賃貸か購入か（初めての一人暮らし）

質問

都内に住んでいましたが、昨年、親の都合により引っ越し、通勤に不便なので都内で一人暮らしを始めようと思います。豊島区・板橋区あたりを考えています。

家賃7万円前後、できれば築浅、20平米以上の部屋（1K・1DK）を探しています。
一方で、中古マンションなら1,000万円台で買えるものもあるのではないかと考えました。

20代後半、貯金2,000万円、ローンを組まずに買うこと前提。居住年数未定（1～3年？）
買った場合も共益費や積立金の出費はありますが、出るときに買った値段×9割ぐらいで売れたりするものでしょうか？
物件によりけりとは思います。価値が下がりにくい物件・下がりやすい物件という観点でのご回答でも有難いです。

回答No.17

wannn-wannn · ベストアンサー

ローンを組まずに買うことはとても良い事だと思います。

しかし、何故、都内で1K・1DKが　低価格で売られているのか考えましょう

それは、例えば、日当たりの悪い北部屋や駅から遠く、不便な場所、
上階からの物音が響くきゃしゃな構造であるとか、近所付き合いの不破など。
または、賃貸で借りてが見つからなくなり、
そろそろマンションの老朽化が進み、修繕費が大きく降りかかる（高額負担）時期が
来ているので売り手も「そろそろ売りに出す頃か」と手放した可能性もあります。

都内でのマンション建て替えは　住民の五分の四以上の賛成がなければ建て替え出来ません。
実際は反対（建て替え費用の負担は出来ない御宅）が多く、ほぼ無理です。

30年以内に大地震が発生する確率もあるこのご時世、マンションの動きも悪くなり、
買って、1～3年で損をせず、売れるのかといえば　それは考えが甘いと思います。
購入時の不動産取得税や初期費用、登記簿移動他、住めばリフォーム費用も発生しますので
思った以上に出費が発生します。

お化けマンションを手に入れ、朽ち果てるまで住むのならまだしも
購入金額プラス入居までにかかった総費用は1～3年で元が取れる金額では無いと思います。

良い物件は金額も良いですが、中々市場には出回らないと考えた方が良いかもしれません。
（そのマンションを売ろうと間に入った不動産屋も好物件であれば自分の所有物に変えて賃貸にして
　設けてしまう事もあります）

このように、低予算で売られている物件には何らかのデメリットがあると考えた方が良いでしょう

長い目で見て（考えて）都内に永く住むのであれば、購入の方が良いですし
1～3年で売る予定があるのなら賃貸をお勧めします。

それから、買ったマンションを賃貸で貸そうと考えるのは素人さんには難しいです
なぜなら、賃貸が決まるまで　その間ずっと管理費は発生します（月何万円単位でしょう）。
ようやく賃貸人が見つかっても、風呂の給湯器の故障等を治す費用が発生したり、
家賃滞納者や夜逃げ（夜逃げ後に残された部屋の片づけ費用など）、
その部屋で自殺などされたら売るに売れなくなるリスクを背負うことになるからです。

現金をお持ちですから買うのは簡単です
しかし、売るときは難しいと思います。
売れるまで、ずっと管理費・固定資産税が嫌でも発生するのです

以上の結論から1～3年の期間であれば私なら賃貸をお勧めします

お礼

回答ありがとうございます。
買うのは簡単、売るのは大変、なるほどと思いました。
低価格で売られている物件には何らかのデメリットがある、というのもなるほどです。勉強になりました。

回答No.19

jhayashi

平均的な推移を見れば
新築から2年くらいで2割は落ちて
その後緩やかに　20年くらいまでで５０%くらいの価格になっていますので
＞出るときに買った値段×9割ぐらいで売れたりする
でしょう。

売買のときに仲介業者通さないと個人では難しいので
３％＋6万の仲介料　印紙税　登記費用　
がかかってきて　しまうので2，3年で手放すのでしたら
平均的な価格変動をしていた場合　賃貸の方が出費が少ないです

数年後　賃貸に出すとか中長期の不動産投資として考えるなら
購入の方が得の場合があります
（不動産投資は　ミドルリスクミドルリターンと言われてます。
一件だけのうんようだとハイリスクローリターンとは思いますが）

お礼

回答ありがとうございます。初めて数字を使って回答くださいました。
年間の賃料100万円と比較して、例えば1,500万円の物件が年に50万円程度の値下がりで済むのなら…というのが質問の発端でした。

しかし仰るように仲介手数料、登記費用、その他の維持費がかかりますね。1件だけの不動産運用やるぐらいなら、株式に分散投資した方が安全ですね。

回答No.18

xislixx

素人で売買に手を出すのは難しいです

貯金2,000万円で家買うんですか？

賃貸のほうが余計なストレス溜めずにのんびりできます

補足

買うと仮定した場合の質問をして、買うんですか？と逆に質問される理由について、ちょっと深く考えてみましたが、答えは出ませんでした。

回答No.16

titelist1

賃貸で住むより、中古マンションを勧めます。いずれ住まなくなっても、賃貸で貸せるような物件です。築浅でなくても構いません。賃貸の家賃が確保できるなら、結婚して広いマンションを購入した場合にローン返済に使えます。そのためには、駅からの立地が良いことが条件です。お金を有効に使うことです。

お礼

回答ありがとうございます。購入賛成派が来るとは思わなかったので驚きました。
賃貸の家賃が確保できるような物件とは、どのような物件なのでしょう。駅からの近さだけでしょうか。

回答No.15

warumon3

土地勘が無い状態で良い物件を見つけるのは難しいですので、
まずは賃貸をお選びになった方が無難ですよ。

補足

土地勘がない状態で、良い賃貸の物件を見つけたい場合はどうしたらよいでしょう。

回答No.14

merciusako

「初めての一人暮らし」ということであれば賃貸をお勧めします。

賃貸であれば、分譲マンションの賃貸にしましょう。
アパートや１棟すべてが賃貸のマンションと分譲マンションでは建物の造りが違います。
一番の違いは「音と振動」ですね。

中古マンション購入は、賃貸で生活してみてからでも遅くはないです。

中古マンションの問題点は、価格よりも管理の問題です。
「1K・1DK」の住戸というと単身者向けの賃貸物件です。
ということは、その住戸の所有者はそのマンションに居住していない。
で、そのような住戸が多ければ、それだけそこに住んでいない所有者が多いということです。
マンションの管理がいい加減になりやすい、ということです。
これは「1K・1DK」の住戸が多い、ということに限ったことではなく、賃貸の住戸が多いマンションでは管理が適当になりやすいのですが。

分譲マンションであれば、必ず所有者全員で組織する「管理組合」がありますから、日常の管理状況、中長期的な修繕計画がキチンとしているかどうかで、資産価値は変わってきてしまいます。
マンションの立地条件は確かに重要ですが、管理組合がしっかりしていることも重要なのです。
管理組合の総会の議事録を見れば、会計状況は分かりますし、長期修繕計画書は必ずありますから、それを見れば今後どのような修繕を予定しているのかが分かります。
つまり、会計状況と修繕予定を検討すれば、資金的に問題がないかどうかが分かるのです。
これがデタラメだと、いざ修繕、となったときに資金が不足し、一時金として多額のお金を負担しなければなりません。
中古マンションの恐ろしいところはここです。

分譲マンションの防水工事、外壁工事、塗装工事などの大規模修繕工事は、10年～12年のサイクルで実施されます。
大規模修繕工事は回を重ねる毎に必要な修繕箇所が増えますから、工事総額も増えます。
ということは、必然的に修繕積立金の値上げがあります。

また、現在消費税率のアップは確実ですから、管理費の値上げもあるかもしれません。

マンションを売る側からすれば、大規模修繕工事前に売りたいと思うでしょう。

というわけで、築10年くらいの中古物件は多くなるのですが、中身を吟味しないと大変なことになる、ということです。
最終的に「購入」としても、とりあえず賃貸にしておいて、その間勉強したほうがよいと思いますが。

お礼

回答ありがとうございます。
なるほど、修繕積立金や大規模補修の話は聞いたことがありましたが、管理組合の体制が資産価値にも影響するというのは大変勉強になりました。

回答No.13

lucky_117

始めは賃貸の方がいいのではないでしょうか。
住む内にこういう条件は譲れないなどが分かってきますので、購入ならそれを購入してもいいんじゃないでしょうか。
大きな買い物だと思いますので。

補足

根拠というか、理由のない回答がこんなにも多くてビックリです。

回答No.12

goozozo

1000万よりは高いかと。賃貸と購入。
生涯支払いはあまり変わらないです。ですが購入した場合は財産になるので購入したほうが良いと聞いたことがあります。
ただ状況やタイミングもありますしとりあえず賃貸で良いかと！

補足

何が言いたいのかよく分かりません。

回答No.11

ueshita123

都内で築浅で1000万円で中古だと八丈島とかになります、もっと勉強しましょう

補足

八丈島を都内と捉えるのは斬新ですね。
質問文をもっとちゃんと読みましょう（笑）
築浅は賃貸の条件であって、購入も1,000万円台と書いています。

回答No.10

AndyGibson

マンションを購入して、売値があまり下がらない物件の条件は、駅近や商店街など

便利な条件が整っていることが必要です。

場合によっては、値が大きくさがらない場合もあります。

ただ、物件を売る時には不動産屋が結構仲介手数料を取るのでもったいないです。

あなたが、30歳未満なら購入はまだ早いと思いますよ。

とりあえず賃貸物件で建物や土地の雰囲気を掴んだ上で、購入に踏み切ったほうが良いと思いますよ。

お礼

回答ありがとうございます。
仲介手数料はどれくらいなのでしょうね。
正直言って購入するつもりは全くないのですが、その辺りを具体的に勉強できればと思ってした質問でした。

回答No.9

noname#190551

<出るときに買った値段×9割ぐらいで売れたりするものでしょうか？

それはあり得ません。売値と買値は違いますので。
築年数がかさむ分だけで見ても価格は下がる一方です。
バブル期でもあるまいし、という話。

買うなら最低10年住もうという気で買った方が良いと思います。
そして自分が住まなくなったら売るのでなく賃貸にするという方向で。
マンションの場合は立地条件で価格の多くが決まりますので駅近などの至便な物件が値が下がりにくい物件です。

補足

バブル期ではありませんが、土地価格は今後上昇していく可能性もあるかも知れません。
あり得ないと断言する根拠と、最低10年という根拠がよく分かりませんでした。