建物はそのままで土地だけが競売されたとき

質問

建物は祖父の土地で家は母の名義です。
祖父は叔父の借金の連帯保証人で銀行より現在３千万円程の債務を背負っています。（叔父は失踪）
祖父はもう高齢で支払い能力もなく返済せずそのままにしております。現在差し押さえされないのはその土地に2000万の債務の抵当権がついているからです。
もし、祖父が他界した場合その借金は相続人である母と私ではまず払えませんので放棄をするつもりなのですが、その場合その土地は競売にかけられると思うのですが果たして建物がついているその土地は落札されるのでしょうか？ちなみに土地の評価額は約1500万ほどです。
こういった例はあるのでしょうか？
どうかご教授おねがいします。

回答No.7

noname#11476

状況が見えました。

Ａ）２０００万の借金の抵当権が設定されいる。これはあと７年で返済完了。
Ｂ）別に祖父は３０００万の借金がある。これは抵当権はない。

という状況なのですね。

>その７年以内に祖父が死亡し相続を放棄した場合その土地は競売にかけられますよね。
７年いないでなくても同じです。祖父の相続を放棄すると、土地は祖父のＢの債権者が差押等して債権を回収しますから。抵当権の有無にかかわらず祖父の財産ですから、債権者は差押・競売できますので。

>その土地に対して競売で他人に落札されたら建物から出て行かないといけないのでしょうか？
やはりそうなりますね。使用借地であれば。

よく考えてみてください。Ａの債権者は銀行だそうで、この場合銀行は回収できないような抵当権を設定することはまずありません。競売して代金を回収できるめどがあるから抵当権を設定し、債権の担保を確保するのです。
つまり現在の状況は、借地契約などで母が第三者に対抗できる権利を有していない状態であると思われます。
ただ、抵当権設定がなされた後、借地契約を締結していれば、その後祖父が債権者Ｂから借金したのだとすれば対抗できる可能性はありますが。（Ｂに対しては。Ａに対しては対抗できません）

債権者Ｂはまだ抵当権を設定していませんから、今からでも借地契約を結べば間に合うかもしれません。（これはちょっと自信ないですが、、多分出来るかも）
債権者Ａについて言えば、あと７年なのですから相続発生前に、上記借地契約での代金として母から祖父への支払で完済して抵当権を解除してしまえば、借地契約に対抗できる抵当権は存在しなくなるわけです。

とにかく今のままだと困ったことになると思います。

やはりまずは司法書士にご相談されるのが良いと思いますよ。

回答No.6

refuse-to-lose

お祖父様とお母様の間で土地の賃貸借契約を締結して相当額の賃料を支払っていますか？（固定資産税程度では賃料とはみなされません。）
もし賃料の支払いがなければ、土地の利用権は賃借権ではなく使用借件（無償の貸借）ということになり、抵当権者や土地の競落人に対抗できません。つまり、土地を利用する権利があるということを主張できないので、土地を明け渡す必要があるということになります。抵当権者が土地と建物の一括競売を選択すれば、建物も土地と一緒に競売されることになるので、建物相当分の代金だけを受領して明け渡すことになります。
賃貸借契約を締結して賃料を支払っている場合、いつ賃借したかが問題になります。抵当権設定登記より前から賃借していることが証明できれば、賃借権は抵当権に対抗できますから、土地が競売にかけられても、競落人に対して土地の賃借権があることを主張できます（その場合、以後は競落人が賃貸人となります。）。
賃借したのが抵当権設定登記より後であれば、やはり抵当権者や競落人に対抗できませんから、使用貸借の場合と同様になります。

補足

まず、確認したいのですが、抵当権がついている土地は２０００万の借金でそれはとどこおりなく毎月返済していっております。
これは返していきます。あと７年ほどで返済完了予定。
土地は抵当権がつく前から祖父の土地で建物は父のものでした。（父は他界したので相続で母のものになった）
祖父にある３０００万の借金は抵当権はない別の一般債権者というやつですね。
例えば、その７年以内に祖父が死亡し相続を放棄した場合その土地は競売にかけられますよね。
その土地に対して競売で他人に落札されたら建物から出て行かないといけないのでしょうか？

回答No.5

noname#11476

＃１，３です。
よくよく考えると御質問者が登記簿をごらんになってもこのややこしい権利関係がはっきりわかるとは思えませんので（私も自信はない）、司法書士に確認することをお勧めします。
司法書士はこの専門家です。

回答No.4

welovekobe

法定地上権の話が出てきたので、老婆心ながら・・・

法定地上権が認められるには、確か、
１．抵当権設定当時に建物がその抵当地に建っていて、
２．その土地と建物の所有者が設定当時同一人物（お祖父さん）である
ことが要件だったように思います・・・
ちょっとうろ覚えですが・・・

その辺も合わせてご確認下さい。

補足

もともと土地は祖父、建物は父の名義です。（父は他界のため相続で母名義）
その後父の会社が銀行から金を借りそれの抵当権です。

回答No.3

noname#11476

>建物相当の金額を受け取らず居続けることも可能ですか？
建物相当の金額を受け取らなくても相手は供託するだけです。
「対抗できない」という意味は、買受人が強制執行により強制立ち退きさせることが出来るという意味です。

>建物は母のものですから立ち退く義務はないのでは・・
母には土地を利用する権利が無いのです。
ちなみにすでに＃２の回答にあるように、建物相当の代金を買受人が入手できるようにするため、建物も同時に競売にかけることができます。
もちろん建物は母の財産ですから、建物相当金額の補償は受けられるわけですが。

土地を利用する権利のことを法定地上権といいますが、「使用借地」の場合にはこの権利がありません。
一方登記簿に抵当権よりも以前に借地として登記されていれば、法定地上権を行使できるので、立ち退く必要も無いし、建物が競売にかけられることも無いのです。

>上物がある場合やはり競売に参加することが少ないと聞いたのですが。
法定地上権がある土地の場合（たとえば抵当権よりも以前の借地権設定がなされた土地）であれば、まず競売にはかけられないし、競売しても買受人は現れません。
これ以外にも法定地上権としては、短期借地というのもありました（今年４月からなくなりましたが）。

使用借地なのか、それとも借地権が存在するのかで大きく状況が変わるので、これは登記簿でご確認ください。

回答No.2

welovekobe

民法３８９条の改正規定になると思います。

一括競売の制度が拡大して、
従来は、抵当権設定者（お祖父様）が築造した建物
に限られていましたが、土地の抵当権設定後に
第３者が建てた建物についても、土地競売とともに
競売する権限を広げたものです。

建物についても、買受人（落札者）が不動産引渡命令
を得ることができます。

但、建物の所有者（お母様）が土地の抵当権者に
敷地利用権を対抗できる場合は別ですので、
土地の建物の登記簿を持って、お近くの司法書士さんに
聴いてみてください。

ではでは。

回答No.1

noname#11476

ご質問のような場合ですと、一般には祖父から母は借地権を設定してかつ借地料を支払うということはしていないのが普通ですね。（固定資産税程度では借地料とは言いません。登記に借地権が設定され、かつ相場の借地料を支払っている場合にのみ借地権が認められます）
このような場合「使用借地」といいます。で、この使用借地は第三者には対抗できません。よってこの場合、

＞果たして建物がついているその土地は落札されるのでしょうか？
競売されれば落札されます。

＞こういった例はあるのでしょうか？
あります。

という答えになります。
つまり競売で落札した落札者は、その建物相当の金額を母に支払い、その上で母に対して立ち退きを要求します。
母はこの立ち退きには対抗できません。

これが、きちんと借地権が設定されていて、その借地権が抵当権よりも昔のものである場合であれば、立ち退きを拒否できるので、競売によっても買い手がつかないことは考えられますが。

補足

>つまり競売で落札した落札者は、その建物相当の金額
>を母に支払い、その上で母に対して立ち退きを要求し
>ます。
建物相当の金額を受け取らず居続けることも可能ですか？建物は母のものですから立ち退く義務はないのでは・・
聞いた話によると上物がある場合やはり競売に参加することが少ないと聞いたのですが。いかがなもんでしょうか