【不動産購入】中間省略の仲介手数料について

質問

このたび、不動産取引の予定なのですが、
・新築アパート（土地＋建物）
・サブリース（一括３０年の借り上げ）
の物件です。
仲介していただいている宅建業者の方が、取引の内容の詳細をなかなか明かそうとせず、
こちらが色々と突っ込んでやっといろいろなことが分かってきました。
契約の流れは、土地売買契約⇒（後日）建物請負契約（とサブリース契約）　となっているようです。

お聞きしたいのは、下記になります。
１．土地売契の売主が当該宅建業者となっていました。これはいわゆる中省登記でしょうか？
２．中省登記の場合に仲介手数料は発生するのでしょうか？
３．後日実行する、建物請負契約においても仲介手数料は発生するのでしょうか？

調べたところ、請負契約は仲介ではなく、また、中省は売契の売主が宅建業者になってしまうので、やはり仲介ではなくなってしまう気がします。
自分は、当該宅建業者の方に、物件探しから銀行ローンの申請など、何から何までやっていただいており、決して仲介手数料をケチりたい、という気持ちはありません。ただ、「仲介手数料」と言われている金額の積算根拠が知りたくて質問させていただくことにしました。

回答No.1

fujic-1990 · ベストアンサー

不動産賃貸業を営んでおります。

> １．土地売契の売主が当該宅建業者となっていました

　ということは、建物の所有者と土地の所有者が違うのですか？

> 土地売買契約⇒（後日）建物請負契約（とサブリース契約）

　建物は買わないのですか？

　事情が分からないので確認しますが、買おうとしている「新築アパート」「土地」それぞれの「現在の所有者」は誰ですか？
　土地の登記名義人は業者のようですが、アパートは？
　質問者さんは誰と、土地、建物それぞれの売買契約を締結するんですか？

　事情が分からないのであくまでも典型的な場合で説明しますが、

　「中間省略登記」をする場合でも、売買契約は「現在の所有者」（登記名義はまだその人に移っていないが、すでに本当の所有者）と締結します。

　Ａ（不動産業者）→Ｂと売買された（以後所有者はＢ）が、まだ登記がＢに移っていない時点に、Ｃ（質問者さん）がＢから買う。そして登記をＡ→Ｃとして直接移すのが「中間省略登記」です。

　くどいですが、登記はＡにありますが、ＣはＢと売買契約を結ばなければなりません。

　上記の事情なのに、ＡからＣが買う（売買契約する）と、後日Ｂから「二重売買」として訴えられる危険があります。Ｂが承知しているとか言われても、信用してはいけません。気が変わってＢが訴訟をやったらＣは巻き込まれます。

　不動産業者が登記上の所有者になっていても、すでに権利を他人に売っていて他人が本当の所有者であるならば（つまり中間省略登記の場合は）、仲介料は発生します。

　不動産業者がまだ本当の所有者・登記名義人であり、直接質問者さんに売って登記も移すのなら、それは中間省略登記ではありません。

　法律関係は、ほんのちょっとしたことの書き過ぎや書き不足で、結論が180度変わります。

　事情が分からないのに、あれこれ場合わけして書いても、「関係ないことが書かれ過ぎてわからない」と言われるのがオチなので、やめます。

　事情を明確にされたほうがいいと思います。

お礼

すいません、質問が意味不明過ぎたようですので、これにて質問を取りやめます。