不動産売買トラブルについて

質問

はじめてご質問させて頂きます。

現在今年4月に売却した住宅でトラブルが起こっています。
この売却した住宅は、元々私の祖父のもので祖父が亡くなった為、父と父の姉が半分づつ相続しました。売却は父に名義変更をした上で、売却した金額を折半という形で相続しました。

売買も滞りなく済んで半年後、仲介人の工務店より連絡がありました。
それは売却した住宅の隣人様より、隣家の敷地にかかっている屋根を切ってほしいとの申し出があったということでした。しかもその屋根に関しては、生前の祖父との間で境界線の取り決めのような確認書を取り交わしていたとのこと。屋根を今まで切らなくてよかったのは、私の家との信用関係があったからで、人が変わればまた話が変わるということ。そういう紙の存在を知らない当方は寝耳に水の話でした。
結果的に不動産登記簿の中にその用紙は入っていました。（これは最近発覚し、工務店側も全く確認しておりませんでした）
その登記簿は遺産相続で父と姉がもめていた際に、姉側が登記簿を勝手に祖父宅から持ち出しており、売買契約の前にこちらが譲り受けることができました。
ただ少しでもこちらで預かっていた期間がある為、当方が確認を怠ったのは事実です。

その隣人様は私の両親の面倒をよく見てくださっていた方で、うちには関係ないし費用も払う必要はないとおっしゃっていました。現状で住宅を買われた買主に言っているとのこと。
当方も弁護士の先生に相談したところ、確認書があるにしても、現状を見て契約を行い買われた買主が払うか、話をうまく解決したいのであれば少し支払ってはどうかと提案されました。
しかし工務店側は、確認書のことがあるから一方的に当方の責任だと言い、工務店側は境界線や屋根のことも契約書には売買主立会いのもと確認するという義務も怠ったのに契約書にはそれを行ったとチェックをしていました。（あまりにも早く契約が終わった為、双方とも驚いていました）
それに加え営業マンが恫喝まがいのこともしてきました。

結果的に当方は確認義務を怠っていたことや契約内容を把握していなかったことなどの落ち度を認め、払う必要はないと言われましたが事を早く終わらせたいので、工務店側も落ち度を認めた為、屋根を切る費用は当方と工務店で半分づつ払うということで話は一度決まりました。その際に、費用を出すかわりに今後一切トラブルにかかわらないという約束もしました。

その後工事が滞りなく進むと思われていたのですが、工事の際の足場の問題や、先方がこの先揉めたくないのできっちり境界線も確認したいとのことで行った測量の結果でまた新たに問題が発生した為、工事はストップした状態です。
このような様々な問題が積み重なり、先方の奥様が精神的にまいられてしまい、売買契約を白紙にしたいとおっしゃるようになられてきました。先方様は工務店より全てこちらに任せてくれと言われ、今まで経緯など詳しいことはご存知じゃなかったとのこと。事が進まないことにしびれを切らして当方に連絡してこられ、工務店は当方や先方様も言っていないことをさもお互いが話していたような言い回しをされており、仲をこじれさせていたことが発覚しました。（例えば先方は屋根の工事の費用を一切払わないとこちらは聞いていたのですが、先方は費用を払ってもよかったなど）

先方様は当方の対応に落ち度があるといったことはなく、工務店のやり方に一方的に不信感を持っておられ、工務店に物件を買い取ってほしいとの旨を話されていました。
先方様も工務店にまかせっきりだったことや契約内容や確認事項の確認を怠っていたことも、悔いてはおられるようですが…
（ちなみに先方様が弁護士の先生に相談されたところ、先方様に屋根の修理の支払義務はないと思うが、話し合いをもたれたらどうかと言われたそうです。そして支払ってもいいと思われたとのこと）
まだはっきりと物件を返したいと申し出があったわけではありませんが、もしこうなった場合は物件の額を返すだけではなく違約金や住宅のリフォーム代（もう住んでおられるのでリフォームをされています）等も当方が払わなければならないのでしょうか？

契約書には購入して1年間は、売主の不履行があった場合違約金が売買価格の1割を支払わなければいけないと記載がありました。

しかしこの場合、弁護士の先生はこちらに不履行があったわけではない為払う必要はなく、精神的なもので家を返却というのは認められないはずだということ。当方が元金を返すことはあっても、違約金などを払う必要は全くないとのことでした。弁護士の先生も、相手がこの工務店（某Ｆ工務店）だと聞くとやっぱりという感じでした。

毎日毎日両親がこの問題で悩んでおり、日々対応に追われています。普段は仕事に出ている父に代わり対応している母も精神的にも疲弊しています。
少しでも多くの方のご意見を聞きたいとなり、私が代表でこちらに質問させて頂きました。
我が家は金銭的に元金以上・支払っても屋根の修復費用以上に金銭の支払をすることは余裕がない状況です。
こういった問題にかかわったことがなく、知識もない状態です。
プロだと思って信用した工務店側から言いくるめられ、最初の頃と工務店側の態度もがらっと変わりました。詐欺にあった気分です。
どうやらこの工務店はネットで調べたところ、悪評判ばかりでした。
しかし事前に調査せず当方も工務店に任せてしまい、契約内容や確認事項などの確認も怠った結果が招いたものです。今とても後悔しています。

言葉足らずなところがたくさんあり伝わっているか不安ですが、御回答頂けると助かります。

回答No.1

tk-kubota

これは、売却した建物の一部が、その隣の土地に食い込んでいる、
と言うことでいいですか?
そうだとすれば、民法上、数量不足か一部の減失(同法565条)の場合で、買主は売主にその割合に応じた金額を請求できることになっています。
逆に言えば、代金の一部を返金しないとならないです。
また、考え方を変えて、「売主の瑕疵担保責任」(同法570条)だとすれば、これまた売主の責任となりますが、損害賠償請求されても仕方がないです。
更に、このような場合は、買主は一方的に契約解除もできますが、法律では「目的を達することができないとき」とありますので、買った家に住めないわけでもないので、契約解除はできないと思います。
契約解除はできないとしても、何らかの責任は負わなければならないので、まず、土地家屋調査士に依頼し、境界確定をして下さい。
その結果、どれだけ食い込んでいるかが明らかになりますし、それから損害金等話し合ってはどうでしようか。

お礼

御丁寧に御回答頂きありがとうございました。
感謝しております。

補足説明の欄に書き忘れてしまったのですが（申し訳ありません）、屋根は食いこんでいるというわけではなく空間的にかかっているという感じです。

一応工務店で測量はしてもらっていますが、御回答にあったように土地家屋調査士にきっちり測量してもらった方がいいのかなと思います。（質問後色々調べてみたところ、土地家屋調査士に測量してもらうことが推奨されていました）
そして行政書士の方から、全国宅地建物取引業保証協会に相談してみてはとアドバイスを頂いたので、そちらにも早速契約書を持って足を運んでみようと思っています。

私ごとにお時間を割いて頂き、お力添えを頂きまして誠にありがとうございました。

補足

不動産売買契約証書を読み直してみたところ、
契約条項の【引越し後の瑕疵担保責任】第10条という項目に、本物件は現状有姿売買とし、売主は本物件に対する瑕疵担保責任を負わないものとすると記載があり、
物件状況確認書にも、本契約で売主が瑕疵担保責任を負わない旨の定めの場合でも、売主が契約時に瑕疵の存在を知っていたにもかかわらず買主に告知しなかった瑕疵については、引越し後の瑕疵担保責任を負わなければならないと記載がありました
弁護士の先生の他に、行政書士の方にも相談してみたところ、瑕疵責任は問われないと御回答を頂きました。
本件を全く知らなかったので、責任は契約書上はないようです。

しかしこちらも落ち度があったと反省しており、買主様に多大な迷惑をかけたと思っております。ですので屋根の工事の費用を工務店と折半ではありますが、当方で支払うことになっています。

境界線は買主様が工務店側に申し入れ先日測量が行われたのですが、その時初めて隣人の方も交えての測量が行われましたので、境界確定はしているようです。
契約書には売買人及び隣人立会いのもと測量を行うという項目に行った事実はないのに工務店側は行ったとチェックを入れていたので、今回の新たな問題も出てきたと思っています。
ですのでこちらと致しましては、工務店側の業務の怠りも原因だと思っていますし、この件に関しても一方的に当方の責任ではないと思いますので損害金を払わなければいけないかもしれないということが納得いかないのです。

色々言葉足らずなところが多く申し訳ありませんでした。