管理費・修繕積立金について

質問

マンションの営業の方に修繕計画を教えて頂きました。

管理費は9750円・修繕積立金6180円との事でした。
修繕積立金は今後少しづつ上がっていくが、20年を経った時点で、約3倍になり、
それ以降は1円も上がらないとの事でした。

管理費は最初からずっとこの値段でこの先も上がらないと言われました。

値段については納得しましたが、
本当に営業の方が言われるように管理費はこの先ずっと今のままで、
修繕積立金は20年以上は18540円以上あがらないのでしょうか。

あがりませんと言ったのだからそれを信じればいいのでしょうが、
ネットの書き込みを見ていると大規模修繕の際に足りなくなった分の料金の上乗せの
お知らせが来た等の口コミを見て恐怖しています。

何か念書みたいな物をもらった方が良いでしょうか？
高額な買い物で何をしたら大丈夫なのか不安です。

回答No.2

terepoisi · ベストアンサー

＞本当に営業の方が言われるように管理費はこの先ずっと今のままで、
＞修繕積立金は20年以上は18540円以上あがらないのでしょうか。

前の方が書いておられるように、管理組合の方針次第で変更はありえます。
営業に念書等もらっても法的拘束力はありません。
それ以前に責任範囲外のことですから請合ってもらえないと思います。

仮に修繕積立金は据え置きでも、準備した資金で賄えない場合、
その都度個別負担金が発生します。
そのことを見越して、修繕積み立ての額が
マンションの規模として妥当かどうかよく検討なさってください。
ちょっと前のですが、下のページに試算表がありますのでどうぞ。
http://sumai.nikkei.co.jp/edit/kanri/detail/MMSUm0000006062011/

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回答No.6

inon

立体駐車場などの施設がなく（勿論温泉施設などもなく）敷地も広くない、外壁がタイル貼りでない
１０階建て、１００戸規模のマンションなら、それぐらいの想定で大丈夫かなと思われます。（私が、今住んでるマンションを例にしました）

私の住むマンションの修繕積立金は￥８０００－です。３５年間変わっていませんが、大規模修繕、設備改修等計画的に進められています。現在修繕金が足りないことはありません。
これには少し訳があるのですが、それはうち特有なことなので伏せます。

家の場合、その特別なことがなければ、月￥１５０００－修繕積立金を貯めれば計画修繕が可能です。

これはあくまでうちの場合、貴方の所のマンションが規模なり、設備なりが変われば、積立金も一変して高くなるでしょう。

営業の方に修繕積立金の根拠を聞いて見たらどうでしょう。多分答えられないはずです。
くれぐれも営業トークに騙されないように。

ちなみにざっとした修繕積立金の相場は２００円／m2と言われています。
７０平米のマンションで￥１４０００－です。あくまで参考ですがね。

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回答No.5

ゆのじ（@u-jk49）

マンション営業マンの言ったことは、現実的には正しい。世の中の仕組みを良く承知している良い営業マンだと思う。たぶん、営業マンの予想は当っていると思う。

ただ、「念書」は無意味。積立金を含む管理費額の決定は、区分所有者が出席する総会承認によって為される。営業マンの総会への関与は全く無い。管理会社のフロントマンが関与するのみで、フロントマンは管理組合理事会(理事長)の意向に従って動く。ただし、輪番制で、委託管理会社に丸投げの理事長だと、全て、管理会社の意のままになって、やらなくても良い修繕工事を次々に実施して、委託管理費以外に多額のキックバックを狙う。

そういう馬鹿なことにならぬようにするには、貴方が管理組合理事長に立候補すれば良い。

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回答No.4

merciusako

マンションの営業の方の言うことは、まったくのでたらめです。
ひどいですねえ。

そのマンションの管理は、どこかの管理会社に委託することになります。
管理費は、その管理会社が、そのマンションを管理するのに必要な金額を、そのマンションの所有者全員に振り分けたものです。
従って、管理会社が管理委託費を値上げするとした場合は、当然、各所有者の管理費も上がります。

販売の営業さんが、管理会社のことを無視して、「この先も上がらない」などと言えるはずがありません。

なお、管理会社は管理組合との契約ですから、別の管理会社に変えることは可能です。
つまり、管理費を安くする可能性もあるということですが。

修繕積立金は、マンションの共用部分の定期的な大規模修繕工事用の積立金です。
大規模修繕工事は12～15年位のサイクルで実施されます。
この大規模修繕工事の工事費は、そのマンションの建築会社が工事を施工したときの金額を所有者全員に振り分けたものです。
当然、大規模修繕工事の工事費は予想ですから、修繕積立金も流動的ということになります。
しかも、大規模修繕工事はその建築会社が請け負うことはまれです。

販売の営業さんが、このような曖昧な修繕積立金というものを、「20年後以降は上がらない」などと言えるはずがありません。

「もし、管理費や修繕積立金が値上げという事態になった場合は、差額は販売会社で負担してくれるのですか？」と聞いてみてください。

「管理費や修繕積立金は管理組合が決定することですから、管理組合の決定にまで責任は持てません」というはずです。
確かに、管理費や修繕積立金は管理組合の総会でどのようにでも決定できます。

だったら、販売時に誤ったことは言うな、ということですね。

だまされてはいけません。

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回答No.3

something2013

１）マンションの営業の方
　この営業の方は、マンションの売り主の側の人です。
　相談者さんがマンションを購入した後は、基本的には何の関係もありません。

　営業の方が言っているのは、このマンションに管理組合が出来て、管理費、修繕積立金を
　徴収する場合、どの位の金額なら妥当なのかをシュミレーションしたら、初期には、
　管理費は9750円・修繕積立金6180円、20年を経った時点では、約3倍になりました。
　と、言っているだけです。

　住民の皆さんがマンションを購入して、管理組合を立ち上げてしまえば、管理費、修繕積立金を
　設定するのは、住民の皆さん、即ち管理組合の意思なので、売り主には責任がありません。
　勿論、シュミレーションの内容が全く根拠が無ければ問題ですが、ある程度妥当であれば
　それ以上の責任はありません。

２）管理組合
　管理組合とは、マンションの住民で構成されますので、管理費、修繕積立金を上げる、下げるは
　自分たちで決定し、責任を持たなければなりません。

　また、将来の事は、物価上昇等も含めて、誰にも解らないので、例えば5年毎に、修繕計画を
　見直し、積立金を変更したりする必要が生じます。
　それも全て、住民で構成された管理組合の責任のもとで検討、決定する必要があります。

３）料金の上乗せ
　２）でお話した修繕計画の見直しは、マンションの長期修繕計画に従って実施されるのが
　好ましいのですが、管理組合にその自覚が無いと、有る時点で、行わなければならない
　大規模修繕工事（1回目は対応出来、2回目以降で発生する可能性あり）に積立金が不足
　である、と言った現象が発生します。
　このような場合、急な料金の上乗せが発生しかねません。
　それを防止するためには、長期修繕計画の定期的見直しとそれに付随する、修繕積立金の
　見直しを管理組合の責任に於いて、定期的に行う必要があります。

４）その他
　お話では、マンションの販売者も最初の長期修繕計画をある程度作成しているようなので、
　マンションの管理組合が定期的に管理費、修繕積立金の微調整を実施していけば、大幅な
　想定外の出費を求められることは無いとは想像します。

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回答No.1

drum_KT

新築マンションの販売時の管理費と修繕積立金は、あくまで販売会社の試算であって、購入後はマンション住民同士が運営する管理組合が見直ししていくべきことです。

意識の高い住民が集まったマンションでは、管理費はコストを押さえて下げる一方で余分に修繕積立金を積んでいくというようなことを住民同士で決めて運営していきます。

他人ごとにせず、自分で関与していくことが重要ですよ。