マンション購入何から始めればよい

質問

マンション購入を考え始めたものです。
とりあえずモデルルームは行きましたが、勉強不足で分からない事がいっぱいでした。

自分は北海道出身なので東京に土地勘がまったくなく、どこに買うべきかから考えなければなりません。

皆様マンション購入する事を決めて、まず何から始めましたか？

回答No.5

Mokuzo100nenn

マンションは狭い土地を大勢の家族が共有する共同住宅です。

したがって、一戸建てとは全く異なった優先順位で物事を決めてゆく必要があります。

１．まず立地を選択します。通常は勤務が長い勤め人の通勤時間が最短になる場所を選び、その候補の中で、学生など他の家族の通学時間を考慮します。

２．共同住宅の値段の内訳は、土地代が少なく、建物建築費と販売経費が多くを締めます。したがって、予算に余裕がない人は販売経費の高い新築マンションは避け、３％程度の仲介手数料で買える中古マンションを選択します。

３．マンションは建設後３０年ぐらいで市場価値が大きく下がりますので、中古の場合は「３０年マイナス築年数」を計算して、ローン返済期間を決め、借り入れ可能額を決めます。すなわち築３０年の時点でローン残額がゼロになるように資金計画を決めます。

４．上記の条件で抽出した候補が複数残った場合、新築時の販売価格が一番高そうな物件を第一優先とします。
新築時の販売価格が高い（＝高級物件）の場合は、管理費や修繕維持費が高い傾向があり、管理が良いことと、大規模修繕に際して一時金の徴収が無いというメリットがあるからです。新築時の販売価格が安い物件（＝中・低級物件）を選ぶと修繕積立金が過小に設定されており、１０年ごとに実施する大規模修繕に際して、臨時の一時金を徴収せざるを得ないことが多いです。このような物件では、全住戸から一時金の徴収ができないケースもあり、大規模修繕が計画通りに実施できず、市場価値を大きく毀損することがありますので、これだけは避けましょう。

５．上記の条件をクリアする物件の内、南向きで日当たりのよい住戸を最終選択して下さい。中古で売りに出される物件の多くが、北向き、西向きなど条件の悪い物件ですが、これはなにより、南向きの物件でないと長く住みたくない＝中古で売り出す、という因果関係が成り立っているからです。

私の場合は、地域一番の高級タワーマンションの南向きコーナー住戸を築１０年の段階で中古で購入しました。管理費と修繕積立金が高いのが難点ですが、築２０年目の大規模修繕に際しても一基金の徴収が無いのは当然として、余剰金を利用して、ロビーの床をイタリア製大理石に張り替えるなどグレードアップが実施されました。お蔭様で、築１０年の購入時の価格と築２０年目の販売広告に表示される売却希望価格にほとんど差が無く（＝値下がりが無い）、また近隣の中・低級物件から引っ越しを希望する方も多いので、売りたいときにすぐに買い手が付くというありがたい条件が整っております。