宅地の評価額が減額されるとは

質問

宅地の評価額が減額されるとは、例えば小規模宅地等が適用されて、特定居住用宅地に該当し
240m2までは無条件で80％引きで評価された場合。

これはあくで、相続税を算出する際の評価額であり、遺産分轄の際の評価額とは別ものでしょうか。
基礎的ことが良く理解できていませんので、御教示願います。

回答No.1

ben0514

質問されているのが、相続税法上の財産評価の規定の計算方法のことを言われているのであれば、あくまでも相続税の計算のための規定です。それ以上でもそれ以下でもありません。

同様に固定資産税の課税のための評価額もあります。

ですので、各目的に合わせた路線価評価なども存在しますし、課税目的によっても評価方法が異なります。

遺産分割の際に適用すべき評価方法なんて、決まりはないでしょう。
相続人たちが納得すればよいのですからね。
法定相続分通りに遺産分割できる場合は少ないですし、そうしなければならないわけではありません。争いとなった場合などに法的な基準として定められているだけなのですからね。

私の祖父母の相続の際には、基本的に固定資産税の評価額を基準としました。一般的な時価の７割程度などと言われていますが、現金化の苦労などを考えれば、その程度はしょうがないとも考えました。

争いとなった際には、家庭裁判所での遺産分割調停にし、売却による金銭分割を前提とし、実際の不動産屋の見積額で分けましたね。不満であれば、不満がある人が高く買い取る業者を見つけるべきなわけですから、不満は出ませんでしたね。

親の不動産に同居している子などが居住用不動産を優先的にほしがることがあります。
私からすれば、相続人は法定相続分以外、権利は平等だと思います。
同居していた場合、同居していない子からすれば、家賃や住宅ローンの負担などなく生活していたことですでに十分な恩恵を受けているわけですから、優先する必要はないですからね。あっても固定資産税の評価額は、再取得を考えた場合の評価額ですので、割と現実的ですからね。

きっちり行おうとすれば、不動産の評価は不動産鑑定士による評価、金融資産や保有する経営会社の評価であれば公認会計士（税理士はあまりお勧めしない）に評価や鑑定をしてもらえばよいでしょう。
第三者の国家資格者による評価は、市場価格に相当するにふさわしい評価でもあると思いますからね。
そして覆すには、同資格者による別な鑑定結果を作成し、どちらがふさわしいかを裁判などで争うことも可能でしょうからね。

目的が違えば評価結果も違うのです。相続と相続税を一緒に考えるのではなく、単に連動して計算するだけですからね。

お礼

早々明快な回答頂き有難う御座いました。
貴殿の考え方は、私の考え方と一致するものがあります。そこで再度お尋ねしたい

＞争いとなった際には、家庭裁判所での遺産分割調停にし、売却による金銭分割を前提とし、実際の不動産屋の見積額で分けましたね。不満であれば、不満がある人が高く買い取る業者を見つけるべきなわけですから、不満は出ませんでしたね。

＜売却による金銭分割が出来ない場合、不動産の評価は不動産鑑定士による評価をして頂き、代償分割に
なるとおもいますが、調停に入った場合一部の不動産だけ評価をするわけにいかず、全不動産を評価することになるとおもいます。

1、そこで不動産鑑定士に評価を依頼した場合、費用が膨大になり全相続人が案分して負担しなければならないと思います。不動産鑑定士の費用の目安を教えていただきたい。

2、他人の家を、勝手に売却依頼したら犯罪になると思いますが、お教え願いたい。

3、実際不動産は買う人がいて、価格が決まるとおもいますが、30年以上にわたり家・居住者がおり売却する意思もない他人の土地を、更地として評価できるのでしょうか。

以上支離滅裂な質問ですが、貴殿の明快なる回答をお聞きしたい。