中古住宅トラブル

質問

築49年（平成10年２Fフロアーリフォーム）、土地面積約50坪、鉄筋２F建、2世帯対応、同地区土地料金約32万/坪の中古住宅を、2575万で購入しました。
築年数もいっており、塩害（古いのでセメントに海砂を使用している可能性大）も考えられるが、子供の学校区で転校もなく、2世帯対応であり、とりあえず見に行ったところ、見た目は、傷みも修繕可能に見え、不動産も６００万ほどかければ充分すめるのではないかとの話でした。借り入れ３５００万し、1200万リフォームに充てる計画で、契約しました。
契約前に、素人目で判断し、売主の了解をえて、リフォーム業者に見積り依頼をしました。その際にも、多少の雨漏りのあとを指摘されましたが、修繕できるということで、決断しました。
売買契約締結後、支払い完了し、鍵を受け取り、改めて業者に見積り依頼したところ（先の見積りは銀行融資用のため、何回も図面変更し、ようやくキッチンや配置等をきめ、着工前の本見積もり）、雨漏りと屋根（２F天井点検口５箇所より確認）の欠損が発覚しました。
深刻な傷みのようで、１F部はリフォーム時に柱等を確認予定ですが、鉄筋コンクリートが、腐食して、点検口を開けると崩れた5センチほどの石ころが落ちてきたり、天井裏にすでに落ちた重さ7キロ程度のコンクリート片もいくつか確認でき、１F部も腐食している可能性もあり、お金をかけても到底安心してすめる家ではなく、住宅購入の目的が達せられない可能性が出てきました。
解約したくても、料金支払い後約１ヶ月経過し、登記も完了しており、契約書の特約事項（いろいろな定めがあるが、本事項が最優先で適用）には、「築年数49年を経過しており、経年劣化による瑕疵は、隠れた瑕疵に該当しない」と明記されており、こちらにサインをしていますよね、ということで、応じてもらえません。
こちらの言い分は、重要事項説明書作成について、前日でなく契約当日、売買契約書作成前に、主任宅建者が「手続きは素人である売主」に、水漏れがないか等の点検事項にチェックを入れさせ、不動産事務所のためこちらが住宅をチェックできない状態でありましたが、不動産と売主との信頼関係の元、特約事項も含め、古い家なので、修繕が前提での購入で計画していたので、素直にサインしました。このような事態になり、いろいろ調べましたが、わからないのが、
１、重要事項説明書の記入については、虚偽の報告は当然あってはならないようですが、付帯　設備欄にクーラー無しとなっていても、実際には撤去してないしです。大事な書類なのに、　一つ一つを以前住んでいた想像を浮かべながらのその場の記入で、買主は確認もできない状　態での付帯設備や雨漏りの欄に、同意の印鑑を押しました。自分も甘かったかもしれません　が、不動産と売主とは信頼関係ができているものとし、自分も2回家を見ていて想定内の劣　化しか見当たらなかったので、てサインしたのですが、いざ盾に取られると後悔していま　　す。これは、売主と不動産と主任宅建者は調べ（確認）もしないで記入しているということ　で、虚偽になるの　でしょうか？
２、契約書は、不動産・主任宅建士・売主・買主の4名の割印がされているのですが、主任は　当日初めての方で、実際に住宅を見たことも、売買主と面識もなし、不動産は5個もある点　検口も見ていないし、建物外壁も確認していない、売主は40代後半の奥さん所有者（３分　の１所有権）で、重要事項等の項目も確認せずに申告、買主（わたし）は、手続きがはじめ　てのため、当然のように不動産と主任者の進行どおりに、押印作業・・、押印は何よりもの　証拠書類ですが、このような状態で作成されたことが明らかである（前述のとおり、そして　なにより、修繕が必要であることを隠していたとはいえないので、不動産業者は点検もせ　　ず、買主に物件説明していたと本人が認めるしかない状態である。）→「重要説明事項で虚　偽の申告はできないため、今回の雨漏りと天井裏の件は知らなかったと言っている」という　ことは・・→点検は行って無い、または気づきませんでしたと言わざる得ない場合も1番優　先な強制力があるのでしょうか？
３売主・不動産業者・買主も気づかなかった、瑕疵が、今後の建物の維持上重要な役割をしめ　、買主の予算と、修繕しても残る不安による、精神的苦痛は、不慮の事態により当初の目的　がたっせられないため、契約解除の理由になりうると思うのですが、それよりも、特約事項　が優先になるのでしょうか？
４そもそも、仲介不動産業者も主任宅建の資格をもっての仲介であるのに、公平な立場でなけ　ればならなく、その人が２F点検口を確認せず、外壁も確認せずで、重要事項説明書に特約　事項を組み込み、売主にかなり有利な契約書でサインさせ、それを盾に取るのは、一般的に　通用することなのでしょうか？
５特約事項に「・・・購入後の経年劣化に　よる瑕疵は隠れた瑕疵ではない」とありますが、　コケの生え具合や、雨漏り部分にのみ植物が生息、修繕しても不安が残る重大な修繕を要す　る箇所の発覚は、瑕疵ではなく、完全に契約をもとにもどす理由になりえるのではないで　　しょうか？
以上、<(_ _)>よろしくお願いします

回答No.2

takuranke

質問者様が購入した物件を、
宅地建物業者が自ら売主となって売買したのなら、
瑕疵担保責任を負う期間を２年以上と定める特約の他、買主に不利な内容の瑕疵担保責任に関する特約は「無効」となります(宅建業法40条1・２項、第78条２項)。

ですが、宅建建物業者が直接売主になっていないなら、特約が有効となるので、いまさら何言っても無理でしょうね。

＞売主にかなり有利な契約書でサインさせ、それを盾に取るのは、一般的に　通用することなのでしょうか？

中古物件で建物が築４９年なら、建物の残存価値はまるっきりないです。
法定耐用年数からすれば2年も過ぎていますしね。
海砂使用していたかもと考えが回っていたなら、一般的には外部劣化よりかは内部劣化を想定しますよ。
平成10年の2階リフォームの内容などは確認しなかったのでしょうか？
内装リフォームと躯体リフォームではまるっきり違います。

なので、築年数が49年の建物に瑕疵担保付けるようなことはしませんよ。
何が出てくるのかわかりませんから。

弁護士に相談したほうがいいですね。