マンションを買われた方、販売等の方お願いします

質問

マンション販売を見ていますと、「販売価格が安い」と感じても、「かなり管理費、修繕積立金等が高く設定しているのでは」と思う物件があります、よ「く教えてgoo」でもマンションは「管理を買え」ともっともらしいこと言われる方がいますが、実際は管理会社と販売会社が手を組んだりバックマージンという事は無いのでしょうか。また販売会社と管理会社は違うと言いますが、名称から関連がある管理会社のような気もするのですが。ＡＡ興産（販売会社）　ＡＡ管理会社のように。

追記：一流マンションの管理費が高いのなら納得できますが、どう見ても中古、三流マンションは価格を抑えて、管理費で稼いでる様な気がします

回答No.4

merciusako · ベストアンサー

管理会社には、デベロッパー系と独立系があります。

デベロッパー系はそのマンションの建主あるいは売主のグループ企業です。
独立系はグループや親子関係がない管理会社です。

新築の場合は、デベロッパー系は当然手を組むことになりますが、そうでない建主や売主の場合は、管理会社を探すことになります。
この時、実績もなく知られていない管理会社より、それなりの知名度がある管理会社を選びたいと考えるのは当然でしょう。
で、独立系の管理会社の中で候補を絞り、選定をすることになりますが、バックマージンが発生する可能性はあります。

ただし、デベロッパー系も独立系も、新築当初の管理会社というだけで、継続的な位置を保証されているわけではありません。
管理会社は、マンションの管理組合と契約するからです。

通常、契約期間は１年ですから、毎年の管理組合の総会によって契約の是非が決定します。

管理費は、そのマンションの共用部分の１年間の維持管理にかかる総費用を所有者の住戸の面積比に応じて案分したものの月額です。
つまり、ランニングコストということです。
修繕積立金は、そのマンションの十数年毎の定期的な修繕工事のための資金を積み立てるものです。

管理費や修繕積立金の額は、マンションの総戸数によって異なります。
同じグレードのマンションでも総戸数が多いと各戸の負担は減ることになります。
「スケールメリット」と呼ばれています。
また、設備によっても異なります。
立体駐車場や噴水、テニスコートなどなどを有していれば、それだけ維持管理にお金がかかりますから、それだけ管理費や修繕積立金が高くなります。

基本的な考え方はこのようなものですが、問題は管理会社の管理の中身です。

マンションを購入する場合、そのマンションの管理会社の管理の中身は分かりません。
新築の場合、購入して入居してそれから管理が始まるわけですからまったく分からないでしょう。

まず、マンション購入者は、管理費や修繕積立金の額を承知して購入しています。
管理費や修繕積立金を納めていれば管理はやってくれるものと考えています。

一方で、管理組合の最初の総会で、その管理会社と契約することが決まります。
他の管理会社と相見積などの検討をした結果ではありません

ほぼ自動的に管理会社が決定し管理がスタートします。
日常生活に問題がなければ、そのまま一年が経過し、総会で更新が承認され・・・・、となるのです。

管理費や修繕積立金の額が適正かどうかは分からないままです。

確かに管理組合には理事会があり諸問題を検討しますが、マンションの維持管理に関心を持っている役員は皆無です。
そもそも管理組合の役員などやりたくないというのが本心ですから。

このような状況では、管理会社の言いなりです。
特に管理会社が修繕部門を抱えている、あるいはデベロッパー系の管理会社であれば、さまざまな修繕事案を持ちかけて、自社の修繕部門や系列の修繕会社で仕事をさせようとします。

ここでも、理事会がめんどくさいと思えば「よきにはからえ」になってしまいます。

管理会社にとって、おいしいとは思いませんか？
素人集団を上手くコントロールすればよいわけですから。
新築の場合は顕著でしょう。

さて、中古の場合ですが、管理会社を変えたマンションは、「所有者の管理意識が高い」ということになりますから、現在の管理についてはある程度は安心できます。

ただし、管理会社変更までの影響がどこまで残っているのかが問題です。
修繕積立金の総額が少ない、未収金の額が多い、ということは多々あります。

マンションの建主、売主が、管理費等で稼いでいるのではなく、管理会社が稼いでいるのですね。
で、所有者がそれをチェックできない、しない、ということです。

補足

いやあ、全く同感です、「教えてgoo,知恵袋」ではいつも管理会社を性善説にする方がいますが、実際は管理会社の思うとおりに（修理などバックマージンがあると思います）やっているでしょう。なぜそれに気付かないのか不思議な気がします。

回答No.3

titelist1

反対のことを言いますが、管理費が安いが販売価格が高い方が良いですか。そうなると、ローンの関係で買えなくなるではありませんか。うらめしいのは理解できますが、良いところ取りはできないのです。

回答No.2

noname#252332

管理費修理積立費は毎年会計報告が出るのであからさまな転用はできません。また組合員の意向が当然使途に反映されます。私は今年の春中古マンションを買いましたが、管理費が従来3000円だったと言うマンションは壁の崩落事故を起こして隣家を壊してその賠償費用も出ず、管理費を1万何千円だかに値上げしましたがとうに手遅れで隣家の修理代は出ても雨水が長年しみ込んで腐食した鉄骨モルタルの補修は不可能で各戸のバルコニーも崩落が始まっておりいつ死亡事故が起きるんですかと言う感じでした。崩落が通行人に当たって死亡事故が起きたら住民が出し合って賠償するのでしょう。解体以外に逃れる道はありませんがもちろん解体費用もつみあがっていない。千葉駅徒歩15分の2LDKで250万円で売りに出ていましたが、こんなのを買うのは金を出して負債を買うようなもんだと不動産屋と笑い合いました。住んでいる人は悲惨です。一方近所のほかのマンションは同じ築年数ですが管理費はもともと1万7千円で外壁の塗装は充分でひびの痕跡も見えず、内装はそれなりにボロですが建物は先が見えないほど寿命がある。崩落が始まるのは20年後だからその時修理すれば、とはキリギリスですが30年でも40年でも運が良ければ必ずその日が来ます。自分の財産を朽ちさせるのは建物維持の怠慢です。使途が悪いのは改めさせる事が出来ますが安く始まった修理積立は不足しても値上げは困難で最初に適正な設定が必要です。

回答No.1

oo14

管理費は自分の物で、自分のものでもあるんですよ。
管理費は自分たちで上げる必要があるため、
なかなかあげられないので、とんでもない安い金額のところがあります。
そりゃ、大規模修繕の前に売りぬければ　そんなの関係ないって話になるかもしれませんが。
自分の家だと思い、相当修繕とかいろいろしましたが、やっぱり積立金がないと
何にもできません。（地震の前には、そんな努力は一瞬にして無には帰しますが。）