土地の有効活用（アパート経営）

質問

５０歳の男性です。
今、月極駐車場にしている土地を
アパートにしたらと思っています。

現在、普通車を１２台駐車しています。
ただ、アパートの建設費はありません。
自宅から駐車場まで距離が離れており
自分では管理できません。

こういった場合、アパートの建築・管理ができるでしょうか？
いい案があったら教えてください。

回答No.3

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昔義父の所に銀行さんと建設屋さんが連れだって『目論見書』とやらを持ってきました。相続税対策で、空いている土地にマンションを建てろって。

　義父から「これを検討しろ」と渡されましたが、私には分かりませんから、友人の会計士に見せました。

　彼が言うには「このままやったら何十年後かの孫の代には『親や祖父の時代に全部使い切ってくれて、壊す金もない』と言われるぞ」と説明を受け、そのまま義父に報告しました。勿論取りやめです。

　実際、相続税なんてそうはかかりませんでしたね。

　あの計画って、銀行さんと、多分銀行が貸し込んでいる建設屋さんのためのものだったのでしょう。

回答No.2

fujic-1990

不動産賃貸業を営んでおります。

　駐車12台で満車状態ですか？
　もしそうなら、現状のままが良いのではナイかと思いますよ。

> アパートの建設費はありません

　建設費は借金ということになるわけですが、地震による倒壊のリスクや、空室のリスク、借主による滞納リスク、修理費などが発生するリスクなどなど、さまざまなリスクが発生します。

　滞納が出たとしても、駐車場と違って「借地借家法の適用」がありますから、簡単には追い出せません。駐車場なら、滞納したらすぐ追い出して、次の人に貸すことができます。

　また、「発生主義課税」になる危険もありますが、そうだとしたら、滞納されている家賃分も納税しなければなりません。家賃は入らないのに税金は払わなければならないという恐怖！

　ふつうは、来年３月あたりに今年の所得を申告して税金を払うのですが、「予定納税」と言って、確定申告しない「今年」のうちに税金を盗られるということもおこりえます。先払いした税金に利息はつきません。盗られっぱなし。

　質問者さんの場合、銀行への返済、管理費の支払いも、経年劣化の修理費も、家賃が滞納されていても空室でもかかりますよね。これは恐怖ではなくて、想定すべきこと。

　くわえて、借金で貸家などを建てた経験のない人は勘違いしやすいのですが、銀行への「返済分」は経費になりません（利息は返済ではないので経費にできますが）。

　「まず納税して、納税後の残りで返済してください」というのが日本の税制度です。例えば、家賃として10万円もらって銀行に10万円返済したら財布は空っぽですが、10万円に対する所得税（税率はそれぞれ違う）は盗られます。税率３割なら、財布は空っぽでも約３万円納税しなければなりません。

　まず３万円納税して、残りの７万円で銀行に（10万円）返済してください、というのが日本の税制です。

　もちろん、長期にわたって返済し続ける覚悟なら、１年の返済を６万円とか５万円とかに下げて、財布に多少は残るようにできますが、その長期の「返済期間」の間に地震・火事などで倒壊・損壊したり、家賃滞納で返済金が足りなくなったり、質問者さんの病気で・・・ というリスクが生じる可能性が高くなります。そうなると抵当権を執行されて、アパートや土地を失います。

　なんとしても建てさせたい建築屋は、「減価償却費でナンタラ、カンタラ」というのが通例ですが、そううまい具合にはいきません。長い説明になりますので、そう言われたら、このサイトで減価償却制度について調べた上で、分からなければ再度ご質問ください。

　直接その業者に「私の損益説明は正しいですよね？」的な質問を、このサイトでさせると、もっといいと思います。たぶん、拒否すると思います。もちろん、ウソだと知っているからです。

回答No.1

buke7

建築費、維持費かかるし駐車場の方がいい
しかも空き家が増えてる現状ですからね