マンションの立て替え

質問

先日マンションの管理会社から積立金のシュミレーションをもらいました。
総戸数３０くらいのマンションで、築２４年くらいです。
新築の販売価格は１６００万くらいでした。
１６００×３０で４億４千万。
一棟売りで４億４千万だと思います。
築年月は平成元年。

ところがそのシュミレーションには、２０年後幾度かの大規模修繕を行った後の積立金の残高は１５００万くらいとなっていました。
おそらく６０年経っても残高は２０００万くらいだと思います。
積立金の上昇を考えなかった場合、６０年たって立て替えを行いたい場合、いったいどうなるのでしょうか。
平成元年時と同じマンションをつくるとしても、土地代金を抜いても約３億くらいかかると思います。
２億８千万の赤字は、どのように埋めることができるでしょうか。
現実に即したお答えを期待しております。

回答No.3

86tarou · ベストアンサー

家やマンションも消耗品です。修繕積立金は補修するためだけの費用であり、建て替えなんてことは考えてありません。あくまで本来の寿命まで住めるようにするための費用です（何もせず放置すれば寿命が短くなる）。もしそこまで考えるなら、単純計算でローンの返済額と同じ程度の積立金が必要になるでしょうか。
また、築年数の経ったマンションは空室があったり、修繕積立金の滞納もあるかもしれません。2000万円残らないこともあり得ますし、その前の修繕にも一時金を請求される可能性も否定出来ないです。少なくともそれらの費用も今から貯蓄しておいた方が良いでしょうね。

ということで、建て替えの決議がなされれば従うしかなく、見積もりを取って足りない分は居住している人が負担することになります。この時、その費用が用意出来なければ出ていくことになりますが、自分の持ち分を売却したお金は貰うことが出来るでしょう。ただ、建物には価値が殆どないでしょうし、土地も一戸当りにするとしれてるので大した金額にはならないかもしれません。

ですが、土地（建ぺい率や容積率）に余裕があり（通常はギリギリで建築後条件変更があった時くらい）、戸数を増やせるとか条件が良ければその収入でかなり賄える可能性はあります。それでも駅近とか人気の土地でないと（或いは、購入時より価値が上がった）、上手く行かない可能性もありますが…。

一生に一度しか買えない家計状況なら、築年数の古いマンションンは買わないようにしないことですね。高齢になってからではローンも組めませんので、困ることになりますので。これが一戸建てだと話は違い、雨漏りしようが潰れそうになっても住むこと自体は可能性です。まぁ、どちらにしても平均寿命程度までは持つ必要がありますし、そのためにも定期的な補修は必要ですので、その費用は自分で用意して管理しないといけません。

どうでもいいことですが…
×：シュミレーション
○：シミュレーション（simulation）

お礼

とても参考になりました。ありがとうございます。

回答No.4

inon

修繕積立金の使用方法は修繕に限定されます。建て替え費用には充当されません。
正しくメンテナンスをしていけば貴方が生きているうちは建て替えの心配は有りません。（もっとも欠陥建築・地震の場合は論外ですが）

お礼

ご回答ありがとうございます。
生きているうちに建て替えの心配がありそうなんですよ。
困ったものです。

回答No.2

山田 太郎（@testman199）

部屋数を増やして増えた分を一般に売却するとか、店舗を誘致するとかして資金を集めます。
それが出来なきゃ住民から建て替えに不足した分を徴収します

お礼

ご回答ありがとうございます。
不足した分を徴収されそうで怖いです。

回答No.1

noname#184314

作ったものは必ず壊れます。それは、木造建築だろうと、
堅固な建物だろうと同じことです。
洗濯機やテレビ等は買ったものをずっと使っているでしょうか。
やはり買い換えると思います。
建物も、だんだん壊れてやすくなっていきます。
木造建築なら３０年、ＲＣ構造なら５０年がいいところです。
その後はどうするか？
一軒家だったら建て替えますが、それはご自分のお金で建て替えます。
マンションなども、自分の所有部分に関しては、自分でお金を出さなけ
ればなりません。
実際には、不動産とはいえ建物は、使用期間を購入しているに過ぎません。
その使用期間を過ぎれば、新たに使用期間を購入するしかないと思います。
期間が来る前に、お金を貯めておきましょう。

お礼

ご回答ありがとうございます。