が独立しており、  エレベーターホールを通らずB1への階段はアクセス可能 以上が物件の概要で、私が購入予定の部屋は、B1・57m2の地下室です。 いわゆるハイグレードなマンションで、閑静でおちついた環境です。 現オーナーさんは、経営する飲食店の調理準備?に使っていたそうで、巨大な業務用厨房設備 が残っています。なお、管理規約に従い、理事長・理事会の承諾を得ていたそうです。私としては ・生徒さんの指導を行うが、住居としての使用が主体 ・1日あたりの生徒数は多くて10人程度 ・エレベーターは使用せず階段のみを使用、自転車での通学は原則禁止 を強調しようと思っています。現状では、事務所使用ができないはずの上層階1戸が 事務所利用をしており、管理会社は実質黙認状態だと言っていました。理事長さんは、 70歳前後の御夫婦おふたり住まいのようです。 管理会社の方や、住居専用に近いマンションにお住まいの方のご意見をお聞かせ下さい。

  • 自宅の建替え費用

    現在居住中の自宅の建て替えを検討しています。 鉄骨造4階建てで、1階を貸店舗、2階を2LDK×1戸の賃貸マンション、 3階~4階を自宅としようと思っています。 建築の段階には、大きく分けて 1.プランの作成、設計 2.施工 3.施工監理 があると思いますが、一括してすべてを建設会社に依頼するのと、1と3は、 設計会社に依頼し、2をコンペで選ぶのとでは、どのような違いがあるので しょうか? また、防火地域で30坪の土地に建築するのですが、延べ床面積85坪で 坪単価はどのくらいするものでしょうか? 設計事務所の報酬はいくらくらいでしょうか? (建築費5000万円で10%だとすると500万円、イメージ的には高いように 感じます。5%で250万だと妥当かなと感じますが、いかがなものでしょうか) 詳しい方のご意見を拝聴いただけましたら幸いです。

  • 地下室つき物件の容積率算定方法~同じ広さの家をもう一度建替えできるのか?

    以下は、首都圏の地上2階、地下2階建て(B2部が地下車庫)の物件です (それぞれ不動産サイトから転載)。 間取図:http://sumai.homes.co.jp/data/0007815/sale/image/8978-1-1.jpg 外観図:http://www.jj-navi.com/house/01/gazo/210/030/021/front/photo/44/120130233244A3.jpg 物件概要は次のように記載があります。 ・土地面積:150.07m2 ・建物面積:191.71m2(ただし建物延面積に地下部分71.65m2含む) ・建ぺい率:40% ・容積率:80% 191.71m2-71.65m2≦150.07m2×80%なので、容積率は問題ないという取り扱い なのかもしれませんが、「姉歯事件やらの混乱で建築法が改定され、地下室の 容積率算入扱いが変わったかも」みたいな噂を聞き、真偽がわかりません。 こういった条件の土地を、将来的に建て替えた場合、まったく同じ広さの建物は 建てられますでしょうか?

  • マンション建て替えについて教えてください

    実家の老朽化したマンションの建て替えを考えています。 マンション一部に家族親戚が居住しています。その他の部屋は、賃貸しています。 なるべく借金をせず、土地を全く売却しないで建て替えられないかと思い 定期借地契約にして土地を業者に貸して、業者が自己負担で建築する案を考えました。 私どもは、自分たち家族親戚等が居住できるスペースがあればよいので、借地料は取らず、 代わりに建て替えたマンションの一部を家族等が居住するスペースとして譲渡または使用させてもらい、残りの大部分は、業者が所有し、業者が貸主として賃貸収入を得る案を考えています。 (定期借家付分譲マンションは立地的に難しいと思います) 質問(1) 自分なりに調べたのですが、このような案件は、あまり事例が無いようなのですが、どの点がネックであまり一般化しないのでしょうか?(これは定期借地借家での等価交換というのでしょうか?) やはり業者は、分譲のようにすぐに資金回収できないとメリットがないのでしょうか? 素人ながら自分で計算してみると10~15年で業者は、元本回収できそれ以降は利益になると思うのでそれほど損はないと思うのですが・・ (それならば自分たちでやった方がいいではないかと思われるかもしれませんがマンションの賃貸収入目的でなく、あくまでも既存のマンションを借金をせず土地を売らず、自分たちであまりわずらわしいことをせずに、建て替えられるかに重点を置いた質問ですのでご理解ください。) 質問(2) 建築会社、マンションデべなどいろいろありますが、このような案は、 どのような業者に相談するのが良いのでしょうか? 具体的に教えていただけると大変助かります。 立地:東東京地区 土地面積約120坪 準工業地域 最寄駅徒歩10~12分