マンションの建替目安と現状診断の業者選定方法

質問

当マンションが築４０年になる為、今後建替が必要になるまで後何年程度なのか？が問題に成ってきました。但し、この様な状況に対して知識のある居住者がいない為、対応方法が判りません。
・建替を考える場合の確認すべきマンションの現状
・現状の診断を依頼する業者をどの様に選んだら良いのか？
　設計業者なのか？建築業者なのか？
　関東地方で、もし紹介して頂ける業者がありましたら、業者名を教えて頂ければ幸いです。
余りに初歩的な質問ですが、よろしくお願い致します。

回答No.5

noname#224992 · ベストアンサー

一級建築士です。
＞今後建替が必要になるまで後何年程度なのか？
躯体の劣化という意味では中性化の進行が鉄筋に至るまで普通は６０年以上
かかりますから、２０年は大丈夫ということになりますが
外壁のタイルの剥離や屋上防水の劣化、全体の美観など総合的ｉ勘案して
経済価値がなくなった時点で建て替えられているようです。
あとは、ご存知でしょうけど１９８１年より前は旧耐震基準で造られていますから
耐震診断が求められますね。まぁ大抵は耐震補強が必要という結論になりますが
オフィスビルや学校建築のように簡単に補強工事はできないのが実情です。

＞・建替を考える場合の確認すべきマンションの現状
劣化を理由に建て替えるのでなく、修繕積立金が払底して設備や外壁、屋上の
改修がゆきとどかなくなって、みんな自分で住まないで売却するか賃貸に
回す。しかしそれでも積立金が不足する。賃料が下がり空き家が増える。
オーナーは資金力がないから建て替えに反対する。それが多くの老朽マンションの
実態ですね。
４０年（１９７６年新築）ならおそらく都心部のマンションデベか公団あたりの
物件でしょうか。
都心部なら賃料が高いから積立金も潤沢で維持管理も行き届いているでしょう。
確認すべき事項
(1)修繕積立金の残高
(2)住民の意向（もし建て替えるならどうするか）
(3)建物の長期修繕計画　どこまで進んで今後の課題は何か

建物の劣化診断は今管理を行っている会社を介して紹介してもらうほうが
コミュニケーションがうまくいきます。
管理委託の項目に「現状の調査」が含まれているはず。
給水ポンプ、電気設備も実際保守している業者が一番詳しいです。

＞　設計業者なのか？建築業者なのか？
マンションの長期修繕計画を専門に請け負う会社が何社かあります。
まず、現況調査ですが、
(1)外壁のタイルの剥離　　これが一番難物
(2)躯体の中性化　これは一部コア抜きをして調べます
(3)屋上防水　これは一回くらい防水層増し貼りしているか塗膜防水を
　かけているかもしれません
(4)エレベータ　これはもうとりかえてますよね
(5)給排水　これも１どはとりかえているはず。

マンションの長期修繕計画　で検索すると業者は探せますよ。

お礼

当方の初歩的な質問にお答え頂き、有り難うごさいました。
お答え頂きました内容を居住者へ提示して、今後の参考にさせて頂きます。
建替の理由が、「劣化を理由に建て替えるのでない。」との考えは、私の考えに有りませんでした。「築４０年だから建物が劣化しているので！」。この事ばかり考えていました。居住者の中からも、この考え方を提起した者がいなかったので。改めて、最初から皆と考えてみます。
有り難うごさいました。

回答No.4

hkinntoki7

マンションの建て替えは住民の４／５の賛成が必要です。
　修繕積立金で立て替えができたとしても立て替え期間数年間、どこかに引っ越して生活しなければなりません。当然、引っ越し費用、家賃（３年間程度）は自腹になります。おそらく、年金で生活されている方もいらっしゃると思いますけど、住民投票で４／５の賛成が得られているのでしょうか？そこが最大の難関です。
　また、建築基準法が昔と違います。ケースバイケースですけど、立て替えにより今より建築可能戸数が少なくなったり、狭くなったり、若しくは増やしてその増えた戸数を売却できたりといろいろなケースがあります。その辺りも調べなければなりません。

　最低限、立て替えの間の住居費がかかると言う条件で住民の賛成が得られたらのなら下記に相談されてみてはいかがでしょうか？立て替えなのか大規模修繕で済むのか判断してくれると思います。
http://www.kensa-firm.com/

お礼

当方の初歩的な質問にお答え頂き、有り難うごさいました。
お答え頂きました内容を居住者へ提示して、今後の参考にさせて頂きます。

回答No.3

MURAI YASUSHI（@yasudeyasu）

建設会社の事務員です。

＞・現状の診断を依頼する業者をどの様に選んだら良いのか？

・まずはその建物を施工した建設会社（長谷工とかダイワとか）
・建設業者がわからなければ販売会社（コスモスユニシア（旧社名リクルートコスモス）等）に確認

です。

建設会社が施工当時の図面を持っていますし修繕記録等も
持っているはずです。

設計会社は基本設計（外装）と、図面どおりの工事がされているかの検査が主です。

設計事務所の基本設計図面を元に建設会社が詳細な施工図を
作っていますので
まずは建設会社に当たっていただくことかと。

その後（みなさんの希望を聞いて）
複数の建設業者から見積もりを取られて
検討されてください。

建替が必要な年数については
見積もりを依頼した建設会社から回答が来ます。

お礼

当方の初歩的な質問にお答え頂き、有り難うごさいました。
お答え頂きました内容を居住者へ提示して、今後の参考にさせて頂きます。

回答No.2

yana1945

今年８月に、築１０年になるマンションの居住者です。
昨年、７月末から、マンション修繕のコンサルを探し始めて、業者決定
が、昨年１２月です。（理事会が１回／月開催と、４社コンペで絞り込み
作業に掛かる。）
業者は、下見の態度、下見作業内容で６０％、価格で２０％、派遣技術者
（一級建築士の経歴）で２０％の評価をしました。
私どもの選定に残ったマンションアドバイザー業者は２３区内です。

お礼

当方の初歩的な質問にお答え頂き、有り難うごさいました。
お答え頂きました内容を居住者へ提示して、今後の参考にさせて頂きます。

回答No.1

okhenta

建造物は
耐震基準が現在と違うから補強は別にして

基本的には
適切なメンテナンスがされてれば
半永久に持ちます

鉄筋を省いてたり
塩混じりの砂を使ったり
とんでもない手抜きが無い限り

立て替えの主な理由は
お金が余ったから(お役所)
見た目が古いから(お金持ち)
間取りが悪いから(普通の人)

お礼

当方の初歩的な質問にお答え頂き、有り難うごさいました。
お答え頂きました内容を居住者へ提示して、今後の参考にさせて頂きます。