マンションの水漏れの責任の所在について

質問

築古マンションで配水管や給水管が床スラブのコンクリの中を通っている物件があります。このスラブ内の区間で配管の老朽化により水漏れが生じて下階へ達した場合、下階への賠償責任は上階の所有者か管理組合のどちらにありますか？

最近のマンションで二重床になっていて、その床下の(すなわちスラブの上の)配管が老朽化で水漏れして、それが下階へ達した場合、下階への賠償責任は上階の所有者か管理組合のどちらにありますか？

回答No.2

coco1701 · ベストアンサー

・簡単に言えば、共用部分に原因がある場合は管理組合の管轄
　専有部分に原因がある場合は専有部分所有者の管轄になります
・実際の所は、管理組合の加入している保険の内容に寄ってきます
　　通常、管理組合は火災保険、施設賠償責任保険に加入しています・・左記は共用部分のみ補償対象です
　　特約で個人賠償責任保険（専有部分）にも加入している場合があります
　　この場合、水漏れ等が有った場合、上記の特約で補償が可能になります
・まず、管理組合の加入している保険の内容を確認、個人賠償責任保険に加入していればそれを利用する
　加入していなければ、自分の加入している、火災保険なり、個人賠償責任保険を利用するなりになります

お礼

ご回答ありがとうございます。あらためて火災保険を見てみると、水濡れ保険って自分が下階へ与えた損害ではなく上階からの水漏れで自分が被害を受けた場合におりるみたいですね。これが一般的なら配管の老朽化で下階へ水漏れした場合の賠償のための保険に入っておく必要は無いようにも思いますが、どうなんでしょうか。

回答No.6

ゆのじ（@u-jk49）

マンション総合保険にある特約の個人賠責対象になる。たいていのマンションならば、基本的に保険適応ということ。上の階の人が、「自分の責任だが、何とか、保険で」と管理組合理事会にお願いする案件。そういう事案の救済が「マンション総合保険」に付属する「個人賠責」保険。

全額保険が下りなければ、足りない分は上階の水漏れを起こした人の支払い。

管理組合の「修繕積立金」、または「管理費会計」による補填なら、精緻な調査による報告を受けて、個人的責任に帰する事案ではないという立証が必要で、それを総会承認して貰わないと、修復工事代などの支払いは管理組合として出来ない。

例えば、毎年、定期的(年に一度か二度、個別に違って良い)に実施されている筈の排水管清掃(高圧洗浄)時、常に、不在で、数年以上、排水管清掃を拒否していた居住者だった場合、水漏れ責任は重いが、毎年必ず、清掃時の通知に快く応じて、その時間、間違いなく在宅して、風呂場、炊事場、洗濯機置き場などの排水管洗浄をしていた居住者なら、水漏れ修復を個人の責に帰すことは出来ないと思う。

排水管清掃に応じていたかどうか(実施率)で、個人の支払いか、管理組合の支払いかが決すると思う。

それに何より、通常のマンションの場合、管理(委託)会社が入っていて、そして、「長期修繕計画書」が五年毎に作成(予算50～100万円)され、それに沿って配管関係の大規模修繕もやるのですから、その「計画書」を作成した管理会社の責任が一番大きいと思う。

管理会社が老朽(経年劣化)による水漏れを「計画書」作成の調査の時点で発見できないのは、業務怠慢、誠実義務違反、善管義務違反になる。

管理会社の居ない自主管理なら、「長期修繕計画書」の不備とか、とにかく、施設管理責任を理事長が問われると思う。その場合、管理組合支払さえ区分所有者(管理組合組合員)が拒否して、理事長支払いを要求される可能性もある。

お礼

踏み込んだご回答ありがとうございます。無過失でも上階の責任なんですね。火災保険のように被害を受けた側の保険があるので紛らわしかったのですが、よくわかりました。

回答No.5

titelist1

火災保険は自分の所有区画に起きた被害事故のみに適応されます。火災保険に入っていないと階下の火災で延焼を受けても泣き寝入りです。火災保険しか入っていないのなら、管理組合がマンション総合保険に入っているのかを確認する必要があります。

他人に加害事故を起こした時には総合保険です。借家人が加入している保険です。この保険だと加害も被害も適応されます。借家人は大家の賃貸マンションを自分の過失で燃やすとすべて損害賠償せねばなりません。

お礼

ご回答ありがとうございます。そういえば火事と言うのは放火でもなければ他所への延焼に対する賠償責任がないので被害を受ける側が掛ける考え方になっていますね。水漏れやその他の他所への賠償が必要になる案件とは考え方の齟齬が生じるのは仕方がないということが分かってきました。
そもそも法律も火災保険もマンションが一般的になる前の考え方でできた制度っぽいですね。

回答No.4

coco1701

#2です
＞あらためて火災保険を見てみると、水濡れ保険って自分が下階へ与えた損害ではなく上階からの水漏れで自分が被害を受けた場合におりるみたいですね。
　・火災保険の補償は自宅に関してですからね
＞これが一般的なら
　・火災保険ならそれが一般的です
＞配管の老朽化で下階へ水漏れした場合の賠償のための保険に入っておく必要は無いようにも思いますが、どうなんでしょうか
　・下の階の補償に関して対応しているのが「個人賠償責任保険」になります
　・第三者に対する損害賠償として補償されます

お礼

ご回答ありがとうございます。火事の場合は無過失なら他の住居への賠償義務はありませんが、水漏れは無過失でもあるのですね。よくわかりました。

回答No.3

titelist1

マンションの管理組合によって異なります。管理費を十分にと取っている管理組合では個人の過失の場合は別ですが、老朽化による漏水事故は管理組合が加入している保険で賄われます。そのようなマンションは定期点検と定期的な補修工事を修繕費で行なっているので漏水事故は起りません。マンションを買うには管理を買えと言われる所以です。

そのような保険に入っていないマンションでは漏水を起こしている配管を使用している区分所有者の責任で修理せねばなりません。個人的に保険に入れば良いのでしょうが、個人で入れば割高です。結論から言うとそのような築古マンションは値段が安く、管理費・修繕費が安いでしょうが、買わないことです。

お礼

ご回答ありがとうございます。あらためて火災保険を見てみると、水濡れ保険って自分が下階へ与えた損害ではなく上階からの水漏れで自分が被害を受けた場合におりるみたいですね。これが一般的なら配管の老朽化で下階へ水漏れした場合の賠償のための保険に入っておく必要は無いようにも思いますが、どうなんでしょうか。

回答No.1

中京区 桑原町（@l4330）

主管に問題があれば管理組合
主管から各戸へ引き込まれた配管が原因なら所有者です
配管が床下か、むき出しか、そんなのは関係ありません
共有してる部分か、個人が使ってる部分かで責任が変わります

お礼

ご回答ありがとうございます。ということは専有部分の中にある配管が床スラブに埋まっている場合、床スラブは共有部分だと思いますが、その床スラブに埋まっている配管を取り替える等の責任も区分所有者にあるということでしょうか。これはかなり大変な気がしますが。