竣工図で地盤やボーリング状況はわかりますか？

質問

中古マンションの購入を検討している者です。
中古マンションを買う時の注意点などを書いてある本に、よく「設計図書を見せてもらい、支持層の深さや杭の深さ、コンクリートのかぶり厚さなどを確認する」ということが書いてあります。
（ネットでも、設計図書の見方などを書いてあるサイトもありますね。）
現在、購入を検討しているマンションがあり、少し地盤が気になるため、設計図書を見せていただけないか、不動産仲介業者さんを通じてお願いしてみました。
すると、設計図書には個人情報が含まれているものがあるため、「竣工図」と「竣工引渡書」なら閲覧できる、という回答でした。

竣工図というのは検索すると、当初予定していた工事内容や変更点などが記載されたもののようですね。
これを見て、支持層の深さや杭の深さなど、地盤や耐震性について調べることはできるでしょうか？

また、「設計図書はここを見るといい」などの解説は本でもネットでも読んだのですが、竣工図や竣工引渡図の見方がわかりません。
検索してもあまり出てこなかったので、もしわかる方がこの質問を見ていらしたら、合わせて教えていただけるとありがたいのですが。
もちろん、上に書いた質問、「竣工図で支持層の深さや杭の深さなどがわかるか」への回答だけでも助かります。
よろしくお願いいたします。

回答No.2

ina4118 · ベストアンサー

はじめまして

設計図には、大方は意匠図、構造図、設備図（その他付属図面）などの３種類程度の図面から構成されます。その内の構造図に、地盤状況、地盤強度などが記載されています。

また確認申請の添付図面には、意匠図、構造図、設備図、構造設計計算書などの図面や資料などから構成されていますので、設計図よりも確認申請の申請書の方が、地盤状況、地盤強度などの資料的に多くのことが知ることが出来ますが、あまり意味が無い事の可能性が高いです。

建物の基本は、地盤の硬い所に建てる事が基本です、理想の建物は岩盤の上に建て杭などが必要のない建物が理想ですが、柔らかい地盤の所では、杭などを打設したり、色々な形の基礎で建物を地震から守るように設計されていますが、そもそも地震が起きた場合に、よく聞く言葉が「想定外の力が発生したので、建物が壊れてしまった」などです。

結局、現在の建築基準法で地震に耐える、最低の基準は定めていますが、多くの設計者は、それ以上の建物を作りたいのですが、残念ながら基準を上げていくと、それに伴い建築費用も上がっていきますので、どこかの折り合う部分で設計してしまいます。

一例ですが、大阪で（大阪平野）などは、原状地盤から約２０ｍ程度掘り下げると固い地盤が出てきますが、その固い地盤は約３～５ｍ程度の厚みしかありませんが建築基準法で計算して、その硬さで建物が持つのであれば、その建物はＯＫという判定になります。

しかしお金を掛けてその硬い層をぶち抜きさらに３０ｍ掘り下げると非常に硬い岩盤の地盤に到達します。そういう事で、２０ｍの杭工事と５０ｍの杭工事では、費用が倍以上かかるのでどうするのかなどで設計者を悩ませます。

また、1981年の建築基準法の改正で導入された「新耐震基準」です。これが適用された以降の物件であれば、相対的に安心感が高まるといわれています。

また、地盤や条件は、その場所の地名などに、○○山とか○○丘などの地名は、結構地盤が硬かったり、○○谷とか○○池などの地名は、埋め立てや、湿気が多かったりする場合なども有ります。（一例ですので全てがそうでは有りません）

地元の人に聞いたりして、どんな地盤かなどを聞く事も良いと思います。

また基本的に杭が長い所は地盤が悪いので、地震で建物が壊れなくても、建物周辺が液状化を起こし、設備関係が全滅する可能性が有りますので、そう云う所は検討された方が良いのではと思います。

お礼

ありがとうございます。
見せていただけるのは設計図ではなく、「竣工図」と「竣工受渡書」らしいのですが、
それにも地盤状況、地盤強度などが載っているのでしょうか。
新耐震基準は満たしています。
市の防災マップなどを見ると、その周辺は埋め立て地ではなく昔からの土地らしく、
海からも遠いのですが、
コンクリートの水路を走る小さな川（川幅１ｍないくらいのチョロチョロしたもの）
が近いのが気になって、地盤のことを調べたいと思っています。
地元の人は、道路が冠水したりしたのは見たことがないと言っていました。

回答No.3

inon

残念ながら、竣工図書を見ても結局は建築確認申請が通った工事の内容を見ることができるだけです。
杭の深さ、地盤の状況を図面で見てこれは危ない、これは大丈夫という判断はできません。（逆に大丈夫という判断ができるだけ）

建築基準法上合法に建てられている事を確認するだけなので意味が無いのです。

もし、構造計算が間違っていても素人に分かるでしょうか？施工上鉄筋までのかぶりが取れていない場合
建物を見て判断出来るでしょうか。（プロなら、クラックの場所、深さなどで簡易な判断ができる場合もあります）

とりあえず、大手の信頼できるゼネコンでの施工であることと、新耐震基準以降の建物であることを確認できれば、あとは信頼することしかありません。

どうしても心配ならば、ホームインスペクションができる会社にマンション診断をお願いすれば少しは安心できるでしょう。

お礼

ありがとうございます。新耐震基準以降ですし、施工もよく知られた会社のものです。
文書を見せてもらい、結局やはり専門的な部分についてはわからないところもあったのですが、
いくつかのポイントは確認して自分たちの中では納得がいったので、見せてもらってよかったと思います。
ありがとうございました。

回答No.1

atelier21

構造図の中に杭伏図が有るはずです

竣工図を見ないと何とも言えないのですが

中には、当初の設計図に変更訂正した図の場合もあった

設計図に見せられない個人情報があると云うのも判らない

地盤調査報告があれば一番判り易いと思いますが

お礼

杭伏図、ですね。閲覧する当日探してみます！
地盤調査報告書は、竣工図または竣工受渡図についているものなのでしょうか？
あるとよいのですが。

設計図というか、設計図書の構造図の部分を見せてもらえるようお願いしたのですが、そういう回答だったので……
当初の区分所有者の名前でもどこかに書いてあるのかな、という感じの話でした。
ありがとうございました！