居抜き物件の水漏れ対応

質問

当方2年前よりエステ店舗を経営しており今年一杯で閉店となりました。

開店から1年目の冬に階下の店舗より管理会社経由で水漏れの申告があり原因を調査したところ窓の結露が窓枠の隙間から躯体内に入り込み漏水しているのだろうとの事で窓枠の防水をし直すも漏水が止まらず。
床下を剥がすのも営業に支障が出る為除湿機をフル回転させ階下の店舗の漏水箇所に受け皿と配管工事を行い漏水を外に逃がすよう処置を行いました。

更に隣の施術室では壁に結露が発生しこちらも除湿機をフル回転させ一時的に凌いでおりました。

今回退去にあたりスケルトンへの解体を行ったところ

漏水部屋に関してはエアコンのドレン菅が漏水箇所付近の壁内で切断されており排水溝につながっておらず排水が垂れ流しの状態でした。

壁の結露と思っていた部屋は上層階から漏水しており壁を伝って落ちてきている状態でした。

階下の漏水対策工事については保険対応しておりますので直接の出費はありませんが、今後引き渡し時に話が上がりそうなのが

壁結露部屋のコンクリート壁についたカビの処置
壁結露部屋の排気口の錆びついた金具の交換処置

などですが、これはこちらで負担しなければならないのでしょうか？
それとも改めて上階の方に請求すべきなのでしょうか？

個人的な感情としては、過去に遡って「エアコン排水の欠陥工事」としてこちらで対応した除湿機などの購入費用も請求したい気持ちです。

回答No.1

kuzuhan · ベストアンサー

今回「切断されていた箇所」の整備義務がどこにあったのかによります。

つまり
>漏水部屋に関してはエアコンのドレン菅が漏水箇所付近の壁内で切断されており排水溝につながっておらず排水が垂れ流しの状態でした。
というものが「誰の責任によって行われていたのか」ということです。

問題の漏水を起こしたエアコンが上層階のテナントによって増設されたものであるなら、当然ですが上層階テナントが修繕の義務を負います。
漏水を起こしたのが、「エステ店を開業することによってその部分を工事し破損させた」のであれば相談者さんが修繕の義務を負います。
建物そのものの欠陥や貸主が相談者さん（借主）に引き継ぐ際にすでに破損していたり、貸主責での工事によって破損しているなら貸主が修繕の義務を負います。

「契約上の不法行為」（本来負担しない修繕を負担したこと）について争うのであれば3年の消滅時効になるのでまだ間に合うと思われます。
微妙なところですが、上層階に「修繕費用を払え」と訴訟を起こすか、管理会社に「上層階が原因で不要な修繕が発生したことについての損害を払え」と訴訟を起こすかのどちらかになると思います。

結露している部屋は原因が明らかに相談者さん（借主）にないなら、これの修繕を引き受けることはありません。管理会社（貸主）あるいは上層階テナントの問題です。（それによって損害が出たら上層階テナントに対して損害賠償の請求は可能ですが、スケルトンでの修繕中に原因が見つかったということであれば「損害がある」とまではいえないと思われます）
対応としては管理会社に「上層階テナントが原因の腐食等が発生している」ことを通告し、その上で「腐食した部分をそのままにそれ以外を原状回復する」ことになるでしょう。上層階が修繕するしないは相談者さんが同行する問題ではなく建物を管理する側がどうにかする話です。

過去に遡った損害賠償についてはそれを立証できるなら上層階か貸主・管理会社に請求は可能かもしれませんが、ケースバイケースであるため弁護士に相談されるほうが良いでしょう。金額的に少ないと弁護士と契約をしたり訴訟を起こせばそれだけで赤字になる可能性もあります。相談は20万とかかかるわけではないので、「どうしよう」と考えるなら一度話をしてみるといいでしょう。