土地の境界線の確認

質問

最近、隣地の水田の開発話があり、境界の立会がありました。ところが、自分の家の土地は字界にあり、土地家屋調査士の配布した公図に
よると我が家の境界が約４ｍも出ているとの話でした。字界の赤線部分は当家の堺に付属していて、赤線に接する水路は隣の字界になります。
配布された構図は、それぞれの字界を４ｍ離して作図されていたため、番地のない空白部分が生じてしまっていました。土地家屋調査士と不動産屋は、これを市の土地と称して当家の土地を詐取しようとしています。市に出向き、公図を取り寄せたところ、字界は点線になっていて、そこを切り貼りしたら大体一致しました。当然ながら、自分の子供のころから(現在５７歳)現況は変わっておらず、この水路で水。浴びや魚取りをして遊んでいました。境界の不一致は至る所に存在をしているのは承知していますが、今回のように「隣地との境界がわずかに一致しない」のではなく、業者が結託して意識的に字界を不一致にして他人の土地を詐取しようとするのは違法にはならないでしょうか。
なお、小字の中心に幅３．９ｍの道路があるのですが、そこには３０ｃｍの水路と９０ｃｍの赤線しかなく、道路が記載されていません。この場合は、どうなるのでしょう。
わかりにくい説明ですみません。

回答No.3

kuwagata2 · ベストアンサー

土地家屋調査士が依頼人と結託して依頼人の土地を増やすように境界を決めるといったことは通常考えられません。
しかし、残念ながら全ての調査士が公正かつ誠実に業務をおこなっているかと言えば、そうとも言い切れないのは他のあらゆる職業と同じかもしれません。
この点について質問内容から判断することはできません。

私は専門家として土地の権利や境界の問題と常に関わっていますから、一般の方が勘違いや間違った解釈を持って説明をされたとしても、なんとなく理解・推測が出来ます。
しかし、質問者さんの質問内容を何度も読み直したのですが、どうしても状況が理解できませんでした。

一般的な話です。
立会いの内容について納得できないまま承諾する必要はありません。
しかし、すでに専門家が関わってますから、このまま破談にした方が質問者さんにとって利益となるかどうかもわかりません。
同じことを質問者さん側から依頼すれば、それなりに費用もかかります。
本来であれば、隣接者の依頼した調査士にきちんと説明してもらい、越境してると言うならその部分の取り扱いについても相談できれば良かったんですが・・。
質問者さんが信頼できる誠実な調査士に相談した上で判断されたら良いと思います。

気になる点について説明します。
市の土地であるならば、市を抜きにして市の境界を決めることは出来ません。
市も立ち会う必要がありますので、この点についてちょっとおかしいなという気がします。
ただ、「市の土地と称して当家の土地を詐取」という表現が解せません。
市の土地だから退けと言っといて、どいたら自分の土地にしてしまおうという魂胆だとすれば、かなり非現実的な気がします。
市の土地（境界）である事を確認することと、その部分を市に返す必要があるかどうかは別の問題です。
何十年も前からあるような一般的な住宅であっても、敷地の一部が公図上は水路や赤道であるということは、そんなに珍しい事ではありません。
これは、権利を持たずに占有し続けているか、権利はあるが登記記録に反映されていない状態なんです。
何十年経っても変わりません。
売買時や相続時に苦労するかもしれないといった程度で、ほっといても大きな問題にはなりません。
通常は、占有者の「将来のために権利関係をすっきりさせておきたい」といった要望があり、調査士が代理人として申請し、市から払い下げします。
公共用地の時効取得は一般的な話ではありませんので、仮に質問者さんの敷地の一部が水路や赤道であったとしても、検討する必要はありません。

幅3.9ｍの道路について
道路の形状が公図に反映されていないだけですよね。
珍しい事ではありませんし、特にどうもなりません。
通常のセットバックだと思います。

お礼

その後、公図に未登記の市道があることがわかり、測量し直すことになりました。ありがとうございました。

補足

分かりにくい表現ですみません。今日、法務局で公図を取り、職員に聞いてみました。今回の問題は、字界が水路と赤道の接するところなので
土地家屋調査士と不動産屋が持ち主に対して、「公図を見ると、(私の自宅上に)４ｍ道路ができるので開発が可能」との判断から話が進んだようです。法務局の担当の話では、「公図上の白い部分は字界で、最近はコンピューターで公図を管理しているので、公図同士をできるだけ近づけると、このような図面になり、業を営む方が(空白の)字界を道路と判断しているのは、理解できない」と、言っていました。また、私の住んでいるところは田舎の水田地帯で、毎年四月にはこの水路を使って耕作している皆さんが泥上げをしていて、この作業はおそらく江戸時代から続いていると思われます。今の公図は明治時代に作成され始めたようで、あちこちで不一致があるのも承知しています。立会に来た市職員も「この公図で見る限り、赤道が(私の家のほうに)喰い込んでいるようだ」と言っていたのですが、全部で４件ある関係者が「市の土地を、４ｍも不法に占拠して耕作をしてきた」とは考えられません。
民法の規定での時効取得は、公共用地はふくまれないのですか？
また、幅3.9ｍの道路について法務局も同様の話をしてくれましたが、公図では約５０ｃｍの水路しかなく、この水路は水田の取水口があるので他方の側の地権者側が困ります。私の記憶では、自動車が通れる幅の道路と１ｍくらいの水路があり、魚取りをしていましたが公図には記載がなく記載漏れと思われます。どちらかの地権者が土地を削られることになるのでしょうか。ちなみに私の家は小字の北端で、3.9ｍの道路は小字の真ん中にあります。

回答No.2

noname#107982

貴方はご自身で測量登記や境界を先に行なって無いので残念です。

未測量土地は公図がすべてです。＝旧土地台帳　
このおかげで　先に依頼して得をしたり損をした人が大勢おります。

実測で土地が公図面積より広く残るなら儲け物です。

お礼

法務局に問い合わせたところ、最近、電子化されたようで、以前は小字ごとに公図が分かれていたのが指定番地を中心に隣の小字を近くに?持ってくるので今回のような公図になるのだそうです。さっそく、こちらでも測量を依頼しました。ありがとうございました。

回答No.1

ben0514

筆界特定制度を利用されることも良いかもしれません。
法務局へ申し出て、法務局が依頼する土地家屋調査士が測量することとなるでしょう。

ご自身で土地家屋調査士へ依頼して、測量を進めることも良いでしょう。出来れば司法書士を兼務されている専門家が良いでしょう。

場合によっては、実際に越境している可能性もあるかもしれません。その場合には時効取得なども検討する必要があるかもしれませんよ。土地の権利関係は司法書士の分野でしょう。司法書士が代理で手続きが可能な範囲であれば、裁判所関係の相談も可能でしょうし、弁護士の紹介も受けられるでしょう。

現況がどのようになっているか、他の専門家に確認してもらう必要があると思います。自分の財産を守るために費用も必要だと思いますよ。

お礼

他人任せでは、だめなんですね。ありがとうございました。