時効取得について

質問

今宅建の勉強（民法）をしています。
そこで疑問に思ったことが。
時効取得のところなんですが、下記の部分です。

所有の意思をもって平穏かつ公然に占有する

善意であれば10年で時効取得するわけですが、
実社会で、そもそもこんな取得方法で取得する人っているんでしょうか？
一体どういう状況が上記のような占有になるんでしょうか？
所有の意思を持っていても、
持ち主にすればそんな意思があるからって時効取得なんてされても困るだろうし、
というかその前に阻止するでしょうけど。
たとえばお互いが知らないから（じつは調べたら自分の土地ではなかったとか）こういうことが可能になるんですか？
民法を勉強してると、そんな人いるの？そんなことあるの？ってことがけっこうあって面白いです(笑)

回答No.2

law_amateur · ベストアンサー

時効取得の制度は、凡例などによって修正されており、条文の見た目よりも複雑です。その全体を正確に理解するのは、結構困難です。

　それはともかく、かつて、星野英一教授という民法の大家がおられて、時効制度について研究され、論文を書かれているのですが、その結論は、時効制度は、正当な権利者を守る制度である、というものでした。具体的には、正当な所有者が古い時代の所有権の取得原因を立証できないために所有権を失うことがなく、弁済を済ませた債務者が弁済をした事実を立証できないために再び弁済を強いられることがないようにする、そのために取得時効、消滅時効の制度があるのだ、というそういう結論を述べられていました。

　私も、この結論に賛成です。時効制度の基本的な存在意義は、この点にあると理解することが正当だと思います。

　ご承知の通りと思いますが、日本における不動産登記は、物権変動の公示制度であって、物権の存在を公証する制度ではありません。登記簿も、事実上は、権利の所在を推認させる手段として用いられていますが、それ以上に、長期にわたって不動産を占有している者が権利者であるとすることは、表には出てきませんが、この時効制度によって担保されていると考えられるのです。

　さて、その上で、現実に不動産に関する取得時効制度が機能する場面を考えますと、ひとつは、不動産の占有者が所有権を取得した原因となった売買契約が無効とされる場合があります。宅建でも出てくるはずですが、買主Ｃが売主Ｂから売買契約甲によって土地を取得したとします。ところが、売主Ｂは元所有者Ａから強迫によって締結された売買契約乙により土地の所有権を取得していたため、元所有者Ａが売買契約乙を強迫により取り消したという場合があります。この場合、売買契約甲が、売買契約乙の取消後になされたものであれば、元所有者Ａは買主Ｃが、ＢＣ間の所有権移転登記をするよりも先にＡＢ間の所有権移転登記を抹消しないと、所有権を回復できないとされています（民法１７７条）が、売買契約乙が、売買契約甲が取り消されるよりも前になされた場合には、元所有者Ａは、買主Ｃが所有権移転登記を経ていても、所有権を回復できるとされています。この場合に、買主Ｃが当該土地の引渡しを受けて占有を始めていた場合には、１０年なり２０年なりの経過により、Ａに対してその土地の時効取得を主張できるということになるわけです。

　また、今では、土地の売買は境界を確定してからでないと事実上できなくなっていますが、昔は、もっとラフに、いわば地番だけで売買がされていましたし、今でも、山林や原野は、その程度で売買されていますが、たとえば、１００番の土地はこの範囲だとして売買した現実の土地の範囲に、よく調べると他人の土地が含まれていたということがあります。このような場合に、本来他人の土地は売れませんので、その部分の売買は無効になりますが、これもまた、買主が、他人の土地に含まれる部分も正当に売買で取得したと信じて占有していれば、１０年なり２０年なりの取得時効が主張できるということになります。

　このように、本来は権利を取得できないはずだけれども、何らかの法律上の原因があって権利を取得して、長期間、その結論において不当な権利取得の事実が是正されない場合には、そのような不当な権利取得であっても、その占有者に権利を与えても良い、というのが、取得時効制度の現実の機能だということになります。

　世の中には、占有さえしていれば、時効取得できる、という議論をする人がおり、また、現実に裁判で他人に土地を占有されたため土地の所有権を失ったという事例もあるようですが、私の知る限り、最高裁が、法律上の原因なく単に不法占有されている土地の時効取得を認めたというケースはありません。少なくとも、仕事として法律を扱う人間にとっては、時効取得は単なる不法占有者（不動産の侵奪者）に土地の所有権を与える制度ではないと考えるべきだと思っています。

お礼

詳しい説明ありがとうございます！
論文の抜粋してくださった部分を読んで、おかげさまでやっとわかりました。
宅建における民法ですので、
さらっと簡単にしか参考書にも書いておりません。
あれを読んでいると、まさに最後の「占有さえしていれば、時効取得できる」という結論に至るのか？という疑問からの質問でした。
善意だけならまだしも悪意あっても20年で時効取得となれば、
やはりこういった疑問は無知だからこそ出てきます。
何で強迫・錯誤は第三者に対抗できて、詐欺は第三者に対抗できないの？とか。
強迫はともかく錯誤での無効は場合によってはすごく迷惑な話だな～と思ったり。
月並みな言い方ですが、本当に奥が深いな～と思いました。

回答No.1

horiisensei

宅建の試験勉強をしていた頃に質問者と同様の衝撃を民法から受けました。

現在は実業していないので経験談と業者からの伝聞を紹介します。

・所有者の変更による場合
曖昧な借地契約をしていた相手が亡くなって相続人との面識が絶たれて取得したケース、競売にかかって所有者が変わって建築物の取り壊しの関する覚書が出てきて取り壊し費用が合わずに一部の時効取得を認めたケースなどを見ました。
定期借地権はこの辺の対策なのかなと理解しています。

・区画が曖昧な場合
隣家との境目に塀を立てていてそれに沿って隣家が総二階の家を建築していた。塀を壊してリフォームしようと測量し直したら隣家の敷地に塀を建てていた事が判明、そのまま話し合いで区画を譲り渡した。
区画については大手の商事会社の所有物で車庫証明を提出したらその番地はインターチェンジの真ん中だったという実体験があります。(札幌市内)

血で血を争うケースに出くわさないで済んだとも言えます。

お礼

ありがとうございます！
わかりやすい説明ありがとうございます！
宅建の勉強をしていると、
致し方ないとはいえあまりにも簡単に書かれているので、
そんなことでそんなことができるの？という疑問がいくつも出てきます(笑)
やはり当たり前ですがそうそう簡単にできるものではなく、
正当な理由があってこそのことなんですよね。