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地代の値上げに関する問題とその解決方法
- 父の住まいの借地で地代を支払っていたが、突然地代が3倍になるという要求があり、値上げの根拠が提示されなかった。
- 裁判所での調停の際にも値上げの根拠が提示されず、値上げを受け入れずに次回の審理を求めた。
- 書類には近隣の住民が値上げに合意したということが記載されており、値上げに対して不安と疑問を抱いている。
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地代又は土地の借賃（以下この条及び次条において「地代等」という。）が、土地に対する租税その他の公課の増減により、土地の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍類似の土地の地代等に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって地代等の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間地代等を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。 地代等の増額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の地代等を支払うことをもって足りる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払った額に不足があるときは、その不足額に年一割の割合による支払期後の利息を付してこれを支払わなければならない。 地代等の減額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、減額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の地代等の支払を請求することができる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払を受けた額が正当とされた地代等の額を超えるときは、その超過額に年一割の割合による受領の時からの利息を付してこれを返還しなければならない。（借地借家法第11条） 法で借用契約の値上げはあなたの仰る通り ・税金（固定資産税）の上昇 ・経済事情の変動（物価上昇など） ・近傍類似の不動産の賃借料との比較 ですね。 さて、判例では 本件で，適正な改定継続賃料を算定するには，鑑定の結果も踏まえ，本件 3 賃貸借契約の経緯や当事者間の個別事情も総合的に斟酌する必要があるとこ ろ・・中略・・被告が賃借人となった後は５ヶ月程で，直近の改定 時期から１年後の大幅な増額改定要求を受けたこと，本件土地は市街地の住 宅地域で最有効使用も住居等であること，本件現行賃料が，鑑定結果では， 本件土地の経済的価値に基づく理論上の適正賃料とされる差額配分法による 試算資料数値と大きく乖離していること等が認められ，と判示し貸主の値上げの一部しか認定されなかった。（名古屋簡裁平成19年3月30日） つまり、値上げは同法11条の要件のみならず、借用人の経済事情、契約の経緯の総合的に勘案すべきと考えられます。 対処方法 裁判所に借用費用を供託する。 （これで、契約不履行の契約解除から逃れらます） 不動産鑑定士等で鑑定を依頼する。 尚、周囲が退去すれば、家賃を割り引くとの契約を締結したとしても、貴方の契約とは関係ありません。 そもそも、税金の具体的な証明書無しに、税金が上昇したとの主張は認められません。 証拠無き主張は認められません。
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近傍類似の不動産の賃借料との比較も大切だがこれだけで地代は決められることはなく下記要件及び借用人の経済事情、契約の経緯の総合的に勘案して「地代」というものを決めることが適切ということでよろしいでしょうか。 「地代」では無く借用契約に於ける「賃借料」ですが、過去判例ではその様に判示していますね。 また今回貸主は下記資料を提出しておりませんがこれらを要求した方がよろしいのでしょうか。 要求するのでは無く、鑑定士に依頼すべきでしょう。 土地の税金は法務局で簡単に調べられますが「評価額」なので「実質の価格」とは異なる場合が多いです。
補足
ご回答ありがとうございます。 さらに質問がございます。 ■近傍類似の不動産の賃借料との比較も大切だがこれだけで地代は決められることはなく下記要件及び借用人の経済事情、契約の経緯の総合的に勘案して「地代」というものを決めることが適切ということでよろしいでしょうか。 ■また今回貸主は下記資料を提出しておりませんがこれらを要求した方がよろしいのでしょうか。 記 ・税金（固定資産税）の上昇 ・経済事情の変動（物価上昇など） よろしくお願いいたします。