賃貸アパート 更新料は拒否できますか？

質問

現在 埼玉で 積水和不動産 MASTが展開する アパートに住んでます。
入居者募集や更新手続きなどは その最寄駅前にある従業員５人ほどの 地場の不動産会社がしているもので、そこで契約、入居して現在住んでます。

新築募集で2002年から その地場にある不動産会社に２年毎ごとの一ヶ月分の更新料を 支払い　これまで６回ほど一回あたり賃料ひと月である75,000円の更新料を払ってきましたが、正直 同じ文面の紙切れ数枚の契約書の日にちを書き換えるだけで、75,000円も支払うのは、1日７千円ほどの日給アルバイトで生計立ててる自分にはとてもしんどいです。

そこでお聞きしたいのは この同じ文面の紙切れ数枚の契約書の日にちを書き換えるだけで、毎回75,000円も取られてる更新料を支払わずとも更新は可能かということです。
駅から徒歩14分、２階建て総戸数６世帯の1階部屋に住んでますが、端の部屋には空き室もあり、いつも次の入居者が決まるまで、2～4ヶ月ほどかかるので それほど人気の高い物件ではないと思いますし、現在築12年です。

先々月も更新料が一括では払えず2ヶ月に分けてもらい支払いましたが、おかげで今月は家賃そのものがまだ支払えずにいます。

回答No.11

takuranke

＃２です

自分の都合のよい部分のみピックアップしても無意味。

更新料に関しての判例では、
最高裁第三小法廷判決　平・23・７・15において
「契約の当事者が、更新料について、支払う旨の明確な合意をし、かつ、その合意の内容、特に借主が貸主に支払う更新料の額が具体的な取引において、客観的に見て暴利的でないなどの合理性がある場合には、その特約は消費者契約法第10条の規定に反しない。」との判事がありました。

つまり、契約更新時に更新料を支払う約定がなされて、その額が具体的でなおかつ暴利でなければ、更新料の特約は有効ということです。

また、暴利とみなされるような更新料であれば無効とされるということです。

サイトにも記載がありますがきちんと読んで理解していますか？

ちなみにこの裁判の原告は大家で請求されたのは借主。
契約期間１年、月額賃料３万8000円、更新料を賃料の２か月分とする賃貸借契約を締結。
契約の更新につき、
(1)借主は、期間満了の60日前までに申し出ることにより、本件賃貸借契約の更新をすることができる
(2)借主は、本件賃貸借契約を更新するときは、これが法定更新であるか、合意更新であるかにかかわりなく、１年経過するごとに、大家に対し、更新料として賃料の２か月分を支払わなければならない、
(3)大家は、借主の入居期間にかかわりなく、更新料の返還、精算等には応じない旨の条項がある。
 借主は、大家との間で、３回にわたり本件賃貸借契約をそれぞれ１年間更新する旨の合意をし、その都度、更新料として７万6000円を支払った。
借主は、平成18年に更新された本件賃貸借契約の期間満了後である平成19年４月１日以降も本件建物の使用を継続したが、その際、借主は、大家に対し、更新料の支払をしていない。

このことで大家が提訴。
原審は、上記事実関係の下で、更新料条項及び定額補修分担金に関する特約は消費者契約法10条により無効であるとして借主の言い分がとおり、大家の請求は棄却されましたが、最高裁で覆りました。

なので更新料が家賃の１か月分は暴利とは見られません。
たしか東京簡裁でも１か月分は暴利とはいえないとして認めた判決があった記憶があります。

お礼

上の補足の借主が更新料を受け取るようは
貸主が更新料を受け取るの間違いでしたすみません。

補足

ご回答ありがとうございます。
takuranke様のご解説だと借主が更新料を受け取るようで、それでしたなら まあ仕方がないなと諦めはつきます。
しかし窓口である 駅前不動産会社の様子では、更新手数料は飽く迄も募集をかけてる そこの駅前不動産会社の利権として、徴収してるようで、家主のところにはいってないようです。
つまりはこの不動産屋のやり方が気にいらないのです。