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土地境界確定の問題について
- 土地の境界について質問があります。建物を取り壊して土地を売却したいですが、道路面の土地現況が一致しておらず、違法建築になっています。
- 現在の問題は、土地の形状や隣地の同意がなく、道路占用許可や境界確定が難しいことです。現状では売却や再建築ができない状況です。
- 他の方法としては、道路占用許可の申請や接道のセットバック、該当土地の払下げが考えられます。しかし、土地の形状や隣地の同意の問題があり、現実的ではありません。境界確定のためには隣地の同意が必須ですが、拒否されています。
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不動産業者です。 市の対応が至りません。そもそも斜めの道路用地が（以下A地と呼びます）市の所有であるというならば、その境界は市が職権を持って確定すべきで、隣接する市民に隣家を巻き込んだ確定協議を強いるのがおかしなことではありませんか？現在はA地の境界も確定していない状態で、現状市に不都合が無いからと言って市が放置していて良いことではありません。最低限質問者さんと協力して、境界確定に向けて努力すべき立場であり、素人の質問者さん側にすべての責任を投げているだけです。 そもそも市がそう主張する道路管理台帳の境界に何らかの根拠があるはずで、これは依頼している土地家屋調査士も把握しているのではありませんか？説明と根拠資料の提示をお願いすればわかると思いますが・・・・・ 言い方次第で、質問者さんの土地の境界を確定させたいというお願いだと、市はそのような対応になります。市有地が含まれているようなので、市との境界線をハッキリさせてくれ、という言い回しだと市側は、これに向けて動かざるを得ません。そうすると残るのは市と質問者さんと隣家の1点のみの境界が確定しないだけの状態になります。 売買は境界の確定が原則となるのでむずかしいでしょう。（1）（3）が同様に隣地の承諾を要すのでむずかしいですね（隣地の方の理解力の無さが原因なのですが） 可能なのは、建て替えでしょう。建築確認はあくまで建設する敷地が接道し、建設地の面積と範囲がわかれば良いですから、「暫定で道路部分を後退したところに境界ピンを打ち、そこを建設地として申請し受理してもらう」が収めどころではありませんか？附帯して、後日境界の確定が可能になった際は、それを実行しそれにあわせて、敷地も更正するというような念書など差し出して。但し住宅ローンの利用はむずかしいかと。 これは道路管理課や建設課（建築確認を取り扱い）との協議次第です。市との境界が不明なので確認を出せないのであれば、市に境界を明示するよう求めれば良いのです。共●系の弁護士さんとかなら、直ぐ動いてくれると思いますよ。市の担当が困っていないから、放置なのです。どこからか突かれて、困れば動かざるを得なくなります。悪意がある行動ではなく、困っているのですから、杓子定規な考え方を改めさせて、建築確認を取得する策を考えてもらいましょう。 道路管理台帳にそこが道路となっているなら、下がっていようが、形状がどうであろうが、第三者の占有が無ければ基準法の道路としては問題ないはずです。 しかし、この手の交渉は土地家屋調査士の業務範疇ではありません。イレギュラーな交渉なので、不動産業者など、役所に強い意見を持っての交渉はなかなかむずかいかと。 また、法務局で境界の「筆界特定制度」という境界紛争などの際に、行われる制度があります。これについては、土地家屋調査士に良く聞いてください。当方でも経験がありますが1年程度の時間がかかりました。（17条地図の作成時にも承諾しなかっいた隣家との境界が公図にちきんと反映されました）これは隣家の承諾なしに、境界が定められ、道路部分を除いた正確な地積図が法務局にも備え付けられます。当然に住宅ローン等の利用も可能です。時間はかかりますが、これが一番確実ですかね、その間に隣家の気が変わるかも知れません。有識者の誰かに相談すれば仕方ないことは、理解されるでしょうから。
お礼
大変参考になりました。 現在、市場価格からかなりさげて（半値以下ですが） この状況で、停止条件なし（無条件）で買い取ってくれる業者と 交渉が始まっています。 よくよく考えれば 隣家とこのようなトラブルを抱えた状態で 新築することの方が今後のために良くないのかなとも思います。