借地借家法で救済されないケース

質問

次のふたつのケースのうち、借地借家法で救済されないケースはどちらでしょうか？

ケース１

借地上の建物を借りていると新しい地主がやってきて、工場を建てるから
出て行くように言われた。登記はしていないケース。

私見ですが、登記していなくても、建物の引渡しを受けているので、借地借家法の
適用で、出て行かずにすむと思います。

ケース２

借地上に自己所有の建物を建て、暮らしていた。すると新しい地主がやってきて
工場を建てるから出て行くように言われた。登記はしていない。

私見では、建物を賃貸借しているのではなく、所有しているので、守られない。住
んでいる人は、建物を壊して出て行かなければならないと思います。

そんなわけで、前者は守られるが、後者は守られないと判断したのですが、実際
のところどうなのでしょうか？

よろしくおねがいします。

回答No.3

tk-kubota

ケース１の場合「登記はしていないケース。」と言うことが、新土地所有者が当該土地の所有権移転登記をしていないとした場合で、当該土地上の建物賃借人に明け渡しを求めている場合は「賃借人は明け渡す必要あり、ただし、事情によって猶予あり」です。(借地借家法35条参照)

ケース２の場合は、一概には言えないです。新所有者が旧所有者の権利義務を承継している場合もあるからです。

お礼

回答ありがとうございました。

ケースによりけり、ということですね。

回答No.2

buttonhole

登記がないというのは何の登記がないのですか。ここが一番肝心なところであり、それによって結論が変わるのですから、事例の設定はきちんと書きましょう。なので、以下は前提事実を勝手に補充しての回答です。

ケース1

　甲土地の新所有者をX、乙建物所有者(甲土地借地人)Ｙ、建物の賃借人をＺとします。Ｘの主張の根拠は、Ｙが有している甲土地に対する借地権は、甲土地の賃借権の登記も、乙建物の表題登記もないので、甲に対抗することができず、結果、Ｙは乙建物を収去して甲土地をＸに明け渡す必要があると言うことです。ＸはＹに対して乙建物の収去を求めることができるので、Ｚに対しては、乙建物から退去することを求めているのです。Ｚは乙建物を借りているのであって、甲土地を借りているのではないことに注意して下さい。
　なお、借地借家法では、Ｚをある程度保護するために、裁判所は、猶予期間を設けることがきるとしています。　

ケース2

　甲土地の新所有者をX、乙建物所有者(甲土地借地人)をＹとします。仮に甲土地に賃借権の登記がないとしても、少なくても乙建物の表題登記があれば、Ｙは借地権をＸに対して主張できますので、建物を収去して土地を明け渡す必要はありません。

借地借家法

（借地上の建物の賃借人の保護）
第三十五条 　借地権の目的である土地の上の建物につき賃貸借がされている場合において、借地権の存続期間の満了によって建物の賃借人が土地を明け渡すべきときは、建物の賃借人が借地権の存続期間が満了することをその一年前までに知らなかった場合に限り、裁判所は、建物の賃借人の請求により、建物の賃借人がこれを知った日から一年を超えない範囲内において、土地の明渡しにつき相当の期限を許与することができる。
２ 　前項の規定により裁判所が期限の許与をしたときは、建物の賃貸借は、その期限が到来することによって終了する。

（借地権の対抗力等）
第十条 　借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができる。
２ 　前項の場合において、建物の滅失があっても、借地権者が、その建物を特定するために必要な事項、その滅失があった日及び建物を新たに築造する旨を土地の上の見やすい場所に掲示するときは、借地権は、なお同項の効力を有する。ただし、建物の滅失があった日から二年を経過した後にあっては、その前に建物を新たに築造し、かつ、その建物につき登記した場合に限る。
３ 　民法 （明治二十九年法律第八十九号）第五百六十六条第一項 及び第三項 の規定は、前二項の規定により第三者に対抗することができる借地権の目的である土地が売買の目的物である場合に準用する。
４ 　民法第五百三十三条 の規定は、前項の場合に準用する。

お礼

猶予期間はあってしかるべきだと、わたしも思っていました。

事例の設定については、「単に登記がない」のです。何の登記かは、わたしも分かりません。

ご回答をうかがっていると、そもそも事例の設定がお粗末過ぎるような気がしてきました。ご指摘によって、「何の登記なのか？」が大切で、それによって結論が異なってくることは理解できました。

回答No.1

-phantom2-

両方とも守られます。

ケース1

その借家に新しい地主による抵当権が設定されてないなら、単なる地主の変更は賃貸契約に影響を与えませんので、新地主と今までと同じ契約（同じ家賃や条件で）で借り続けることができる。

登記があろうと無かろうと、家賃を払ってることが証明できれば賃貸契約は法的に有効であり、借地借家法の保護を受けます。

ただし下記の例外あり

新しい地主が元の地主に金を貸していて、その担保でその土地と「建物」に抵当権を設定していた場合、その抵当権の設定日が、建物を借りていた人の賃貸契約日より早い場合は、賃貸権は抵当権に対抗できないので、新しい地主が出ていけと言えば出ていかないとならない。

これは賃借人は、抵当権が設定（もし将来に抵当権が行使されたら退去になる）されているのを承知で借りているとみなされるので、借主は保護されず新しい地主の権利が優先されます。

ケース2

一度貸したら一生返してもらえないと地主が嘆くのが「借地借家法」です。

借地人の中でも、建物を所有してる借地人は最強です。

地代を払い続ける限り、借地人が自ら出ていきますと言わない限り、延々と借りつ続けることができます。

所有しているので、守られない。と仰る意味が私には判りません。

お礼

回答ありがとうございます。まず、ご質問の件ですが、

>所有しているので、守られない。と仰る意味が私には判りません。

建物を賃貸しているのではなく、所有しているので「借家」には該当しない。そのため、借地借家法で守られないという意味です。

土地を借りているなら、貸主が変わったときのことは、了解済みで契約したのだから、という意味で書きました。

さて、民法なり、借地借家法を入門者レベルの本から学んでいると、３行程度で断言している（例外がない）文章に出会うことがあります。

しかし、今回寄せられた回答によると、もっと詳細な事由が加われば、一概にそうとは断言できないケースになります。

こうした、より詳しいテキストに目を通すと以前学んだことと結論が異なるケースにぶつかることがあります。

学んでいて、けっこうストレスになるのですが、こうしたことを皆さんはどのように克服されていったのでしょうか？