夫名義の雑種地に私の家を住宅ローンで建てる際の地目

質問

夫名義の雑種地に、私名義の家を住宅ローン１５００万程度借りて、建てる予定です。

　家を建てる目的は、後々の相続の揉め事の種にしたくなく、夫婦間贈与の特例を利用して、私名義にしたいというものです。
　土地５００坪、評価額１３００万位、現在会社の資材置き場として夫が会社から賃料を貰っています。
　そこに私名義の家を建て居住し、夫より土地を贈与して貰う予定でした。

　雑種地の一角に建物を建て、居住用としては１００坪内外、残りは資材置き場として会社に貸し、その賃料を住宅ローンの一部に充てたいとかんがえていました。

　質問１
居住用スペース１００坪程ですが、雑種地５００坪を一括で贈与し、夫婦間贈与の特例を受けられますか？

　質問２
住宅ローンを組む際に銀行様より、地目を宅地変更するよう夫が言われたそうですが、
その際、５００坪全部を宅地に変更可能ですか？
＊住宅ローンは私名義で１５００万程、年収４００万位、夫の土地と私の建物が抵当となるようです。

　質問３
抵当物件が雑種地の場合、住宅ローンは組めませんか？

　色々わからない事があるのですが・・・
私の計画では、住宅建築→居住→名義変更→地目変更
と言う計画でしたが

夫が、司法書士？行政書士？測量士？銀行様、税理士と色々と話をしているうちに、なんだか地目変更、分筆を早急にしなければ、と焦っているようなのですが、
分筆してしまえば、当初の５００坪を夫婦間贈与の特例にて、贈与できないのではないかと思っています。

　５００坪を贈与できないのであれば、当初の目的は果たされないので、家を建てる意味がありませんし
　銀行ローンが組めなければ、家は建ちません。銀行ローンにつきましては大方承諾されていましたが、地目については、聞いていませんでした。

　私の計画通り、主人の雑種地に家を建て、贈与は受けれれるでしょうか？

　いろいろと、わからない点や、自分なりに調べましたが、混乱しています。
　総合的に無理な話でしたら、建築は白紙となります。

　一つでもお答えいただけたらと思います。
　よろしくお願い致します。

回答No.2

muchyo

Q1:夫婦間贈与の特例を受けられますか？
他の方の回答にお任せします

Q2:５００坪全部を宅地に変更可能ですか？
可能ですが、少しトリッキーなことをする必要があります。住宅ローンの審査開始前から、建築中又は建築後の地目変更登記をするまでの間、資材を置かないようにすれば良いです。ただし、その後資材を置くと、一部地目変更・分筆登記をしなければならない可能性が発生します。また、銀行を欺くことになるため、運が悪ければローンの即時一括返還を求められるかもしれません。土地家屋調査士の業務範囲です

Q3:抵当物件が雑種地の場合、住宅ローンは組めませんか？
組めますが、担保価値に依存するかと思います。既にいる抵当権者全員の債権額がほとんどなければ、200万円程度しか差分が無いため、家の価値でまかなえるかと思いますので、銀行は貸してくれると思われます

あと5年ぐらい待って、頭金を増やし、ローン額を減らしてから考え直しても良いのではないでしょうか？
質問者様が500坪全部を必要としている理由が金額面であれば、ローン額を減らすと良いかと思いました
金額面ではなく、そもそも500坪必要ということであれば、別の土地をお探しになって家を建てられる案も有りかと思います。損得を主な理由として家を購入すると、購入後もストレスがたまっていくと思いますよ

お礼

御回答ありがとうございます。

雑種地のまま住宅ローンを組めるのであれば、当初の目的は達成できる気がしますので、あとは銀行様との話し合いということになるでしょうか・・

現在居住している家はあります。
どうしても家が欲しいということではなくて、夫名義の財産を残し後々子供たちに面倒を掛けたくないというのが、家を建てようとする目的です。

夫から、会社なり私なりが土地を買い受けるという方法も考えましたが、余分な費用や税が発生するかと思いあぐねていたところ夫婦間贈与の特例を知りました。

トリッキーな案も不可能ではないかと思いますが、建築してから贈与前に分筆登記したのでは、夫名義の財産を残さないという面では、目的が果たせないと思い、家を建てる意味はなくなってしまいます。

まだ１については不安が残りますので、御回答をお待ちしております。

回答No.1

shintaro-2

ネットで尋ねたところで確証なんか得られませんから

質問１については、税理士さんに確認してください

質問２については、司法書士さんに確認してください

質問３については、融資を実行する銀行に確認してください。
　特にこの質問は、外野が決められることではありません。

お礼

御回答ありがとうございます。
税理士さんには、相談しました。
司法書士さんは、夫経由の話なので、間違って伝わる事もあり、ネットで調べたりしています。
銀行さんとは、ほぼ融資ＯＫをいただき設計段階に入ったところ、住宅ローンには宅地に地目変更する必要があるとの、お答えでした。他銀行にも、融資の下話はしているので、そちらにはまだ確認はしていません。
自分で確認する必要はあるでしょうが、総合して考えるとよくわからなくなってしまいます。
秋以降に建築の契約を考えていますが、今なら白紙に戻せます。
一番わからないのは、５００坪の土地を実際の使用とは関係なく、一部宅地があるからと宅地に変更できるかどうかの点です。