兄弟間の土地移転について

質問

はじめまして、宜しくお願い致します。
頭に記載しました事項なのですが、まずは現状をお伝えいたします。

土地Ｎを兄と遺産相続した共有名義（分筆なし）があり、100坪あります。
ここにはアパートもあり、年間140万位の家賃収入があります。
現状は家賃を兄と折半して収入にしております。

兄はマンションを４～５年前に購入し、住宅ローンが残っております。
私は別に土地付き一戸建て（私名義）を１０年前に購入しております。（住宅ローンあり）
父は別に土地Ｋ（父名義）を70坪持っております。（現在も居住/ローン完済/母は亡くなっております。）
私は父の会社を引き継いで経営しているのですが、父からの相続は会社の土地Ｓを貰うだけの話になっております。

そこで兄が現在住んでいるマンションを売り払い、土地Ｎ（共有名義）に家を建てたいとの思いで、私の持ち分50%を贈与税のかからない110万円以内で毎年移転登記をさせて貰いたいと言っております。兄は貰うだけではいけないので、父名義（相続予定）の土地Ｋを渡すから、移転登記して譲渡してくれないかという事です。

共有名義の土地Ｎは、50%だけでも売却すると2600万位で、父の土地Ｋは売却すると1400万位のようです。

私は土地もありますし、兄が土地Ｎに家を建てるのは構いませんが、土地Ｎと兄が相続予定の土地Ｋを交換する形となれば、土地差額（私は売却するしかありません。）が1200万もあるので、その差額はどうするのか？と聞きましたら、会社の土地や株を貰うわけだから、親子、兄弟だから気持ちでいいんじゃないのか？と言います。
その差額を考えろというのであれば、会社の土地、株についても言わざる得ないと言っております。会社の土地は2000万位ではないかと思います。

ただ私も、父も腑に落ちない進め方じゃないかと悩んでおります。

現状、土地Ｋは兄の名義ではないですし、会社の土地も父名義ですが、私が後継ぎで経営しておりますので、父名義の土地Ｋを操作するような進め方は納得いきません。
また以前に父の遺産相続についても三人で話をしており、先に述べたように私は会社の土地と株、兄は土地Ｋという事で、公正証書を父も作成しております。

なんか兄の良い様に進めているだけのような気がして、私も父も腑に落ちず話が進みません。
ちなみに兄に土地Ｎを購入する案を投げましたら、金はないとの事でした。

良い案がありましたら、ぜひアドバイスをお願い致します。

回答No.2

f272

#1です。

> 「連年贈与」と判断されてもおかしくないですよね。

そう思うからこそ，#1のような回答をしたつもりです。
もちろん，税務署が判断することですので，第三者の私は断定はしませんが...

回答No.1

f272

> 贈与税のかからない110万円以内で毎年移転登記をさせて貰いたい

連年贈与で全額に対して贈与税がかけられそうですね。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4402_qa.htm

> 土地Ｎと兄が相続予定の土地Ｋを交換する形

相続したあとなら可能ですが，相続予定の土地と交換などはできませんよ。また交換するんしても差額に対して贈与税がかかるでしょう。

> 良い案がありましたら、ぜひアドバイスをお願い致します。

土地Ｎを無償で使用させるということでいいんじゃなのかなあ。移転登記は相続が発生したあとで考えればよい。そのときには会社の土地，株についても合わせて考えるでしょうから。

補足

連年贈与ですか・・・。初めて聞きました。
ありがとうございます。

では、その「連年贈与」に関してお聞きしますが、今回の内容は土地ですが、私から兄へ毎年基礎控除枠内で土地を分割移転するとし、その土地へ移転初年度に兄が自宅を立てるとなると、見方としてですが、自宅を建てる為の土地として分割移転していると判断されますよね？

普通に考えれば、他人の土地に家を許可得て建てるのであれば、地代を払うのが当然です。
地代も払わない、土地の名義は毎年移転登記しているとなると、完全な贈与になり、それも毎年行っているとすれば、「連年贈与」と判断されてもおかしくないですよね。