マンション建設販売に係る色々な業者について教えてください。

質問

最近、世間を騒がしている構造計算書偽造関連の物件↓ですが。

http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha05/07/071121/01.pdf

このリストで、(1)建築主　(2)設計者　(3)施工者　と出てきますが、マンション建設の流れとしては、

まず(1)の建築主　がマンションの建築を発案し、

(2)の設計者にこれこれこういうマンションを作って欲しいと依頼し、

そして、設計者が作った設計図にもとに、姉歯一級建築士に構造計算を依頼し、

その構造計算が正しいか民間の検査機関（イーポームズ等）が審査し、

其れに合格したら、(3)の施工者が建物を造り、(1)の建築主に引渡し、(1)の建築主が顧客に販売すると言う形になっているのでしょうか？

そうだとすると、(1)の建築主が倒産、あるいは民事再生手続を申請しない限り、マンションの購入者は瑕疵担保責任を(1)の建築主（販売者）に追求でき、とりあえず、払ったお金の分を丸損するということはないということでしょうか？

回答No.1

noname#65504 · ベストアンサー

建築主とは建物を建てるオーナーのことです。
戸建てでしたら一般的にその住民です。

マンションの場合はデベロッパーが計画をして、デベロッパーが建築主になる場合と、その土地の所有者を建築主とする場合があります。

建築主は設計と監理を建築設計事務所、施工を建設会社に依頼します。

建築設計と有料で行うには建築士を持っていても法律上違反となります。業として行うには事務所登録することが必要です。姉歯建築士も建築士の登録をしているだけでなく、自分の名字をつけた建築設計事務所登録をしています。

現在の建築設計はかなり複雑になっているのでマンションのようなものですと、意匠・構造・設備設計が分業化しています。
大規模の設計事務所ではそれぞれの部署がありますが、中小設計事務所はそれぞれ得意の分野を持っており、姉歯建築士の事務所は構造設計を主業務として行っていた設計事務所のようです。

構造設計事務所や設備設計事務所が建築主と直接契約することも可能で、下請に意匠設計事務所に下請に出すことも可能ですが、実際設計を依頼するのは意匠設計を行う事務所と契約することがほとんどです（法律上は意匠・構造・設備などと分類していませんので、自分でできるなら全て行っても構いません）。

意匠設計事務所では構造計算は不得手ですので、構造設計事務所に外注します。
一般的に考えると納品されたものをチェックするのは、当たり前のことですが、建築の世界では専門分化が進みすぎて、意匠設計事務所は構造図面をチェックできないことが多く、そのまま素通りになってのが今回の大きな問題だと思います。

建築を行うには建築確認という手続きが必要です。この際に書類に建築士（マンションの場合は一級）の署名が必要です。
一般的には、この署名をするのは意匠設計者です。すなわち最終的に署名をした建築士は意匠設計者ではありますが、構造・設備を含めて責任を負うことになります（おそらく元請の事務所にも処分があると思います）。

建築確認は以前は役所にいる建築主事でしかできませんでしたが、阪神淡路大震災時にその審査や検査が役所だけでは対応しきれていないで、検査が不十分だったことが明らかになりました。それを受けて１９９９年に民間の機関でも国の指定を受ければできるようになりました。その１つがイーホームズです。

建築主事や検査機関は申請された建築計画が建築基準法などの法律に適用しているかどうかを一定の期間で審査して可否を通知しなければなりません（これは構造設計だけでなく、耐火性等建築全般のいろいろなことをチェックします）。

建築確認申請が通ると施工が開始されます。
施工が完了すると建築主に引き渡しがされ、分譲マンションの場合は、販売会社（デベロッパー）により分譲されます。

分譲で購入した住民は今度は区分所有者として区分所有法により、共有部分を共同所有して、監理していくことになります。

分譲の場合適用される法律としては、民法と品確法と宅建業法があります。品確法では新築の場合構造上重要な部分と雨水関連の部位の瑕疵については、販売会社（売り主）は、建築会社から購入者に対して、建築会社から引き渡されてから（購入者への引き渡しではない）１０年間保証する義務があります（品確法で適用できない場所の瑕疵については宅建業法、重要事項説明書、契約書、民法の規定の順で適用になります）。
今回の件では全く販売者に問題がない場合でもこの法律により縛られますので、会社が耐震補強、建て替え費や解約及び損害賠償をする体力があれば、丸損と言うことはないと思います。
なお、今回の件では販売会社の対応によりこの法律に抵触する対応をとろうとしている会社もあるようです（つぶれてしまうというのがその主張の要因にあるようです）。

なお、品確法の解釈では、販売会社が倒産した場合、直接契約関係のない施工会社については責任を負えないとなっています（但し他の法律の解釈でできると主張している弁護士もいます）。

また、建築主が倒産した場合は、品確法ではなく、損害賠償という方法で、元請の設計事務所や姉歯建築士の設計事務所に請求することも可能だと思います。
この場合は、倒産する前に販売会社と共同で設計事務所に対して請求する方が確実です。

損害賠償の担保の流れとしては、
購入者→販売者→元請設計事務所→姉歯建築設計事務所
となりますが、設計事務所自体は小規模会社のことが多いので、販売会社の耐力が一番のキーになると思います。

当然全部つぶれてしまえば、丸損となる可能性は大きいです（土地の資産は残ると思いますが、更地なら価値があるが、使用できない建物があると価値はかなり低くなるので、解体費なども負担しなければならないことがある）。

お礼

なるほど、大変参考になりました。どうも、有難う御座います。