土地の売却と取り壊しについて

質問

１. ある土地を売却したいと思っています。その土地の名義は私と母の共有名義です。母は重度の認知症で今は特別養護老人ホームに入所しています。私は母の任意後見人で後見監督人がついています。任意後見人契約を結んだときの代理権目録には財産や不動産の管理と保全の記載はありますが、「処分」の記載はありません。処分の記載がないので第３者に売却は出来ないのでしょうか。どうしても売却をしたいと思うのですが、後見監督人を通して裁判所に売却の理由等を上申し、許可が出れば売却は可能なのでしょうか。購入した第３者は自分の名義になるのでしょうか。
　２. 次に私の自宅ですが母と私の半分ずつの共有名義です。父が死亡し遺言で私と母の共有名義になったのです。そこで結婚した私の娘が家族が増えたので、私の自宅と娘の家をいわば交換しょうと言ってきました。母は老人ホームに入っていますし、夫と二人だけの住まいには広すぎるので快諾しました。ところが娘夫婦は私の自宅を取り壊して、今風の新しい家に立て替えたいと言ってきました。私の母が死んだときに一時帰るところがなくなるとは思いましたが、娘夫婦がしたいようにしてやればいいと思い、夫共々これも快諾しました。名義は双方そのままにしておくつもりです。ところがこれも任意後見契約代理権目録に「処分」の記載がないので取り壊す事が出来るのかとても不安です。私の自宅は将来娘が相続する事になります。やはり裁判所の許可が必要なのか、そもそも無理なのか、強行したら何かどうなるのかを教えて頂けましたら嬉しく思います。よろしくお願いいたします。

回答No.2

oyazi2008

成年後見人が代理で契約する不動産売買の場合は、1の母の居宅の場合売買契約後に、後見監督人と裁判所の両方の許可を要します。
特養などの費用の支払いに充当するといったような大義名分が必要な場合が多いです。
「処分」はあくまで勝手に処分できないのが原則ですから、処分の代理権は与えられていません。
売買する場合は、契約書に裁判所の売却許可が得られることを、停止条件として付加し契約します。（万一許可が降りない場合は白紙解除となる契約）

2は、母の居宅ではありませんから、後見監督人の許可があればOKです。（裁判所の許可は不要）

上記を守らない場合で、監督人がその行為に反対した場合、裁判所に取り消し処分の命令を裁判所に求めることが出来ます。

が原則です。

現実的には、本人の財産を搾取、減少させるような行為以外は認められているようですし、今回は共有財産ですから、申し立ては必要ですが、不許可ということには、ならないかと・・・・・

補足

早速の回答有り難うございます。だいぶ理解出来てきました。しかし、成年後見人が代理で不動産の売買をするときは分かりますが、私の場合は任意後見人です。法定後見人ではありません。そして任意後見人契約の代理権目録には不動産の処分についての記載がありません。任意後見人でも同じことがいえるのでしょうか。

回答No.1

SEKITOBAJ

名義人がお母様とあなたで、相続するかたが娘さんだけと考えると、青年後見人制度で相続人全員の承認が得られればできるのでは？と考えます。ただ認知症とはいえ本人が売りたくないと言えばできません
土地の登記が出来なければ、建物は建てられませんよ銀行がお金を貸してくれません。
現金なら可能ですね。現金払いで強行したとしても訴える人がそもそもいないのでどうもならないでしょう。

補足

１については反対する者がいなければ勝手に出来るのですね。只、家を建て替えたことが市に分かれば、家の評価があがり固定資産税が大幅に高くなるということですね。
　２についてですが任意後見契約の代理権目録に「処分」の記述がないので、法定後見人に移行しない限り売却等なにもできないということになるのですか。任意後見人のままでは母がなくなるまでは結局何も出来ないのでしょうか。裁判所に上申して許可をもらうとか何か方法がないものでしょうか。